Всем привет! Сегодня мы разберем:
Насколько реально продать ипотечную квартиру? Как будет закрываться ипотека? Сколько можно потерять на продаже? Какие могут быть риски при такой схеме?
Есть ли особенности покупки новой квартиры в ипотеку с учетом предыдущей сделки? Как прописать в договоре сроки освобождения квартиры и въезда в новую, чтобы не получилось так, что свою квартиру уже должен освободить, а вселиться в новую еще не можешь?
Продать ипотечную квартиру вполне реально — сейчас такие сделки встречаются часто. Купить новое жилье в ипотеку тоже несложно. Важно только правильно подготовиться к сделке.
Как купить новую квартиру в ипотеку, если уже есть другая ипотека ?
Вы сможете купить новую квартиру, только когда продадите старую и получите полный расчет. Вот какие нюансы важно учесть, когда будете брать новую ипотеку:
- При подаче заявки нужно сообщить ипотечному менеджеру, что у вас уже есть кредит, который вы погасите к сделке по новой ипотеке. Тогда банк не будет вычитать из вашего дохода расходы на оплату текущего займа.
- Выйти на сделку по покупке новой квартиры нужно в течение двух-трех месяцев — столько действует положительное решение по ипотеке. Если не успеете, придется подавать документы заново.
- Обе сделки нужно готовить одновременно, а проводить по очереди: сначала продать старую квартиру, получить полный расчет и на следующий день подавать документы на новую ипотеку.
Удобнее всего провести сделки по продаже старой и покупке новой квартиры в одном банке, где у вас ипотека. Тогда не придется тратить время и деньги на оплату комиссии. Например, за перевод или снятие наличных на оплату первоначального взноса на новую ипотеку.
Как продать ипотечную квартиру?
Продать жилье, которое находится в залоге, можно только с согласия банка. Поэтому первым делом рекомендую его получить.
Риелторы советуют продавцам не получать согласие банка. Объясняют это тем, что при продаже ипотечного жилья сначала закрывается остаток долга, а после проводится сделка. И если долг погашен, а обременение сняли, банку неважно, что будет с квартирой.
Однако согласие необходимо по закону. Да и покупатели его обычно запрашивают, чтобы понимать, что квартира не проблемная и у продавца нет просрочек по ипотеке.
Чтобы получить согласие кредитора на сделку, нужно заполнить заявление и направить его в банк по электронной почте или через личный кабинет — в зависимости от правил конкретного кредитного учреждения. Форму заявления получают в личном кабинете или у сотрудника поддержки ипотечных заемщиков. Выдача согласия на реализацию залога по инициативе залогодателя может быть платной.
Покупка ипотечной квартиры происходит за деньги покупателя или в ипотеку. Кратко опишу обе схемы.
Покупатель рассчитывается своими деньгами. В этом случае самый безопасный вариант сделки для обеих сторон — привлечь отдел сопровождения банка продавца. Стоимость услуги зависит от тарифов банка — от 10 000 до 50 000 ₽.
Покупатель берет ипотеку. Тогда нужно сразу сообщить ему, что ваша квартира в ипотеке, и уточнить в банке покупателя, кредитует ли он такие объекты и на каких условиях.
Не любой банк выдаст ипотеку на залоговую недвижимость, если продавец квартиры:
- использовал маткапитал при покупке;
- проводил реструктуризацию или брал кредитные каникулы;
- допустил просрочки по кредиту за последние 6—12 месяцев.
Особенности продажи ипотечного жилья
Из-за того что квартира в ипотеке, сначала придется закрыть долг перед банком. И только после этого ее можно продать. Кратко процесс выглядит так:
- Продавец пишет заявление о досрочном погашении. Некоторые банки просят делать это заранее и согласовывают дату списания. Например, за 15 дней до погашения.
- Покупатель закрывает ипотечный долг продавца. Он может сразу перевести деньги на счет в вашем банке или передать наличными, а вы внесете их на счет. Когда банк спишет деньги, задолженность закроется.
- Продавец снимает обременение. Если закладная в электронном виде, банк снимет обременение сам и оповестит в смс. Если закладная на бумаге, банк в течение 15—30 дней выдаст ее на руки с отметкой о закрытии долга. Вам нужно будет подать ее в Росреестр через МФЦ, и в течение трех дней банк снимет обременение.
- Стороны регистрируют сделку купли-продажи в Росреестре.
Вы предположили, что при продаже ипотечной квартиры цена будет ниже рынка, — это не так. С 2018 года объемы ипотечного кредитования только растут — этому способствует в том числе развитие льготных ипотечных программ, например для семей и ИТ-специалистов. Небольшое замедление было только в 2022 году. Поэтому сейчас такие сделки встречаются часто.
Обычно ипотечное жилье продают не из-запроблем с выплатами, а чтобы купить новую недвижимость большей площади. Или по семейным обстоятельствам. Например, часто при разводе супругам проще не менять кредитный договор, а продать квартиру, закрыть долг перед банком и поделить остаток.
Обременение на квартире не отпугивает покупателей, если по ней нет проблем и заемщик платит ипотеку без просрочек. Поэтому вы не потеряете в деньгах при продаже. Снизить цену придется, только если нужна быстрая продажа или есть долги по ипотеке.
Как прописать сроки освобождения квартиры
Сроки, в которые продавец передаст квартиру, указывают в договоре купли-продажи в разделе об обязанностях продавца. Фактическая передача квартиры обычно происходит, когда покупатель и продавец подписывают передаточный акт.
Рекомендуется сразу объяснить продавцу новой квартиры, что вы продаете жилье и сможете провести сделку по покупке, только когда получите деньги от продажи. Это может занять до месяца — такой срок и стоит указать в договоре.
Что делать в вашем случае?
Я рекомендую вам действовать так:
- Найдите новую квартиру, продавец которой готов подождать до месяца.
- Чтобы снизить риски, закажите в вашем банке услугу сопровождения по продаже ипотечной квартиры, если он ее оказывает. Либо привлеките риелтора или ипотечного брокера.
- Начните процесс продажи квартиры и одновременно подайте документы на одобрение новой ипотеки в своем банке или другом, если подберете более выгодные условия.
Если статья была полезной - 👍
Еще больше полезной информации для жизни в моем блоге, подписывайтесь 🤝