Эксперты объяснили, когда долги собственника квартиры перейдут к покупателю.
Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель может оказаться в неприятной ситуации, когда ему придется разбираться с чужой задолженностью по ЖКХ или даже по иным обязательствам. Еще страшнее уже после закрытия сделки узнать о долгах или даже банкротстве предыдущего собственника. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», когда долги продавца становятся проблемой покупателя и как уберечь себя от поисков правды в суде.
Долг в нагрузку
Не все собственники квартир исправно и своевременно оплачивают жилищно-коммунальные услуги, поэтому при подготовке к сделке покупатель может столкнуться с тем, что за понравившимся объектом есть задолженности, причем иногда серьезные.
Как узнать, есть ли у собственника долги по ЖКХ?
Самый простой способ проверить, есть ли у продавца долги по ЖКХ — запросить у него необходимые сведения от управляющей компании и ресурсных организаций об отсутствии задолженности, указывает генеральный директор юридической компании «Партнер» Константин Горин.
Если впоследствии покупателю придется «отбиваться» от претензий различных инстанций, то важную роль в разрешении конфликта могут сыграть именно такие справки из эксплуатационных органов, поэтому следует забрать их себе, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Категорический отказ собственника в предоставлении таких документов — повод отказаться от сделки, так как может свидетельствовать о проблемах.
Долги за ЖКХ — нужно ли бояться?
По закону новый владелец не должен выплачивать накопившиеся у продавца долги по ЖКХ, поскольку они сохраняются за предыдущим собственником, однако исключение составляют долги за капитальный ремонт — неисполненные обязательства переходят к новому владельцу (ч.2 ст. 153, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ), пояснили опрошенные эксперты.
Незначительные долги не оказывают принципиального влияния на совершение сделки. «Настораживающей выглядит только действительно длительная и обременительная просрочка — от 150 тысяч рублей», — отмечает Сырцов. Наличие большой задолженности может служить лакмусовой бумажкой при оценке рисков банкротства продавца. Впрочем, даже в таком случае риск банкротства невелик, уверен эксперт.
Однако при существенных суммах желательно добиться того, чтобы текущий собственник погасил все долги сразу после получения аванса. Этот момент можно отдельно указать в договоре купли-продажи.
В том случае, если продавец не имеет возможности расплатиться с накопившимися задолженностями, наиболее приемлемым способом разрешения ситуации может быть уменьшение суммы сделки в счет погашения долгов по квартире, предлагает вариант член Ассоциации юристов России Вита Галайба.
Впрочем, если в договоре указывается, что квартира переходит к новому собственнику со всеми обременениями и платежами, то ему придется оплачивать все долги продавца, обращает внимание Горин.
Запрет на регистрационные действия — как действовать?
Значительные невыплаченные коммунальные долги могут привести к открытию исполнительного производства в отношении собственника, следствием чего может стать запрет на регистрационные действия с недвижимостью. Эта информация отображается в выписке из Росреестра, которую также нужно запросить у продавца.
Отказываться от квартиры в данном случае не обязательно, если стороны договорились погасить долги за счет средств покупателя и снять обременения до сделки, подчеркивает старший юрисконсульт «Миэль» Анастасия Ромашова.
ВАЖНО! Если владелец самостоятельно или с помощью покупателя закроет имеющиеся долги, приставы будут обязаны окончить исполнительное производство в течение трех дней после погашения задолженности, то есть как только в Федеральную службу судебных приставов (ФССП) поступит информация о погашении долга. Соответствующие законодательные изменения вступят в силу с 1 июля 2024 года.
Отключение услуг ЖКХ
После регистрации перехода прав новому владельцу необходимо в обязательном порядке уведомить управляющую компанию и ресурсные организации об изменении собственника, чтобы переоформить коммунальные платежи на себя.
«Если этого не сделать, то при наличии задолженности у предыдущего собственника коммунальные ресурсы могут быть ограничены и даже отключены. Впрочем, сам долг управляющая компания и “ресурсники” должны будут взыскивать с предыдущего собственника», — предупреждает Горин.