Это уже третий мораторий, который ограничивает ответственность застройщиков, за последние четыре года.
Первый мораторий действовал с апреля 2020 по январь 2021.
Второй мораторий действовал с конца марта 2022 по конец июня 2023 года.
Третий мораторий введен Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326, который действует с 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 года.
Мораторий ввел запрет на взыскание убытков, неустоек, штрафов и пеней с застройщика за нарушение договора ДУ.
Действие моратория распространили и на те договоры ДУ, которые были заключены до начала его действия.
хм. Закон обратно силы не имеет, говорили они
Запрет на взыскание неустойки за нарушение сроков передачи квартиры
Между прочим одна из самых популярных неустоек по закону о долевом участии, встречающаяся в судебной практике.
Теперь на период действия моратория нельзя будет потребовать от застройщика оплатить неустойку за просрочку передачи квартиры дольщику.
А это значит, что застройщику, в теории, нет особого смысла торопиться закончить стройку. Время есть до конца года, если более ранние сроки сдачи предусмотрены договором.
Маленькой справедливости ради, следует отметить, что от неустойки освобожден и дольщик, который нарушит срок внесения платежа по договору ДУ в этом же периоде.
С другой стороны, все таки застройщик гораздо чаще нарушает срок передачи объекта дольщику, чем дольщик нарушает срок оплаты.
К слову, это единственная неустойка, от которой освобожден дольщик по мораторию. Даже смешно немного. Вот бы подарок сделали - от процентов по ипотеке до конца года освободили.
Запрет на взыскание убытков
По закону о долевом участии (ст. 10) при неисполнении или ненадлежащем исполнении взятых на себя обязательств по договору ДУ застройщик обязан возместить дольщику убытки.
Теперь убытки, возникшие в период действия моратория, взыскать нельзя.
На практике, к убыткам, которые не будут взыскиваться судами, можно отнести расходы на съем жилья в связи с нарушением сроков передачи объекта дольщику или разницу в стоимости объекта между первоначальной ценой и действительной при расторжении договора.
К убыткам, которые можно взыскивать, относятся расходы на устранение недостатков, предусмотренные ст. 7 закона о долевом участии.
Запрет на взыскание процентов за нарушение сроков возврата денежных средств дольщику при расторжении договора ДУ
По закону, застройщик обязан вернуть денежные средства дольщику после расторжения договора и уплатить проценты на них. Если срок возврата нарушается, то дольщик вправе требовать оплаты процентов за весь период просрочки.
Теперь же взыскание таких процентов, на период действия моратория, становиться невозможным.
В теории, застройщик может не возвращать деньги дольщику до конца года. Дешевле же чем брать кредит.
Санкции закона "О защите прав потребителей" не применяются
Мораторий запретил применять этот закон к правоотношениям по договорам ДУ. Теперь не получиться взыскать ни неустойку, ни штраф, ни компенсацию морального вреда. А ведь именно эти санкции "увеличивали сумму взысканий" с застройщика порой в несколько раз.
Хоть суды в большинстве случаев и применяли ст. 333 ГК, но все же в сумме обычно выходило неплохо. Сейчас и этого нет, что сильно расслабляет застройщика.
Застройщику предоставлена отсрочка по оплате убытков, неустоек и иных финансовых санкций
По всем требованиям, которые были предъявлены застройщику до начала действия моратория, предоставляется отсрочка их исполнения до 31.12.2024.
Это значит, что взыскать хоть что-то с застройщика до конца 2024 года, увы, не получиться. Ни через банки, ни через приставов.
Неустойка, взыскиваемая с застройщика, исчисляется исходя из ключевой ставки
Все вышеописанные неустойки нельзя взыскивать с 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 года.
До 30 июня 2023 года действовал второй мораторий, согласно которому взыскание неустойки не допускалось с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 года.
Таким образом, между действиями мораториев, за период с 01 июля 2023 по 21 марта 2024 по вышеуказанным нарушениям можно взыскать неустойку, но исходя из ключевой ставки. Причем ставка при расчете неустойки, не может превышать размер ставки, которая была установлена на 01 июля 2023. Ее размер составлял 7,5%.
На начисление неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в квартире запрета в моратории нет. Рассчитывать ее нужно не по закону "О защите прав потребителей", а по вышеуказанному принципу.
Подводя итоги
Не очень то и хороший мораторий для дольщиков. Учитывая высокую стоимость квартир и низкое качество строительства, то даже немного обидно становиться за такой дисбаланс прав. Я понимаю, что государство таким образом поддерживает строительную отрасль, но это идет сильно в ущерб правам дольщика.
Правила игры меняются на ходу и при заключении договора дольщик рассчитывал на одно, например на сдачу дома вовремя, а получил задержку на полгода и как-то повлиять на это не может. Взыскать неустойку не получиться пока действует мораторий. А то уже третий мораторий за четыре года. Будет четвертый?
Я об этом сужу со стороны потребителя, покупателя, дольщика. До конца года теперь особо нет каких-либо рычагов воздействия на недобросовестного застройщика.
Кто не в курсе, у нас еще и порядок приемки квартиры на этот год тоже старо-новый установлен
При введении моратория, защищающего застройщиков, не подумали о защите других категорий бизнеса.
Взять, к примеру, предпринимателя, который занимается изготовлением мебели. Если у него покупает физическое лицо, то такие правоотношения будут подпадать под действие закона "О защите прав потребителей". И если он нарушит сроки изготовления и монтажа мебели, то потребитель через суд сможет взыскать с него вместо заплаченных ста тысяч рублей тысяч двести-триста со всеми штрафами, неустойками и моральным вредом. И придется предпринимателю дело свое закрывать и от приставов бегать.
А пока получается так, что защищают у нас самых "обделенных" и "слабых", а сильные сами справятся.