МФК Салют / МФК Salut 3 5.1 5.2 5.3 от Союз-строй Инвест (ранее Инвестиционная Компания "Пулковская") при "поддержке" Союз Инвест Девелопмент", а также при личном участии команды: Ногай Сергей Львович, в роли управляющего, руководителя, одного из учредителей, по основной задаче «Управленец»; Вениаминовой Наталии Валентиновны, в роли исполнителя, генерального директора, юриста, опять генерального директора, по итогу в роли гендира всех нерабочих ООО-шек; Оксана Веретенова, в роли «мне не стыдно, все понимаю» и руководителя по проажам.
Все таки решил написать о заслугах застройщика "Союз-строй инвест" пофамильно, ведь, как оказалось, это коснулось всех жильцов, да и думаю, страна должна знать своих антигероев. Кому-то будет полезно, кто-то поймет, что за люди, а кто-то их больше не возьмет в новый проект (оч.надеюсь) - так как больше не поверит в их обещания и будет знать что воруют, воруют не по мелочи).
А для этого назовем все фамилии и расскажем обо всех схемах, не обо всех, но о части, что-то надо оставить на потом и все самое интересное будет в конце.
Буду немного язвить, подкалывать, мне можно, но постараюсь соблюсти литературный стиль. Будет много полезных мыслей, рассуждений и концентрированных раздумий из моего опыта, и очень надеюсь, что смыслом и духом вы проникнитесь и это поможет, расширить вашу картину мира.
Разделю повесть на несколько частей, будем строить логические заключения от общего к частному, от того как получилось, что красивый дом с интересными вставками фибробетон под дерево по фасаду, мощением из крупноформатной плитки, организованной парковкой и озеленением стал тем, что мы видим сейчас и при чем здесь манипуляции в продажах. Почему пострадали жильцы, дольщики, инвесторы и даже собственники бизнеса и кто по итогу чувствует себя обворованным ?!
ЧАСТЬ первая.
Как строится концепция комплекса и как от этого зависит прибыль инвесторов и ценность апартов собственников.
Краткий экскурс: времена, когда дома на Парнасе от Главстроя или ЦДС или от ЛСР были просто площади, где все, что мы знали о квартире: это монолитный дом, кирпичный или панельный, без отделки или с ней – ПРОШЛИ! Раньше действительно не баловали застройщики условиями и относительно нормальный подъезд уже вызывал восхищение, а типовое строительство сводило к минимуму размышление над выбором жилья. Всех интересовала цена покупки и локация (более рассуждать не стану, ведь рынок сейчас и тогда - это как два разных мира по ценообразованию, по моделям финансирования и реализации проектов – интересно? – напишите и возможно, сделаю отдельный пост).
Сейчас мы покупаем уже не метры, это целая концепция, как в хорошем автосалоне, мы выбираем комплектацию: хочу красивый фасад, мой дом должен быть современный, хочу парадную – именно парадную, а не подъезд, хочу качественные лифты, хочу безопасность для себя и моих детей и видеонаблюдение, хочу паркинг и организованные места для автомобилей, чтобы как у NСС (реклама? Да, но этой компании уже нет) был ландшафтный дизайн, беседки во дворе с местом для барбекю, детские площадки с крытой крышей и вообще кофейня в центре двора у детской площадки (как у Севенсанс – компании тоже нет), хочу, чтобы росли ели - разные, и голубые, и туи, и кустарники ростом с меня, хочу, чтобы за этим у нас ухаживал садовник, ХОЧУ, чтобы соседние комплексы нам завидовали и приходили к нам посмотреть, а не мы к ним.
А еще хочу, чтобы как у ПИКа (для Москвы это норма, для СПб - это бизнес класс по уровню строительства, к сожалению) вся коммерция удобно располагалась, чтобы я, идя от лифта до своей любимой кофейни, не встретил НИ ОДНОЙ ступеньки, чтобы везде было уютно и красиво, чтобы я мог там поработать и насладиться пейзажами своего двора в это серое унылое утро и, чтобы виды поднимали мне настроение.
Согласитесь, такое описание уже тянет на бизнес класс и сложно сказать, что мне, современному гражданину, не хочется такого комфорта, ведь я плачу деньги за маленькую квартиру, а деньги достаточно большие на тот момент. Это раньше строили однушки по 50 метров, а сейчас – по 30 метров и стоимость метра в разы выросла – это прогнозируемая экономическая закономерность развития строительного девелопмента, связанная с демографической ямой, а не только с желанием застройщика заработать – о как замудрил. Но и сейчас, смотря на иностранный девелопмент, можно строить достаточно точные прогнозы.
Это все называется концепция, это комплектация (по аналогии с авто говорю) и выливается в конечную стоимость продукта. И да, сразу скажу, что наше законодательство не совершенно и молодо, и не предусматривает прописание всего этого в договоре с клиентом. Это все остается на совести и добропорядочности Застройщиков, что оставляет им поле для манипуляций, а те застройщики кто соблюдают заявленную концепцию (Легенда или как когда-то ЮИТ), получают преданных покупателей, которые идут с ним из проекта в проект.
Но для чего же тогда все это нам рассказывается и аккуратно закладывается нам в голову, всеми теми многочисленными картинками и буклетами, словами, рассказами отдела продаж - это все:
1. обоснование цены Застройщика и объяснение ценности товара;
2. отделение своего хорошего проекта от других не хороших;
3. здоровая конкуренция, которая заставляет делать проекты лучше и ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЕЕ для покупателей.
Ведь никто не идет в автосалон покупать старую прошлую модель авто без кондея и не на автомате? Есть конечно те, кто покупают БУ и старые модели - но это вторичка. Так и в квартирах есть вторичка - старое панельное жилье, которое тоже еще находит своего покупателя, но в Москве, к примеру, все меньше, что подтверждается постоянным планомерным падением цены на него в совокупности с высокой покупательской способностью Москвичей, они еще в десятых уже знали слово «концепция» и рыдали переезжая в Питер, не находя аналогичного качества жилья здесь.
И так основная мысль в том, что Дом – уже не просто стены и даже не просто качественные стены, это уже инфраструктура с сочетанием множества приятных мелочей, удобств и красоты, что формирует позитивное мышление и состояние гостей и жильцов, именно позитивное! – это и есть концепция.
Мой личный маркер, когда есть понимание, что концепция покупателю зашла, это когда покупатель не понимает, что конкретно ему понравилось и даже не помнит всего, но четко говорит, что нравится: «Не помню, что конкретно, но нравится, уютно как-то», - а «уютно» - это описание позитива и комфорта.
ЧАСТЬ вторая.
Сейчас, строго говоря, мы общаемся на одном языке, и теперь вы все будете сравнивать через понимание или не понимание концепции - последнее это ее отсутствие или не понимание ее при реализации - что есть тоже ее отсутствие в уже построенном доме. Не пугайтесь, сам офигел от написанного собой, но оставлю, как-то по философски получилось ).
Так вот, право имеем или покупатели дрожащие? А для этого представим себя в трех образах, не ради Билли Миллиганса, а ради понимания разных образов мышления человеческой сущности - здесь я вспомнил преподавателя философии, явно эта фраза подарена мне им - "ХУ ИС ХУ" ?
1. Представим себя «Покупателем для себя» на этапе стройки, еще нет готового дома и оценить конечное произведение искусства, я могу только по образу и даже, если я изначально выбираю метраж и цену, хотя и здесь я себя обманываю, так как могу купить вторичку, панельную однушку (но она меня не устраивает, так как душа хочет чистоты и красоты), то по итогу я получу объект, который должен соответствовать заявленному качеству, а значит, и стоить дороже.
То есть по началу я покупал, по-честному, то что себе мог позволить, но в новом доме, а по итогу, может не сразу, пусть даже 3-5 лет - я хочу получить более дорогой продукт, который могу продать дороже и купить еще более интересный продукт либо по качеству, либо по площади.
А что если концепция не соблюдалась? А если и строили не два года, а четыре - я вложил 2,1 млн, а через 4 года и год пожив получил 3,1 млн - ну такая себе бизнес модель) - за это время в Сетл Сити мог купить, продать и опять купить и продать две студии и увеличить свой капитал до 5-6 млн. не имея экономического образования, а выбирая просто застройщика с репутацией. (история реальна).
2. А если я себя представлю небольшим Инвестором, который купил несколько студий для сдачи в краткосрок?! И две однушки в долгосрок?!
Сюда подходит цитата - "Инвестором не рождаются, а становятся", - к сожалению через опыт, а здесь мало того, что ты попал еще на пару лет плюс до получения ключей… и вроде и дом построен, но все так тянется, и все так долго. И вот ты уже получил ключи ... и сдаешь в аренду сильно ниже, чем рассчитывал в посуточной сдаче, менее 2тр в сутки, в то время как на Парнасе квартиры сдаются от 2,7 тр за сутки, и даже в Янино дороже. И как так получилось? Дело в том, что отсутствие управляющей компании с хорошей зарекомендовавшей себя репутацией - это большая редкость на апартаментах. А вот если она плохая, то появляется конкуренция, появляется масса новых Управляющих, и им в антипомощь еще и сами собственники начинают дэмпинговать и сдавать ниже. И вот не прошло и года как каждый сам за себя, как лебедь, рак и щука. Рынок посуточной аренды в этой локации испорчен. Тут конечно многим захочется возразить: "Ну покупали же дешевле, а вон сколько сейчас это стоит" - Да, но (люблю это питерское "Да-Но")! Итак, Да, Но это не ваша заслуга, это инфляция, и если вы думаете, что обманули систему, то повторите операцию снова: продайте дорого, купите дешево и продайте дорого ! - что-то не получается здесь, так как купить дешево уже не реально - вот и получается, что вложил деньги в недвижку, уберег от инфляции - это тоже хорошо конечно, если ты не инвестор, задача, то заработать. Тут каждый сам может вспомнить свои все стадии принятия, смирения, осознания, - или, пережить их первый раз, тогда скажу - добро пожаловать в реальность.
3. Ну и самое главное, представим себя большими боссами, владельцами/собственниками всего проекта, который доверили в руки Исполнителя (пока не будем говорить кто эти люди, ради объективности), ваша задача в срок вложить и получить деньги, опять же в срок - так как рубль, полученный сегодня, и рубль, полученный завтра, – это, мягко говоря, разные деньги, за рубль вчера я куплю больше, чем за рубль завтра. Если тяжело понять о чем я, то вспомним " скандал" с яйцами, сколько они стоили год назад? А сейчас? Яйца то те же, а денег надо больше - то есть все таже инфляция - и это, ой как, понимают Босы - мне нравится это слово, кажется оно еще не запятнано сми и фольклором, буду использовать его.
Второе, если объект строится на пару лет дольше, это колоссальные дополнительные затраты – представьте только зарплатный фонд всех рабочих! А аренда строительного оборудования! Тут реально начинаешь понимать, что Время – деньги, больше времени - расходы больше, да и сами деньги дешевле, хотя бы на туже ставку рефинансирования. Ок, в среднем пусть 7%, но 7% при заложенной прибыли 30% (к примеру) и у вас вот уже 23%. Если сказать проще, то 7% инфляции прибыль на 24%, то есть на четверть. На четверть, Карл! Конечно, это не видно, пока не попробуешь войти в новый проект, а вот там, при одинаковых вводных, надо уже +10%. Время - деньги и слезы.
В третьих, репутация объекта - а при чем здесь она? Так вот, если первую очередь комплекса построить с опозданием, то в целом репутация и доверие к следующим очередям, мягко говоря, будут низкие. А если вспомнить, в каком качестве был введен первый корпус Г и Д, и что там было вместо двора (не будем сейчас говорить - чья это вина, она всегда чья-то), которого не было совсем, а было месиво грязи и машины - то вот говорить о соблюдении какой-то концепции на следующих очередях строительства - это только бесить покупателей. Вот так и умерла концепция.
А теперь давайте представим, очень приблизительно, представим себя покупателем, то есть реальным клиентом, если комплекс с описанной концепцией стоит 100% чего-либо, и концепцию полностью убрать, и клиент понимает, что здание, без территории или с хрен пойми какой, что все о чем пишут в буклетах и говорят - лучше просто забыть (так как вы не слепы и смотрите на готовое творение первой очереди), сколько вы будете готовы отдать за коробку ? 70% или 60% или еще подумаете ..?
Ну для понимания, можно вспомнить цены сетл сити в апартаментах жк Москва на 5-й Предпортовой, а там они были в два раза больше.
И что, тогда получается? Застройщик, который имеет репутацию и имеет слово и зарекомендовал себя, как "делаю в срок и как нарисовано в буклетах", - стоит на 50% дороже?! Да! Получается так!
А вот ещё вспомнил, YES на Марата от компании ПСК, очень удачный проект апартаментов, где жизнь кипит, арендная ставка начинается от 60 тр в месяц, и это все продавалось (для центра) не дорого на этапе начала стройки. Вот там концепция – не пустое слово, там действительно реализовано молодежное пространство - коворкинг, знаю, что люди и за 30ть любят там остановиться, так как там есть позитивная энергетика (не мои слова).
ЧАСТЬ ТРЕТЬЯ.
А КАК ТАК ВЫШЛО?
Тут надо сказать, что грабли то они у всех одинаковые. Нет тут секрета, как хороший проект на бумаге, "похоронить", как становится просто проектом и не прибыльным.
Первое. Как в любой компании - это иерархия, и тут она тоже была, но другая, "своя команда" - Ногай Сергей Львович полностью руководил всем, и стройкой и продажами, но... собственником проекта себя не считал, нет, он им был, но не считал "это" своим делом, своей компанией. А значит и отношение было потребительское, то есть личная краткосрочная выгода стала на первое место, перед более долгосрочной стратегией увеличения стоимости активов компании.
А теперь простыми словами: вместо того, чтобы брать дорогих подрядчиков, которые будут делать в срок и качественно, тех, кто выгоден, кто делится. Они тоже дорогие, но только для компании, а по факту, тот подрядчик, который берет "распил" должен его учесть в себестоимости, то есть снизить качество работ или качество рабочей силы, это значит дешёвых рабочих взять, а тут и сроки поехали, так эти то напьются, то инструмент продадут, то на шабашку поедут. Вот и приходится мириться с пропусками сроков, качеством и закрывать на многое глаза, так как рука руку моет. Конечно, при такой парадигме работы надо соблюсти два аспекта: первое, убрать технадзор на стройке, который сразу бы стал бить тревогу, или сделать его тоже своим.
Второе, надо переложить все проблемы на кого-то или что-то: подрядчики не справляются - надо платить больше, платить больше не может - так как продажи не идут, потому-что покупатели не идут - ТАК ЭТО ПРОДУКТ ТАКОЙ "АПАРТАМЕНТЫ". Последнее мне нравится больше всего, на апартаменты было сложено уже столько всего: и продукт сложный, и для бедных, и не понятен рынку, и нет в нем регистрации, СЛОВОМ не продается продукт и Все!
Только вот самые первые апартаменты в СПБ - это где-то 2006 год - комплекс Пятый элемент на Южной аллее Крестовского острова - самая дорогая недвижимость города, на тот момент. Вот тогда-то не знали люди, что это за продукт "Апартаменты" и с чем его едят, однако самый дорогой. (Если сейчас читает эту статью Юрист, прошу не придираться к слову апартаменты и не писать, что такого понятия в законе нет, знаю, это тема отдельного поста в Яндекс.Дзене).
Плюсом к этому просто должно идти умение подавать себя, харизма и наверное скажу "деловитость", плюс умение убеждать, я бы сказал - умение играть в покер - игроки поймут, о чем я, хотя о чем это я😐? А, вспомнил - о Сергее Львовиче Ногае.
Но просрочки, тянут за собой бюджеты, и если их нечем накачать 🫨, а это и не разумно, так как проект не дорожает, как рассчитывали Боссы (вспомните себя, когда делаете ремонт, он ещё не на середине, он уже должен был быть готов, а денег почему-то надо ещё больше - вот оно самое). Так вот, если не накачивать бюджет, то надо его экономить. Экономить в принципе вообще на всём, тебе же поручили экономическую составляющую проекта. Продавать не получается, значит, будем экономить на стройке. И под руку попадает вообще всё: все материалы меняются на аналоги, фасадные решения упрощаются, благоустройство убирается, дворовые покрытия меняются, уменьшаются сметы на отделочные материалы, сантехника меняется на бюджетные аналоги, и самое страшное - это коммуникация. Дом многоэтажный и инженерия для обслуживания дома должна быть на высоком уровне. А вы помните, как часто бывают проблемы: то с отоплением, то с водой, то с давлением воды, то с температурой воды - и в этом виноват не город, и не управляющая компания, так как по факту в доме много чего нужно менять на качественные материалы.
Но экономия экономией, а подрядчиков на следующие проекты надо ставить своих, а так как круг лиц, которые работают рука об руку, увеличивается, то и нижний менеджерский состав нужно тоже поощрять –или поставить своих же людей, которые будут с тобой в теме, проще говоря, тоже будут с тобой в доле.
Только вот у менеджерского состава в управлении находится не стройка, а продажи, и здесь оказывается тоже огромное поле для манипуляций 😁😐😤.
И тут на помощь приходит божественная вексельная схема. Рассказать в двух словах, что это такое сложновато, но попробую. Надо сказать, что эта схема не редкая, и используется для закрытия бухгалтерии, то есть она вполне официальная.
Тут нужно несколько примеров, допустим, вы что-то хотите купить, подписали договор стоимостью 2 млн руб, вам нужно его, то есть вы должны денег.
А вы можете оплатить это деньгами, а можете ценной бумажкой, номиналом 2 млн руб.
И гениальность в том, что вы эту бумажку стоимостью 2 млн руб можете купить к примеру за 500.000 рублей). И потом эту бумажку предъявить в оплату, так как выпускал этот вексель как раз тот, кому вы должны 2 млн руб.
Ещё проще, тоже самое: "не чужой человек", покупает эту бумагу за 500.000 руб. стоимостью 2 млн руб., продаёт его реальному покупателю, который вносит в качестве оплаты за свой долг 2 млн руб. за покупаемые апартаменты.
Таким образом, никто никому уже не должен, но в кассе застройщика на 1,5 млн меньше, а задолженности по бухгалтерии нет.
Вот так закрываются с одной стороны требования на оплату апарта, с другой стороны - обязанность принять вексель, который ты сам выпустил ранее кому-то.
Второй пример, вы своим "не чужим подрядчикам" платите за работы, которые по факту стоят 10 млн руб. Вносите им 15 млн, но не деньгами, а векселем стоимостью 15 млн руб.
Следовательно, у держателя Векселя появилась необоснованная прибыль 5 млн руб, и еще проще его обналичить: этот вексель(я) можно частями или целиком продать нескольким покупателям, даже дать небольшую скидку и они ещё будут думать, что сэкономили, и внесут эти векселя в качестве оплаты своих апартаментов.
Теперь возвращаемся к двум составляющим 👆🫨:
С одной стороны есть подрядчики «не чужие тебе люди», которым ты можешь оплатить, к примеру, векселя и преподнести это как экономию, так как не потратил денег со счета компании. И этот вексель за не номинальную его стоимость продать тому, кто придёт покупать апартаменты 😁, чтобы он его внёс в качестве оплаты за договор. Всё благодаря тому, что у тебя в руках находятся и продажи и подрядчики.
Звучит сложно, и скажите, что не каждый Покупатель на это пойдет и это поймёт. Да, покупатели этого не понимают, они спустя годы даже не в курсе, что они что-то оплатили векселем, они также не в курсе, что купили этот вексель у физического лица, что денежки отдали физическому лицу, но при этом застройщик им выдал подтверждение оплаты, так как забрал у них вексель в оплату апарта.
Вообще-то у покупателя на руках должен остаться договор купли-продажи векселя и акт приёмки, и также акты передачи векселя в оплату застройщику, но по каким-то странным обстоятельствам у покупателя этого ничего не остаётся или почти ничего.
Давайте вспомним себя, скорее всего среди вас найдётся много тех, кто покупал по вексельной схеме. Единственное, что помните - это было как-то сложно и непонятно и не хотелось в это вникать и разбираться.
Выглядит это все достаточно просто: покупатель приходит с деньгами, ему оформляют все необходимые документы - за одним столом сразу все, он оплачивает, пересчитывают деньги, отправляю документы на регистрацию, после регистрации он получает свои документы. Покупатель в курсе, что он купил, остальное его и не интересует.
Поэтому вексельная схема помогает материализовывать суммы по своему желанию и усмотрению.
Скажу, что в тяжелые кризисные времена многие застройщики платили подрядчикам не деньгами, а векселями, но от такой схемы со временем отказались полностью, как и от способа оплачивать работы подрядчикам квартирами – слишком много простора для манипуляций и создание конкуренции своей цене, то есть подрыва продаж.
Знаете как говорят, аппетит приходит во время еды. И я встречал более интересные схемы, вот одна из них:
сначала апартамент оформлялся на некую Оксану, она за него ничего не платила и спустя какое-то время продавала апартамент по уступке, и как физлицо получала все деньги себе. Вот и все ) Вся схема) «На этом наши полномочия все».
Конечно она должна была оплатить свой долг перед застройщиком, ну мы же понимаем, что это «свой человек» (чужому не дадут не оплачивать апарт и продать его), что у нас есть ещё вексельная схема, и можно за дешево перекупить вексель и отдать его в оплату, да и покупателю можно просто дать справку об оплате - даже не акт сверки платежей, что как раз и является бухгалтерским документом.
А если вы думаете, что здесь найдётся какая-то юридическая составляющая почему нужно было в прослойку включать физическое лицо, то нет, все дополнительные соглашения, которые подписывались Оксаной, на удивление, были зарегистрированы ранее и были прописаны повторно просто для того, чтобы отвести глаза от настоящей цели операции, то есть юридического смысла в прослойке нет.
И вот шли делать проект доходным, а в итоге тащите из него бюджет и часть недвижки на себя и родню и вроде все правильно и законно.
Этот процесс одинаков во всех компаниях, и остановить его не реально, так как слишком много людей оказываются в курсе, всем тоже надо "кормиться" и с каждым разом это лавирование между удержанием стула под собой и жадностью.
Так вот, по итогу страдают все: и Боссы, и инвесторы, и покупатели. Только команда управленцев Ногай СЛ, Вениаминова НВ, и Оксана похоже осталась в плюсе.
PS. Кто неоднократно наблюдает за тем, как гости комплекса стоят у подъезда и не могут найти в него вход, так как не понимают, что дверь над которой написано SALUT и есть вход? Кто знает, как это чудесная мысль была реализована и чья она вообще?
