Всем привет!
Если перепродать квартиру, купленную на торгах, можно заработать от 500.000₽, но важно правильно выбрать лот.
В этой статье разберемся, как это сделать:
Что за торги и какую недвижимость там можно купить
Чаще всего недвижимость попадает на торги, если человек:
- не может платить ипотеку, поэтому банк забирает квартиру, чтобы вернуть деньги с ее продажи;
- банкротится, после чего финансовый управляющий включает его имущество в конкурсную массу;
- занимает деньги под залог квартиры, а потом не может вернуть — кредитор обращается в суд, и тот принимает решение об обращении взыскания на квартиру.
Принято считать, что на торгах можно купить только неликвидное жилье или коммерческую недвижимость. Это не так. Люди занимают деньги под залог студий и малогабаритного жилья, а ипотеки выдаются под однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Вся эта недвижимость в случае неплатежеспособности заемщиков попадает на торги, где ее может купить любой.
Торги проводятся на электронных торговых площадках, таких как РАД или «Руторги».Процедура торгов открыта, участник видит, с кем он торгуется за право купить объект недвижимости и может отслеживать все ставки.
Чем может обернуться неудачная покупка
Из своей практики могу сказать, что каждую третью сделку купли-продажи на торгах оспаривают в суде. Иногда его инициируют должники, которым некуда идти: так они тянут время, чтобы подольше оставаться в квартире.
В большинстве случаев в долгосрочной перспективе такой спор не представляет угрозы для нового владельца. К нему переходит право собственности на квартиру. Это значит, что прежний собственник и члены его семьи теряют право пользования этим жильем.
Но судебное разбирательство может изрядно потрепать нервы новому хозяину, поэтому стоит оценивать риски до сделки.
Риск №1. Должник погасил ипотеку до того, как квартиру продали на торгах.
В чем риск. Квартира уже на торгах, а должник идет в банк и гасит ипотеку. Банк получает деньги, выдает заемщику справку о погашении обременения в виде ипотеки, которую предъявляют в Росреестр. Но обязанности снять квартиру с торгов у банка нет. А должник тоже может забыть про это.
Еще вариант — он обращается к судебному приставу с заявлением об окончании исполнительного производства. Судебный пристав выносит постановление, но организатора торгов уведомляет не сразу, и квартира продается на торгах. В моей практике с таким сталкивается около 10% покупателей.
В итоге покупатель выигрывает лот, заключает сделку и подает документы в Росреестр. Тот регистрирует недвижимость на нового собственника, так как обременения на квартире уже нет. Бывший должник узнает о смене собственника и идет разбираться к приставам. А затем обращается в суд с иском, чтобы признать торги недействительными.
Суд встанет на его сторону, так как он погасил задолженность до того, как на торгах новый покупатель заключил договор купли-продажи. В итоге покупатель останется без квартиры, а деньги придется возвращать через суд.
Судебная практика в этом вопросе едина: суд взыскивает в пользу покупателя деньги, которые тот уплатил за квартиру. Но получить их бывает непросто. Это может затянуться на десятки лет, если, например, организатор торгов — обычный человек, а не организация.
Покупатель на торгах оплатит не только стоимость квартиры, но и комиссию электронной торговой площадке — в среднем 200 000 ₽, — а также госпошлину за регистрацию сделки. Эти деньги тоже придется возвращать через суд. Результат будет положительным, но обычно на это уходит около года.
Как избежать ?
Проверьте исполнительное производство по должнику, чье имущество продается с торгов. Для этого на сайте ФССП номер исполнительного производства — он указан в извещении о продаже лота.
Если исполнительное производство неактивно, нужно обратиться к приставу и организатору торгов. Запрос делают в произвольной форме: указывают данные лота, который продается с торгов, и просят разъяснить причину, по которой исполнительное производство закрыто.
Если окажется, что собственник погасил задолженность, от покупки его квартиры стоит отказаться.
Если исполнительное производство активно, все равно рекомендую перестраховаться и перед покупкой квартиры обратиться к судебному приставу и организатору торгов. Сделать это можно путем направления запроса в службу судебных приставов в электронном виде через сайт ФССП или направив письмо почтой России. У них может быть информация, которая по какой-то причине не отразилась в извещении о торгах.
Риск №2. Срок публикации извещения не соответствует закону
В чем риск ?
Извещение — это карточка, где описаны характеристики продаваемого объекта. Она есть у каждого лота на торгах. Например, там указаны кадастровый номер и площадь квартиры, ее стоимость, сведения о продавце, а также дата проведения торгов.
Такое извещение должно обязательно размещаться:
- в газете, которую выпускают по месту нахождения продаваемого имущества;
- на сайте службы судебных приставов;
- на электронной торговой площадке.
Если извещения нет хотя бы в одном из этих источников, суд признает торги недействительными.
Организатор должен опубликовать извещение о проведении торгов минимум за тридцать дней до их старта
Из этого правила есть исключение. Извещение о проведении торгов по залоговому имуществу должно быть опубликовано минимум за 10 дней и максимум за 30 дней до их проведения. Это значит, что извещение по продаже ипотечной квартиры организатор вправе разместить всего за 10 дней до торгов.
Если торги пройдут раньше этого срока, то есть без извещения, — это нарушение. По закону суд может расторгнуть сделку и признать такие торги недействительными, даже если все документы в порядке.
Как избежать ? Для этого нужно:
- Определить, какое имущество покупаете: залоговое или нет — от этого зависит срок публикации. Продавец обязан опубликовать извещение минимум за 10 или 30 дней до торгов. Информация о залоге содержится в самом извещении и в документах, которые организатор торгов прикладывает к нему — например, в выписке из ЕГРН на объект недвижимости.
- Проверить дату публикации извещения в интернете — соответствует ли она требованиям закона, — а также даты начала и окончания приема заявок.
- Изучить печатное издание, где организатор торгов разместил объявление с извещением. Если его нет в продаже, обратитесь в редакцию местной газеты: часто копии выдают бесплатно, но иногда могут взять деньги за распечатку экземпляра газеты. Если между выпуском номера газеты и датой торгов соблюден срок по закону, можно участвовать в торгах.
Риск №3. Двойная продажа
В чем риск?
Когда имущество передают на торги, организатор размещает на электронной торговой площадке документы, в том числе:
- постановление о возбуждении исполнительного производства;
- решение суда об обращении взыскания на квартиру;
- постановление об оценке имущества;
- документ жилищного учета;
- акт об аресте квартиры.
Иногда это происходит задолго до объявленной даты торгов и сведения могут устареть.
Например, если между размещением документов и датой торгов полгода, должник может найти покупателя на квартиру, заключить договор, оплатить задолженность банку и зарегистрировать право собственности на покупателя.
В это время будут идти торги, победитель тоже оплатит стоимость имущества и подаст документы на госрегистрацию. Росреестр ее приостановит, так как собственник в документах с торгов будет не соответствовать данным в ЕГРН, ведь должник уже продал квартиру.
Решить этот вопрос можно только через суд. Участвовать в деле будут: организатор торгов, пристав или финансовый управляющий, банк, должник, первый покупатель и покупатель с торгов.
Суд признает сделку, заключенную на торгах, недействительной. Это значит, что каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по ней. Первому покупателю достанется квартира, а покупатель с торгов получит исполнительный лист, по которому он вправе требовать возврат денег с должника или организатора торгов. Это может превратиться в неприятный квест.
Как избежать. Покупателю нужно заказать свежую выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. В такой выписке проверяют раздел № 10, он будет открыт. В нем есть сведения о поступивших, но не рассмотренных заявлениях о проведении госрегистрации права. Если кто-то заключил с должником договор и подал документы на регистрацию, в этом разделе будет соответствующая отметка.
Если покупатель зарегистрирован как участник торгов по конкретному лоту, а торги банкротные, он может заказать у нотариуса открытую выписку по этой недвижимости. Там будет открыта и личная информация собственника.
Риск №4. Арест имущества.
В чем риск?
Некоторые эксперты утверждают, что на торгах продается только арестованное имущество. Это не так. Иногда этот способ продаж используют компании как дополнительный канал реализации своих активов. Но большинство лотов действительно продаются с обременениями.
Обременение возникает, если собственник квартиры не исполнил обязательства — например, не вернул деньги, которые взял в долг под залог имущества, не выплатил сумму по решению суда или не уплатил налоги. Тогда суд, приставы или налоговая могут наложить на недвижимость арест или запрет на совершение регистрационных действий. В обоих случаях Росреестр приостановит любую сделку с такой недвижимостью. Но в случае с арестом собственнику могут даже запретить пользоваться имуществом. Он не сможет распоряжаться квартирой — например, продать ее или подарить, а также жить в ней.
Если арест наложен в рамках гражданского дела, большой угрозы нет. Чаще всего такой арест возникает, когда суд выносит решение об обращении взыскания на имущество по заявлению кредитора. Например, должник заложил квартиру, получил под этот залог деньги в банке и перестал выплачивать долг. Тогда банк обращается в суд с требованием продать квартиру, чтобы за счет вырученных денег погасить долг.
Чтобы должник не продал квартиру, пока идет судебное разбирательство, банк просит суд принять обеспечительные меры и арестовать недвижимость. Так возникает арест по гражданскому делу.
После того как покупатель оплатит стоимость имущества, организатор торгов перечислит деньги банку, а покупатель получит квартиру. Покупателю остается обратиться с заявлением в суд, чтобы тот погасил арест.
Как избежать. Суд накладывает арест, пока рассматривается уголовное дело или пока идет расследование. В обоих случаях суд выносит постановление об аресте и направляет его в Росреестр. Поэтому уголовный арест имущества можно отследить по выписке из ЕГРН. Там будет указан суд, который вынес постановление о нем.
Также найти уголовное дело, в рамках которого наложен арест, можно на сайте суда по фамилии должника или дате постановления. Если номер дела начинается с цифр 3/6 или 1, значит, постановление вынесено в рамках уголовного дела. Если на сайте суда эта информация недоступна, нужно запросить ее у пристава или организатора торгов.
Если фамилия должника и человека, против которого возбудили уголовное дело, совпадают, значит, арест не будет снят до тех пор, пока суд не вынесет приговор. От такого лота лучше отказаться.
А вот уголовный арест на имущество третьих лиц, например поручителей по кредиту или наследников, может быть наложен только на определенный срок. Его устанавливает суд.
Риск №5. Процедура раздела имущества супругов
В чем риск. Часто бывает, что на торгах продается квартира должника-банкрота — и это один из супругов, а квартира в совместной собственности. Закон о банкротстве это разрешает. Тогда часть вырученных денег, соразмерная доле должника, идет в счет погашения требований кредиторов. Другая часть выплачивается второму супругу. Это правило работает, даже если пара выделила доли в квартире после того, как один из них передал жилье в залог.
Такая квартира может стать проблемой для покупателя, если супруги начнут раздел имущества. Верховный суд запретил включать недвижимость в конкурсную массу и продавать ее на торгах до тех пор, пока идет ее раздел, так как это означало бы принудительную продажу имущества супруга банкрота. В этом случае суд признает торги недействительными.
Возвращать деньги покупателю придется через суд. Подобные судебные споры идут полтора-два года. Все это время деньги покупателя заморожены. Квартирой распорядиться он тоже не может, потому что суд накладывает запрет на регистрационные действия с ней.
Как избежать. Чтобы оценить риск для покупателя, нужно проверить, есть ли у продавца супруг и существует ли спор по разделу имущества между супругами.
Для этого изучите банкротное дело на сайте арбитражного суда. В строку «Участник дела» нужно ввести фамилию должника и проверить все судебные акты. Если идет спор о разделе имущества между супругами, среди них будет заявление или жалоба второго супруга с уведомлением о процедуре раздела. Если арбитражный суд отказал в удовлетворении заявления, после торгов супруг должника обратится в суд, и тот признает торги недействительными.
Дела о разделе имущества супругов рассматривают районные суды и мировые судьи при цене иска, не превышающей 50 тысяч рублей. Сначала нужно определить подсудность — то есть узнать, какой суд вправе рассматривать конкретное дело. Это можно сделать двумя способами:
- Сделать запрос в поисковике: «определить подсудность» + указать адрес квартиры.
- Определить район, в котором расположена квартира, и узнать районный суд. Если будут сомнения, можно позвонить в приемную суда, назвать адрес квартиры, покупка которой планируется, и уточнить, относится ли она к подсудности этого суда.
Затем на сайте суда вводят фамилию должника, чье имущество продается, и проверяют список дел с его участием. Если в карточке дела на сайте есть категория «Дела по спорам о разделе совместно нажитого имущества между супругами», значит, идет спор. То есть, если квартиру продадут с торгов, суд признает их недействительными.
Подведем итоги:
Покупать квартиры на торгах можно, но нужно быть внимательным ко всем мелочам, лучше обращаться к проверенным специалистам, ведь если где-то проглядеть, можно будет попрощаться и с деньгами и с жильем. Расскажите, проверяли ли Вы недвижимость перед покупкой и участвовали ли Вы на торгах ?
Если понравилась статья - 👍