Есть существенная льгота по продаже недвижимого имущества.
Доход от продажи комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома, доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика, если одновременно соблюдаются условия пункта 2.1 статьи 217.1 налогового кодекса:
.
Первое условие – есть ли дети и какой у них возраст.
Цитата из кодекса: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения), или налогоплательщик является одним из указанных детей.
Если двое детей до 18 (24) лет, то условие соблюдается.
.
Второе условие - куплено ли новое жилое помещение и когда.
Цитата из кодекса: в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего года, налогоплательщиком (членами его семьи), приобретено иное жилое помещение или осуществлена полная оплата в соответствии с договором участия в долевом строительстве
Если новое помещение куплено до 30 апреля следующего года, то условие соблюдается.
.
Третье - Какие площади купленного и проданного жилого помещения и кадастровая стоимость.
Цитата из кодекса: общая площадь приобретенного жилого помещения (или его кадастровая стоимость) превышает соответственно общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость,
кадастровая стоимость проданного помещения не превышает 50 миллионов рублей.
Если купили большей площади и кадастровой стоимости, и кадастровая стоимость меньше 50 миллионов, то условие соблюдается.
.
Четвёртое условие – есть ли в собственности другие помещения. Если да, то какая площадь и доля.
Цитата из кодекса: налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение не принадлежит в совокупности более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.
Если нет доли больше 50% в других помещениях или их площадь меньше купленной, то условие соблюдается.
Ситуация с двумя квартирами. Как складывать доли? Если в одном помещении площадью 180 квадратных метров доля 5%, а в другом, площадью 20 квадратных метров доля 40%, то общая доля – 45%? Или нет? Вроде бы, сказано про то, что в одном (каждом отдельном) помещении не должна быть доля больше 50%. Но, так как разъяснений минфина по этому вопросу нет, то на всякий случай можно перед сделкой написать вопрос в региональное управление налоговой. Ответ можно будет предоставить, при необходимости, вместе с пояснениями по требованию или с налоговой декларацией инспектору.
Ситуация. У налогоплательщика есть два помещения, кроме проданного. Площадь каждого не превышает площадь в приобретённом жилье, а вместе превышает. Площади помещений для выполнения условия не суммируются. Условие соблюдается согласно письму минфина - 20.07.2022 N БС-4-11/9311
Ситуация. Налогоплательщик хочет продать две квартиры. У одной из них площадь превышает площадь приобретённого, а у другой не превышает. Если продать сначала квартиру с меньшей площадью, то продажа будет облагаться налогом. Если продать сначала большую квартиру, то продажа квартиры с меньшей площадью не будет облагаться налогом. Общая площадь проданных квартир за год не суммируется. Письмо минфина - 03-04-05/98649 от 12.10.2022.
То есть не суммируются площади ни находящихся в наличии квартир, ни проданных. Может суммироваться только доля в праве собственности на находящиеся в наличии помещения.
.
Доли детей тоже освобождаются от НДФЛ.
Если доход от продажи доли в праве собственности на жилое помещение, полученный налогоплательщиком, освобождается от налогообложения доходы от продажи долей в таком жилом помещении, полученные его детьми также освобождаются от налогообложения при условии, что их доли проданы одновременно с долей налогоплательщика.
Такая ситуация может быть, например, если на детей оформили одну квартиру небольшой площади, а родители купили другую, большей площади. В этом случае у самих детей предыдущие условия не соблюдаются, но они также освобождаются от налогов.
.
Какую кадастровую стоимость смотреть, если она может поменяться в любой день?
Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества определяется как кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект, в случае образования объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - как кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на кадастровый учет.
Замечание – кадастровая стоимость на 1 января должна быть не только определена, но и внесена в ЕГРН.
.
Список всех условий для льготы
В заключение можно сказать, что, чтобы понять, подходите ли под льготу, надо ответить на следующие вопросы:
- есть ли дети и какой у них возраст? Если двое детей до 18 (24) лет, то условие соблюдается.
- второе - куплено ли новое жилое помещение и когда? Если куплено помещение до 30 апреля следующего года, то условие соблюдается.
- какие площади купленного и проданного жилого помещения и кадастровая стоимость. Если купили большей площади и кадастровой стоимости, и кадастровая стоимость меньше 50 миллионов, то условие соблюдается.
- есть ли в собственности другие помещения. Если да, то какая площадь и доля? Если нет доли больше 50% в других помещениях или их площадь меньше купленной, то условие соблюдается.
По продаже нескольких объектов – смотреть письма минфина, так как в налоговом кодексе ситуации не рассмотрены. Но надо учесть, что площади имеющихся объектов не суммируются. Продажа каждого объекта рассматривается отдельно, а не в совокупности за год.
.
Ссылки на законы и источники:
Письмо минфина от 20.07.2022 №БС-4-11/9311
Письмо минфина от 12.10.2022 №03-04-05/98649
Пункт 2.1 статьи 217.1 налогового кодекса
Больше статьей и видео на подобные темы на канале "13 Копеек" по ссылке: