В рамках проекта по повышению правовой культуры, эксперт по правовым вопросам Максим Ченгаев отвечает на вопросы жителей Калининграда.
Вопрос №1. Нужна ли госрегистрация договора аренды жилья?
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества (в том числе жилья), заключённый на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.
В отношении договора найма жилого помещения, заключённого на срок не менее года, регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
Вопрос №2. Распространяется ли исковая давность на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено?
На основании статьи 304 ГК РФ, в соответствии с которой собственник может требовать устранения нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу положений статьи 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Вопрос №3. Имеет ли право УК, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров, требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве и (или) перепланировке в помещении многоквартирного дома?
Исходя из положений части 4 статьи 17, части 4 статьи 30, частей 1 и 12 статьи 161 ЖК РФ, частей 6, 7, 8 и 10 статьи 5524 ГрК РФ, подпунктов «д» и «и» пункта 10 Правил пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 14 мая 2021 года № 292/пр (далее — Правила пользования жилыми помещениями), подпунктов «а», «б» и «г» пункта 10, пунктов 11 и 13, подпункта «б» пункта 32, подпункта «е» пункта 34 Правил № 491, требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта имеют обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении).
Приведённые нормы определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда с целью обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности; обеспечения выполнения требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем и предусматривают обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путём осуществления периодических осмотров, для чего он имеет право требовать допуск в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя.
Вопрос №4. Можно ли использовать средства маткапитала на ремонт жилого помещения?
Согласно ст. 10 Федерального закона N 256-ФЗ средства маткапитала для улучшения жилищных условий могут быть использованы:
1) на приобретение жилого помещения: как строящегося, так и на вторичном рынке, в том числе в случае участия в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах;
2) на строительство, реконструкцию дома блокированной застройки, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство или реконструкцию указанных объектов, в том числе по договору строительного подряда;
3) на оплату кредита или займа на приобретение или строительство жилья, включая ипотечные кредиты. Можно направить средства маткапитала как на оплату первоначального взноса, так и на погашение основного долга и процентов. Однако запрещена уплата ими сумм штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по кредиту или займу.
Вышеуказанный в перечень направлений использования средств маткапитала является закрытым. Следовательно, нельзя использовать средства маткапитала на иные цели, не указанные в законе, в том числе на ремонт жилого помещения.