Впереди планеты всей
Начнем с конкретики, а именно с цен. Итак, средняя стоимость квадратного метра жилья на конец 2020 года составляла 140 тысяч рублей. Соответственно, студию 25 кв. м можно было приобрести за 3,5 млн рублей.
Эта статья выходит в свет в мае 2024 года, и сегодня средняя стоимость квадратного метра в Сочи - 316 000 р. При этом у жилых комплексов бизнес-класса квадратный метр может стоить 500 тысяч, а у элитных апартаментов стоимость достигает и порой превышает 1 млн. рублей за квадратный метр.
В 2023 даже прогремела информация о том, что элитный сегмент Сочи улетел куда-то в космос, и дешевле можно купить недвижимость в Дубае.
Так, стоимость студии в одном из элитных объектов Binghatti House от застройщика Binghatti Developers начинается от 149 700 долларов. Или 13 888 000 рублей.
В принципе цены вполне сопоставимы с сочинскими, но в Сочи цены на подобные проекты все же выше.
Так, если взять популярный и действительно очень достойный проект в Сочи - гостиничный комплекс “Нескучный сад”, то цены там стартуют от 19 285 000 рублей.
ДАВАЙТЕ РАЗБИРАТЬСЯ, ПОЧЕМУ ТАК ВЫРОСЛИ ЦЕНЫ, И ИМЕЕТ ЛИ СМЫСЛ ИНВЕСТИРОВАТЬ В СОЧИ?
Прежде всего, давайте согласимся: недвижимость на главном курорте страны по умолчанию не может стоить столько же, сколько в других городах страны. И причина здесь не просто в уникальном климате, а в особой ситуации, сложившейся с недвижимостью именно здесь, в Сочи. Рост цен на недвижимость произошел в целом по всей стране.
Во-первых, специфика города такова, что здесь ограничен земельный ресурс. Здесь нет огромных равнин, которые можно безбоязненно застраивать и застраивать. Зато есть в большом количестве оползневые участки, на которых уважающий себя застройщик строить просто не будет. Но об этом позже.
Кроме того, свою роль сыграл и мораторий, наложенный на строительство в Сочи. Что мы получаем в итоге? Ограниченность предложения.
И этого количества явно недостаточно при уверенно растущем спросе на недвижимость в Сочи.
В СОЧИ НИКТО НЕ ПОКУПАЕТ!
Количество сделок на первичном (новостройки) рынке жилой недвижимости Сочи с января по июнь 2023 года выросло на 42% по сравнению с таким же периодом прошлого года. Такие статистические данные представил Единый ресурс застройщиков (ЕРЗ.РФ).
И что мы имеем в результате? Регулярно повышающиеся цены, которые подстегиваются растущим спросом и ограниченностью предложения.
Итоги 2023 года оказались и вовсе впечатляющими: спрос на недвижимость элит-класса в Сочи вырос в три раза. Прирост спроса за три года составил 169%. Такие данные представили аналитики крупнейшего федерального девелопера «Неометрия».
По случайному или нет совпадению (решать вам) особенно высоки цены в Сочи именно на элитную недвижимость. Стоимость элитного жилья на курорте обогнала такие мегаполисы мира, как Нью-Йорк, Лондон и Дубай. Согласно данным аналитической компании NF Group, цена квадратного метра жилой элитной недвижимости в Сочи доходит до 1,4 млн рублей. Для сравнения: в Дубае цена элитного «квадрата» недвижимости достигает 790 тысяч рублей.
А можно подешевле?
Впрочем, в Сочи можно найти и подешевле. Но недвижимость подешевле — это, как правило, истории с плохим концом. Начнем с того, что объявления на рекламных площадках, где цены заманчиво низки, в 90% представляют собой фейки.
Но и это не главная беда с недвижимостью на российском курорте. По искам Генпрокуратуры массово изымаются земельные участки, а дольщиков крупных ЖК лишают права собственности на квартиры.
Так, в 2017 году остались без крова над головой жители ЖК «Рубин-2». Изначально документы застройщика были в порядке. Но в 2019-м администрация города оспорила это решение. Тогда дом уже был практически достроен, часть квартир раскуплена. Дом был снесен.
Еще более вопиющий пример, как можно остаться без купленной недвижимости, — дом в Хостинском районе по улице Искры, 13, который в 2018 году признали самостроем. Двенадцатиэтажка на 115 квартир возведена в 2016 году. Во время приобретения квартир разрешение на строительство дома имелось, однако в 2018 году суд признал здание самостроем, и сейчас ему грозит снос.
Другая история с печальным концом — по адресу: улица Виноградная, 174. В 2015 году застройщик, не имея разрешения на строительство, возвёл на участке площадью 1062 кв. метра многоуровневый объект – три подземных и пять надземных этажей. Уже после принятия решения о сносе и аресте здания он продолжал попытки достроить объект. А после отказывался выполнить решение суда о сносе на протяжении почти пяти лет.
А чего стоит нашумевшая история с домами на Сергей-Поле. Коттеджи «Горной Поляны» вблизи Дагомыса рухнули с 70-метрового обрыва. И тогда то и выяснилось, что не только пресловутый поселок в Сергей-Поле возвели без какой бы то ни было геологической экспертизы, но и многие новостройки на курорте возводят без необходимых исследований почвы. Стоит ли говорить о том, что на стадии фундамента дома в «Горной Поляне» продавались за смешные, по сочинским меркам, 6-7 млн. рублей.
В Сочи ничего нельзя купить? Либо дорого, либо снесут?
Наше общее мнение как экспертов рынка: В недвижимость Сочи можно и нужно вкладываться! Но с пониманием, что хорошее жилье на курорте не может стоить дешево.
Один из самых интересных форматов недвижимости в Сочи в настоящий момент — сервисные апартаменты. Это не только гарантированное качество недвижимости, но и управляющая компания, которая делает жизнь долгосрочных инвесторов намного легче и приятнее. Управляющая компания берет все вопросы сдачи апартаментов на себя, а вы как инвестор получаете гарантированный доход, находясь при этом в любой точке мира. Вы можете отдыхать в своих апартаментах, а в остальное время получать гарантированный доход.
Мы не будем вам рассказывать, что Сочи — круглогодичный курорт, и гости с туристическими и деловыми целями приезжают сюда зимой и летом. Это и так известно.
И здесь хочется сказать, что круглогодичный интерес представляют сервисные апартамент на Красной Поляне, особенно для тех, кто сам любит катать. Не в сезон можно сдавать свои апартаменты и зарабатывать, а в сезон приезжать самим. И дополнительное преимущество такого вложения в том, что такие апартаменты как ваш актив будут только расти в цене.
Аренда сервисных апартаментов не в сезон достигает 10-20 тысяч рублей в сутки. Для наглядности мы предлагаем вам ознакомиться с загрузкой одного из апартаментных комплексов на курорте - апарт-отеля Brevis (скриншот ниже). Практически все забронировано! И, заметьте, это не в высокий сезон — март месяц.
А что, если вы хотите все же приобрести квартиру в жилом комплексе — для себя, для отдыха и(ли) сдачи в аренду. Рынок помесячной аренды в Сочи не менее динамичный. Так, снять однокомнатную квартиру в месяц стоит около 50 тысяч рублей. А если сдавать ее посуточно, то ваш доход будет значительно больше.
Достойная сумма для долгосрочного инвестора и прекрасная возможность оплачивать ипотечные платежи, если вы берете квартиру в ипотеку. Такое вложение будет окупать себя само!
Тем более сейчас еще действуют субсидированные ставки по ипотеке. Это дешевые “длинные” деньги. Так, ставка с Господдержкой сейчас достигает всего лишь 8%, Семейная ставка еще меньше — 6%, а IT-ипотеку можно взять под 5%.
Итак, какие проекты в Сочи достойны внимания?
ЖК “Чайные Холмы” в Дагомысе — идеально для жизни! Достаточно демократичные цены при развитой инфраструктуре комплекса. Жилой комплекс располагается в двух километрах от моря. Дагомыс — спокойный развитый район в 20 минутах от центра Сочи. Рядом с комплексом набережная с детскими площадками и зонами отдыха.
ЖК “Флора” в Кудепсте и ЖК “Летний” — рядом прямая трасса до Красной Поляны.
Для инвесторов - ГК “Нескучный сад” — масштабный проект в Адлере с собственными бассейнами и управляющей компанией.
На Красной Поляне — свои фавориты. Апартаментные комплексы Sun Peak и “Поляна Пик” - в центре локации, с самодостаточной инфраструктурой.
Красивейший проект в экологически чистой и зеленой локации (Хосте) — Marine Garden 4*. Со своим эко-парком, SPA-комплексом, бассейнами. В него можно влюбиться раз и навсегда!
И давайте познакомимся с ним на практике! Но сначала уточним, почему мы беремся утверждать, что апартаменты в Marine Garden 4* будут успешно (и круглый год) сдаваться? Во-первых, локация — Хоста. Это не только очень зеленый и экологически благоприятный район, но и место, куда в скором времени будут вложены серьезные инвестиции. Здесь появится морской рекреационный комплекс “Коста-Марина”. Он будет представлять собой уникальный остров недалеко от центра Хостинского района с большой и удобной мариной для яхтсменов. Надо ли говорить, что с появлением комплекса здесь прибавится респектабельных отдыхающих, которым нужно будет снимать достойное жилье? Хоста хороша и своим расположением: до центра города 15 минут, также удобно добраться и до Адлера, аэропорта, Олимпийского парка. Хоста в плане транспортной доступности — это золотая середина Сочи.
Но и это еще не все, что привлечет гостей в Marine Garden 4*. Здесь мы хотим вам рассказать об инфраструктуре комплекса, которая реализована в концепции “город в городе”. Это собственный SPA-центр с хамамом и баней, каскадные термальные ванны, бассейны с подогревом, корт для игры в большой теннис, торговый центр с ресторанами и бутиками, школа на 800 человек, детский сад, детский центр, конференц-зал, детские площадки. И изюминка проекта — собственный парк, разработанный опытной командой ландшафтных дизайнеров.
И наконец мы представляем вам инвестиционный расчет с очень выгодной стратегией инвестирования — получением пассивного дохода на аренде.
Итак, приобретаем апартаменты в Marine Garden 4* площадью 25,79 кв. метров в 4 корпусе (2 этаж). Вид на горы!
Стоимость: 16 247 700 рублей.
Дополнительно оплачивается ремонт и полное оснащение номера (мебель, техника): 120 тысяч за 1 кв.метр полезных площадей. Плюс 3 000 000 рублей.
Итого: 19 247 700 рублей.
Способ приобретения: Траншевая Ипотека Сбербанк.
Вносим первоначальный взнос в размере 3 249 540 рублей (20% от стоимости). Плюс оплата ремонта, мебели и техники (3 000 000 рублей)
Срок: 30 лет
Ставка: 18% (с возможностью дальнейшего рефинансирования)
Сумма кредита: 12 998 160 рублей.
Первый транш: 100 рублей (до окончания строительства — 4 квартал 2024 года).
Второй транш: 12 998 060 (4 квартал 2024 года)
Ежемесячный платеж: 196 073 рублей.
Преимущества: отсутствие финансовой нагрузки до окончания строительства.
Условия аренды
Доходность со сдачи в аренду управляющей компанией — 30% на 70% в пользу собственника, включая все расходы, с января 2025 г.
Среднегодовая стоимость номера в сутки: 15 000 рублей.
Загрузка в первый год 65% (237 дней).
15 000 (в сутки) умножаем на 237 дней и получаем 3 555 000 рублей за год.
С учетом вычета расходов УК (-30%) получаем чистую прибыль в размере 2 488 500 в год. В месяц чистая прибыль получается: 207 375 рублей (без вычета налогов).
Расходы:
На первоначальный взнос и оплату ремонта, мебели и техники — 6 249 540 рублей.
Доходность:
Доходность со сдачи номера достигает 15,3% годовых. Плюс ваш актив (апартаменты) неуклонно растет в цене.
Итоги:
Что мы получаем? Пока комплекс строится, вы не платите ежемесячные платежи. А когда комплекс будет сдан, вы начнете получать чистую прибыль в размере, который покрывает ежемесячные платежи по ипотеке.
Что скажете? Не такой уж недоступной выглядит инвестиционная недвижимость в Сочи при таком раскладе? И это будет законная качественная недвижимость, которая станет для вас и вашей семьи настоящим наследием на долгие годы.
Сменить вектор?
Если же вы готовы инвестировать в недвижимость на Юге страны, но понимаете, что жилые помещения в Сочи вместе с их рисками — не ваш вариант, а сохранить капитал при невероятно растущей инфляции хочется, самое время обратить внимание на недооцененные города Юга страны. Это Новороссийск, Анапа, Краснодар, а также Республика Крым. Там есть достойные внимания объекты недвижимости, а цены не такие кусачие, как в Сочи.
Каждый из этих регионов хорош по своему, и везде отличные перспективы. Судите сами: в Анапе запускают курортный проект «Новая Анапа», который уже сейчас называют вторым Дубаем.
А это многомиллиардные инвестиции, приток туристов и повышение конкурентоспособности Анапы на курортном рынке. Цены быстро откликнутся на это и будут расти, можете не сомневаться!
Новороссийск — это город, где прекрасные климатические условия объединились с развитой инфраструктурой и динамичным развитием города. Так, здесь есть прекрасный вариант ЖК “Барса”. 900 метров до моря! Первоначальный взнос от 1,2 млн. рублей, а ежемесячные платежи от 22 тысяч рублей.
О Республике Крым хочется сказать особо: он активно завоевывает позиции в мире инвесторов. Цены пока еще достаточно демократичные, а климатические условия прекрасные. Кроме того, в Республику идут огромные инвестиционные вливания, которые делают ее еще более привлекательной для туристов и частных инвесторов. Так, объем заявленных в Крыму инвестиций по реализуемым проектам превысил в настоящий момент 500 млрд рублей. И большая часть этих средств идет на развитие туристической отрасли в Крыму. Об этом недавно сообщила заместитель председателя Совета министров, министр финансов республики Ирина Кивик.
Очень интересный проект вблизи Феодосии — ЖК “Просторы Крыма”. Проект с развитой инфраструктурой: детские и спортивные площадки, торговый центр, паркинг, Строительство завершится в 2026 году. Прекрасный вариант для долгосрочной инвестиции, через три года прирост цены составит 100%. Сейчас здесь можно приобрести здесь студию от 5 млн. рублей. Через три года она будет стоить соответственно 10 млн. рублей.
Все эти локации активно развиваются, и цены там тоже не стоят на месте, так что лучшее время инвестировать — сейчас!