После смерти дяди двум братьям достался участок земли в Ставропольском крае с небольшим домом и пристройками. Младший брат заселился в дом еще при жизни дяди и продолжил жить там после его ухода. Старший брат был лишен возможности заходить на участок.
Братья не смогли договориться о дальнейшей судьбе дома.
Старший брат обратился в суд с требованием разделить дом на два отдельных объекта, но эксперты пришли к выводу, что это невозможно.
Затем старший брат предложил младшему выкупить его долю или продать свою по рыночной цене, однако не получил ответа.
В результате он снова обратился в суд с требованием передать младшему брату свою долю в домовладении принудительно и взыскать с него компенсацию в размере 363 766 ₽.
Аргументы сторон
Старший брат утверждает, что он является законным собственником половины домовладения, но не может мирно сосуществовать с братом. Он требует восстановления справедливости, считая, что брату дом нужнее, а ему есть где жить, поэтому предлагает выкупить его долю по рыночной стоимости. Младший брат отказывается выкупать долю, так как сумма, которую просит старший брат, является слишком великой. Он утверждает, что потратил много денег на уход за дядей и его похороны, а также на вложения в домовладение, в которых старший брат не участвовал. Младший брат считает, что запрос старшего брата на выкуп доли по максимальной цене несправедлив, и просит отклонить его требования.
Информация о решениях суда
В районном суде, на первой инстанции, было вынесено решение по делу № 2–976/2021.
В нем указано, что брат обязан выкупить долю, а собственник этой доли имеет право запросить ее выделение в натуре.
Если разделение имущества невозможно, то возможно потребовать компенсацию от остальных собственников. Истец уже обращался в суд с требованием разделения имущества. Эксперт выявил, что дом имеет один вход и общие коммуникации, а также состоит из смеси кирпича и соломы, находится в плохом техническом состоянии, разделить его без серьезного ущерба невозможно.
Судебный эксперт установил рыночную стоимость домовладения в размере 727 533 ₽. Истец утверждает, что единственным способом реализации его прав как собственника является взыскание с младшего 363 766 ₽, то есть половины рыночной стоимости имущества. Таким образом, младший станет единственным собственником домовладения, в котором проживает.
Закон предусматривает выплату компенсации за долю в праве, если собственник согласен на получение денежных средств. В случае незначительной доли собственника и его нежелания использовать имущество суд может назначить компенсацию и передать долю другим собственникам, даже если владелец доли этого не желает.
Вопрос о необходимости этого дома для его владельца должен решаться индивидуально, с учетом его возраста, состояния здоровья, наличия другого жилья и наличия детей. У старшего брата имеется другое жилье - собственный дом площадью 84,4 квадратных метра. Доля, которую он получил в наследство, не используется им и может рассматриваться как незначительная. Иск истца полностью удовлетворен.
Сумма в размере 363 766 рублей взыскивается с младшего брата в пользу старшего. С момента получения компенсации истец теряет право на половину домовладения, и младший брат становится единственным собственником.
Брат младший не согласился с решением и подал апелляцию в вышестоящий суд. Дело №33–3–1002/2022.
Районный суд принял верное решение. Поскольку совместное пользование имуществом невозможно и его нельзя разделить, старший брат имеет право на выкуп своей доли. Младшему брату необходим дом, поэтому он должен выплатить компенсацию. Ответчик подал кассационную жалобу.
Кассационный суд, дело №88–6698/2022, согласился с предыдущими судебными решениями и оставил их в силе.
Младший брат не сдался и обратился в Верховный суд. Дело №19-КГ23-2-К5.
Суды решили взыскать компенсацию, учитывая, что доля старшего брата является незначительной, он не пользуется спорным домом и в целом не заинтересован в нем, так как имеет другое жилье.
Однако неясно, почему именно долю старшего брата считают незначительной, ведь доли наследников одинаковы. Кроме того, не выяснено, согласен ли младший брат принять в собственность долю старшего и есть ли у него средства для ее выкупа.
Закон предполагает равенство всех участников гражданских отношений и запрещает вмешательство в частные дела. Похоже, суды забыли об этих принципах и заставили младшего брата выкупить долю без его согласия. Исковая сторона, вероятно, имела другие способы использовать свою половину дома, так как ее доля достаточно крупная, и она может распоряжаться ею по своему усмотрению, например, сдавать в аренду, заложить или продать. Если долевые собственники не могут договориться о способе владения общим имуществом, суд может установить порядок.
Если одному из них выделено больше площади, чем приходится на его долю, суд может обязать его выплачивать другому собственнику компенсацию, аналогичную арендной плате. Принудить одного собственника выкупить долю у другого - крайняя мера, которую суд должен применять с учетом интересов и намерений обеих сторон. В противном случае искажается смысл нормы о выкупе доли. Решения судов отменены, районный суд должен пересмотреть дело.
Пересмотр дела № 2–583/2023 в районном суде:
Исправляемся. Ответчик заявил, что не готов платить рыночную цену за долю старшего. Он согласен выкупить долю только по кадастровой стоимости, вдвое ниже. При условии, что брат компенсирует ему расходы на лечение дяди, его похороны, поминки, ремонт дома, ЖКУ, уход за огородом, юридические услуги и моральный вред. Истца такие условия не устраивают.
Суд не принимает довод истца о том, что его доля незначительна и мнение другого собственника не имеет значения. Незначительность доли определяется относительно общей площади жилья, а не количества метров. В иске отказано.
Старший брат обжаловал это решение.
Краевой суд, апелляционная инстанция, дело № 33–3–7340/2023:
Коллега в районном суде правильно разрешил спор. Он учел, что младший брат не согласен выкупать свою долю по предложенным условиям. Поскольку доли братьев равны, ни одна из них не может быть считана незначительной.
Старший брат не сдался и решил пройти все инстанции.
В кассационном суде: Дело № 88–1770/2024
Решения об отказе в выкупе доли остаются в силе, а кассационную жалобу отклоняем.
После успешного прохождения трех инстанций и взыскания судебных расходов в размере 56 838 ₽ ответчика, истец был уверен в своей победе. Однако теперь ответчик не обязан возмещать эти расходы и имеет право на компенсацию своих судебных издержек со стороны старшего брата.
Вероятно, требуемая сумма компенсации старшим братом была завышенной, поскольку судебные эксперты оценили домовладение в целом, в то время как брат требовал половину этой суммы. Если он решит продать свою долю, ему придется сделать существенную скидку, учитывая, что это доля в праве, а не весь объект. Потенциальному покупателю будет непросто разделить собственность с посторонним человеком, поэтому скидка должна быть значительной.
В итоге исход судебного процесса остался без изменений: старший брат по-прежнему владеет половиной дома и имеет право на его продажу третьим лицам. Тем не менее, младший брат обладает преимущественным правом покупки этой доли. Перед продажей старший брат обязан предложить младшему брату купить ее по цене, согласованной с покупателем.
А как бы вы поступили в такой ситуации?