Что стоит сделать после покупки квартиры ?
Эпопея с покупкой не заканчивается сделкой, дальше новому собственнику предстоит решить еще много значимых вопросов.
Шаг №1. Заменить замки
Первым делом стоит позаботиться о безопасности. Если покупали вторичку, нужно поменять цилиндровый механизм, или личинку замка. Как ни странно, это делают не все: многих удовлетворяет, что продавец передал «все экземпляры» ключей.
Подобных ситуаций легко избежать, если сразу поменять замки в квартире. Сделать это достаточно просто:
- Купите подходящую личинку для замкав ближайшем строительном магазине или на маркетплейсе.
- Установите новый цилиндровый механизм. Это можно сделать самому — на «Ютубе» есть обучающие видео.
- Еще можно поменять старый замок на электронный. Он стоит дороже, зато в него обычно встроена сигнализация. Он транслирует видео гостя лучше любого «глазка», а главное — его можно открывать с помощью кода, отпечатка пальца, Face ID и даже удаленно через приложение на смартфоне.
- Если у вас есть дети, лучше поставить замок, который открывает дверь изнутри без ключа. Это важная мера предосторожности в случае пожара.
Шаг №2. Переоформить лицевые счета
Это нужно, чтобы в момент, когда квартира перейдет в собственность покупателю, он был уверен, что продавец не оставил долгов.
Перед сделкой покупатель запрашивает бумаги, которые подтверждают, что задолженности нет. Но в практике коллег бывали случаи, когда продавцы подделывали платежные документы или закрывали только основной долг, а пени — нет.
Первым делом следует сходить в бухгалтерию УК, которая обслуживает дом. Вот что можно там сделать:
- Проверить показания счетчиков и оплаты.
- Переоформить лицевые счета на себя — на момент написания статьи у ресурсоснабжающих организаций и управляющих компаний нет механизма автоматической замены ФИО предыдущего собственника квартиры на нового. Сведения о смене владельца предоставляют вручную. В Москве это можно сделать в МФЦ.
- Узнать срок замены счетчиков воды и света — счетчик электроэнергии меняют по заявлению в УК. В Москве Мосэнерго бесплатно поменяет неисправные счетчики или счетчики с коротким сроком службы.
- Уточнить порядок замены счетчика воды: в некоторых УК его можно поставить самим, а потом вызвать техника УК, который его опломбирует. В других — поставить и опломбировать можно только с техником УК. У многих счетчиков долгий срок службы — тогда достаточно провести поверку в срок, его можно узнать у предыдущего собственника или в управляющей компании.
Есть несколько способов узнать, какая управляющая компания обслуживает дом:
- Спросить у продавца.
- Посмотреть в квитанции — там всегда указано название УК.
- Проверить на сайте Дом.МинЖКХ — там есть сведения обо всем жилом фонде России, в том числе информация об УК.
В квитанции должны быть сведения о начислениях за капитальный ремонт, газоснабжение и обслуживание внутриквартирного газового оборудования. Бывает два варианта: первый — когда все в одной квитанции — и второй, более распространенный, — в нескольких.
По числу квитанций вы поймете, сколько обслуживающих организаций у вашего дома. Со всеми нужно связаться. С некоторыми это можно сделать через личный кабинет или электронную почту, но надежнее — сходить лично.
Узнать, как называются организации, которые обслуживают дом, можно из квитанций или на сайте ГИС ЖКХ. В последнем случае нужно найти дом на карте, выбрать «Связанные организации» — справа получите список всех организаций, которые обслуживают дом, и их телефоны.
Шаг №3. Зарегистрироваться по месту жительства
Это можно сделать через госуслуги или в МФЦ.
В МФЦ процедура проходит долго — около пяти рабочих дней. Время занимает пересылка паспорта в ОВМ МВД и обратно, поэтому документа на руках не будет.
Через госуслуги процедура удобнее:
- Заполняете заявление.
- В течение нескольких часов в личный кабинет придет уведомление с назначенным временем для визита в ОВМ МВД.
- В отделении в паспорт поставят штамп и сразу вернут его.
Шаг №4. Принять противопожарные меры
Нет разницы, в каком доме квартира — в новостройке или сталинке 50-х годов, ведь пожар может случиться и у соседей — к этому нужно быть готовым.
Вот какие меры противопожарной безопасности стоит предпринять.
Проверить электропроводку. В готовых квартирах это сложно сделать: чтобы посмотреть, как она проложена, придется разворотить весь ремонт. Но можно узнать, каким образом собран электрический щиток в квартире. Все провода должны быть аккуратно распределены внутри щитка и надежно закреплены в местах контактов. Нельзя допускать скруток и оголенных проводов.
Если делаете ремонт самостоятельно, для электропроводки лучше использовать качественные провода с медными жилами в негорючей изоляции — они безопасны.
Найдите эвакуационные выходы. В новостройке стоит обратить внимание на эвакуационные пути и выходы: запасные двери бывают часто закрыты, а на лестничных клетках иногда складируют мешки со строительным мусором, что мешает быстрому проходу.
Если обнаружите, что путь загроможден или закрыт, обратитесь в управляющую компанию и приложите фотографии.
Система противопожарной защиты дома.Она бывает предусмотрена в новостройках: автоматическая пожарная сигнализация, система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, внутренний противопожарный водопровод, противопожарная автоматика, которая управляет лифтами и системой противодымной вентиляции.
Все системы должны работать. Можно запросить в управляющей компании документы о последней проверке — ее должны проводить раз в год.
Шаг №5. Защитить квартиру от мошенников
Запрет на сделки. Одна из распространенных мошеннических схем — поддельная доверенность на продажу якобы от имени собственника. Часто жертвами мошенников становятся люди пенсионного возраста и арендодатели. Чтобы обезопасить себя, нужно установить запрет на любые сделки с квартирой без личного присутствия.
Такой запрет можно оформить через госуслуги или в МФЦ — с собой нужен паспорт. Это защитит от поддельных доверенностей, но нужно иметь в виду, что есть и другие риски. Например, пожилых часто уговаривают на продажу с помощью манипулятивных приемов и те по доброй воле, без всяких доверенностей, продают свои квартиры.
Титульное страхование. Единственный способ, который возместит 100% стоимости квартиры при неудачном суде, — титульное страхование. Стоимость — 0,3—0,4% в год от стоимости квартиры.
Если после покупки жилья вы обнаружите потенциальные риски, рекомендую застраховать титул. Допустим, в ходе общения с соседями выяснилось, что бывший собственник жил в квартире с сестрой, которая не вступила в наследство и не участвовала в сделке. Это риск получить от нее иск, так как суд сочтет, что она фактически приняла наследство.
Шаг №6. Познакомиться с соседями
Соседи — ваши будущие союзники. Если вдруг придется бороться с УК — эффективнее делать это вместе, а не поодиночке. Хороший сосед может выручить: например, его можно попросить проверить пожилую бабушку, которая живет в вашей квартире и перестала выходить на связь.
Знакомиться с соседями лучше до покупки, а не после. Но если не получилось сделать это заранее, не откладывайте дело в долгий ящик. Вот что полезно выяснить.
Контакты соседей. Цель номер один — поговорить с соседями по тамбуру, лестничной площадке, а также сверху и снизу. Примерный скрипт беседы такой: «Здравствуйте, мы только что купили квартиру № 1, меня зовут Иван Петров, а вас? Здесь будем жить мы / моя бабушка / квартиранты. Давайте обменяемся контактами на всякий случай.»
Когда соберете контакты, если позволяет харизма, лучше продолжить непринужденную беседу, чтобы выяснить и другие детали.
Общедомовой чат. Он бывает официальный — организованный управляющей компанией — и междусобойный — куда входят не все. Лучше присутствовать в обоих, чтобы своевременно получать актуальную информацию о событиях в доме.
Прошлое купленной квартиры. Чаще всего вам ничего об этом не расскажут, и это хороший признак: чем меньше проблем у соседей было с предыдущими жильцами, тем меньше они про них будут знать. А если там жили проблемные люди — скорее всего, их будет знать весь подъезд.
В этом случае я советую потратить небольшую сумму на юридическую проверку купленного имущества, если ее проводили не тщательно. Также полезно будет оформить титульное страхование, так как социально неустойчивые личности — магнит для мошенников.
Шаг №7. Выявить скрытые дефекты квартиры
В этом вопросе следует четко разделять покупку вторички и новостройки от застройщика.
В новостройке. Застройщик обязан устранить любые конструктивные или отделочные дефекты — от неработающей вентиляции до текущей крыши или обещанной, но не выполненной отделки.
Во вторичке. В этом случае список того, что можно предъявить продавцу как скрытый дефект, ограничен. Появление дефектов должно быть связано с действиями продавца, а не застройщика, соседей или УК.
Вот несколько примеров:
- Непромазанные швы, запах канализации из подъезда, неработающий лифт — нужно обращаться с претензией к управляющей компании.
- Капающая вода с потолка — это решают с соседями или УК.
- Плесень на стенах, которая появилась из-за ошибок при ремонте, — повод подать иск на бывшего владельца квартиры. Но придется доказать, что дефекты ремонта серьезные, и добиться, чтобы суд признал их скрытыми. Просто сделать ремонт за счет предыдущих собственников не выйдет.
- Тараканы, мыши, клопы — претензия к конкретному соседу, который сделал из своей квартиры рассадник. Его можно обязать привести квартиру в порядок или выселить по решению суда
- Самовольная реконструкция — например, снос подоконной части стены, расширение за счет лоджии, увеличение площади квартиры за счет пробитой в полу дыры, которая ведет в подвал. Пол, внешние и несущие внутренние стены — это общедомовое имущество, их нельзя трогать. Такую реконструкцию невозможно узаконить без согласия всех собственников дома. В этом случае подают иск к продавцу.
Когда обнаружены серьезные скрытые дефекты, покупатель вправе подать в суд вне зависимости от того, где он купил квартиру — на первичном или вторичном рынке.
Закон не обязывает покупателя проводить экспертизу при покупке и уметь читать техдокументацию и сверять ее с действительностью — это требует специальных знаний. Суды так и говорят в своих решениях: «Обязанность покупателя привлекать для осмотра приобретаемого объекта недвижимости специалиста законом не предусмотрена». Если продавец не предупредил о недостатках квартиры, покупатель вправе потребовать безвозмездно устранить их или возместить расходы на это.
Если устранить невозможно, дефекты выявляют снова, а квартира становится непригодной для проживания, покупатель вправе признать договор купли-продажи расторгнутым и потребовать возврата уплаченной по нему стоимости. При этом в договор не нужно вставлять специальные пункты об этом
Но лучше не доводить до крайности. Продавцу дешевле устранить недостатки за свой счет. Покупателю это тоже невыгодно, так как расторжение договора предполагает реституцию — то есть возврат к исходным позициям: продавец получает назад квартиру, покупатель — деньги. Квартира возвращается легко, а деньги продавец может к тому времени потратить.
Шаг №8. Рассчитать риски, если планируете сдавать
Если сдаете квартиру, важно помнить про риски. Кратко основы:
Фактические. Квартира может износиться, и никакие платежи не окупят ремонт. Недобросовестные жильцы могут прихватить с собой часть техники при выселении или устроить дебош и навсегда испортить отношения с соседями.
Вот что делать, чтобы снизить такие риски:
- Навещайте квартирантов раз в месяц — не стесняйтесь зайти внутрь. Только так вы сможете оперативно узнавать о проблемах.
- Наймите риелтора, если некогда заниматься квартирой. В его задачи может входить доверительное управление по нотариальной доверенности: посещать квартирантов, проверять, все ли в порядке, списывать показания счетчиков, забирать оплату и пересылать ее вам. Можно воспользоваться услугами «Яндекс Аренды» и «Домклика» — правда, отзывов по ним пока мало.
- Застрахуйте квартиру — оцените стоимость ремонта и покупки новой техники на случай непредвиденного пожара, потопа, действий третьих лиц. А также примерную стоимость ремонта соседей снизу — обычно чем новее дом, тем дороже ремонты. Первая сумма составит страховое покрытие по ремонту и технике, вторая — по гражданской ответственности.
Налоговые.
Если собственник сдает квартиру, но не платит налоги. Минстрой анонсировал всероссийскую систему учета договоров аренды. Если налоговая узнает о сдаче квартиры, то в случае систематической неуплаты НДФЛ можно попасть на штраф: 20% от неуплаченной суммы и сам налог.
Чтобы не было проблем с ФНС, нужно платить налоги с доходов. Если оформить самозанятость, то при сдаче в наем физлицу налог будет 4%, а если жилье арендует организация — 6%.
Оформить самозанятость и уплачивать налоги просто. Нужно только установить приложение «Мой налог».
Юридические.
Квартирант может оказаться неблагонадежным: жилье могут продать либо злонамеренно сорвать продажу квартиры.
Чтобы обезопасить себя, стоит заключить с арендатором договор. В нем подробно прописать разные ситуации: аварии, поломки, курение, домашних животных, продажу квартиры. Обязательно приложить к нему опись имущества. Грамотно составленный договор — залог спокойствия для вас и квартирантов.
Если была интересна статья - 👍
Напишите, что Вы делали в первую очередь после покупки жилья ?