Разместила на канале 2 статьи на тему «Квартира в доме под реновацию в Москве - джекпот для продавца или лотерейный билет для покупателя?»:
Кстати, вторая часть вышла в субботу и была многими проигнорирована, а зря! Там получились достаточно интересные цифры и выводы на эту тему. Рекомендую с ней ознакомиться.
В этой же статье хочу, наконец, дать ответы на вопросы своей подписчицы:
Дома по реновации никогда не были на самоокупаемости. Это изначально коммерческий проект в городе Москва. Цель, конечно, это снос старых домов, и строительство новых современных высоток взамен, и строят их, вроде, для улучшения условий жизни москвичей. Но еще это очень большие деньги.
На программу реновации город планирует потратить не менее 3 трлн рублей. Единым оператором и застройщиком выступает Московский фонд реновации жилой застройки («Фонд реновации»), он распределяет бюджетные средства, а проектируют и строят дома разные подрядчики. Конкурсы выигрывают старые московские строители, но есть и несколько неожиданных участников, например, девелоперы из Чечни или компания, созданная всего за год до старта реновации.
Кто строит дома по реновации? Назову лишь пару «громких» имен.
Среди застройщиков всех реновационных домов 100 подрядчиков.
- Больше всего объектов строит генеральный подрядчик МФС. Среди 218 объектов по реновации у них удалось насчитать 54 жилых комплекса в разных районах столицы. ГП-МФС — это дочка группы компаний «ПИК». По данным «Контур.Фокуса» компания полностью принадлежит ООО «Пик-Генподряд».
ООО «ГП-МФС» было образовано в 2004 году. Его выручка на конец 2022 года составила 48,1 миллиарда рублей с чистой прибылью в 36,4 миллиона. На балансе компании — 58,8 миллиарда рублей. Согласно порталу госзакупок, подрядчик заключил 54 контракта, все из них связаны со строительством домов по программе реновации.
- Застройщик «Крост-Д» в основном строит реновационные дома в Северо-Западном округе (4 ЖК из 6 в реестре). По данным «Контур.Фокуса», концерн был основан в 1998 году. За 2022 год выручка застройщика составила 10 миллиардов рублей, а чистая прибыль — 14,7 миллиона. На балансе девелопера находится 19,8 миллиарда. Компания заключила 56 госконтрактов на сумму 24 миллиарда рублей.
- ФСК «Лидер»;
- Группа ЛСР и многие другие, менее известные.
Исходя, из этой информации, отвечу на ваш следующий вопрос – в домах, построенных по реновации, самая дешевая стоимость м2 жилья? Нет, конечно. Она равна рыночной стоимости жилья в новостройках. Иначе, не было таких «громких» имен среди генподрядчиков.
Глава столичного департамента по определению не может «вещать» о другом, читай правде. Иначе он больше не будет «главой столичного департамента строительства».
Надеюсь, вы понимаете, что я имею ввиду?
На следующие ваши вопросы по факту уже ответила в первой статье о реновации.
Здесь лишь отмечу, что у собственников есть возможность докупить себе квадратные метры. Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м.
Размер доплаты рассчитывается по формуле:
Р = ((П1 – П2) × Ц) – 10%, где
Р — размер доплаты по договору мены;
П1 — общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены;
П2 — средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику, нанимателю предоставляется равнозначное жилое помещение;
Ц — стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены.
Но, как уже писала, на практике выходит, что покупают дополнительные метры за полную рыночную стоимость. Как выходит это «волшебство», тоже думаю объяснять не надо.
Как сейчас реализуется жилье по реновации?
Знаю точно, что, когда раньше переселяли жильцов в новые дома, выделяли определенный объем квартир в доме. Чаще всего прямо по подъездам. Т.е. несколько подъездов в доме заселялись жильцами под реновацию, другие же продавались на коммерческой основе. В связи с возникающими проблемами («война коммерческих жителей и переселенцев»), сейчас в основном отдают весь построенный дом под «переселенцев», а они уже потом по желанию эти квартиры продают.
Официально в этих домах купить квартиру любой желающий не может. Они выдаются по договору мены с городом только участникам программы.
Любовь, надеюсь, я смогла ответить на все ваши вопросы и теперь вам тема реновации более понятна. Вам спасибо за внимание к моему каналу и за интересные вопросы!
p.s. «Бесплатный сыр, бывает только в мышеловке», тем более в недвижимости.
Напомню, что вы можете написать в комментариях любой интересующий вас вопрос или ситуацию. Я по возможности отвечу вам подробной статьей.
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.