После 24 февраля 2022 года в Черногорию приехало очень много граждан России и Украины. В результате съемная недвижимость резко подорожала, взлетели и цены на продажу. В 2023 году ситуация начала меняться. В частности, Будву покинуло 30% украинцев и 50% россиян, отмечает портал Montenegro business. Это связывают, в частности, с ужесточившейся жилищной политикой властей и по правилам оформления ВНЖ.
Почетный президент Ассоциации агентств недвижимости Душан Ранкович отметил, что цены на аренду снизились даже на побережье. Ранее ставки варьировались от 800 до 1000 евро в месяц, теперь столько стоит аренда больших квартиры. А жилье поменьше подешевело с 600-700 евро до 350-400. Только в Подгорице цены на аренду и продажу растут, несмотря ни на что. Вместо россиян и украинцев в Черногории увеличился поток граждан Турции. Они поддерживают рынок аренды, но ищут в первую очередь земли для совместного строительства, а подобных вариантов в стране мало, особенно вдоль Будванской Ривьеры.
По данным Monstat, средняя цена квадратного метра в новом жилом здании в 2023 году составляла 532 евро при продаже, в Подгорице – 1 585, в Прибрежном региона – 1577, в Центральном – 696, а в Северном – 1 220. Стоимость завершенных строительных работ в четвертом квартале 2023 года опустилась на 3,1% по сравнению с таким же периодом 2022-го, но при этом она оказалась на 10,8% выше, чем в июле-сентябре 2023-го.
Европейские эксперты утверждают, что инвестиции в недвижимость Черногории стали наиболее частым методом для отмывания денег. О подозрительных транзакциях и необходимом усилении контроля написано в отчете MONEYVAL. Там отмечено даже наличие организованной преступной группы, нацеленной на подобные сделки. Для покупки недвижимости используют в том числе криптовалюту, что затрудняют отслеживание происхождения активов. Подобные тенденции усилились в 2023 году, зафиксированы многомиллионные покупки с использованием цифровых денег. По данным организации на июнь 2023 года, в Черногории проживало более 96 000 иностранцев с ВНЖ и ПМЖ. Это около 15% от общей численности населения. Самым крупным было российское сообщество, в нем насчитывалось 26 000 человек.
Инвестиции в недвижимость были особенно популярны в рамках программы «золотых паспортов», которую власти Черногории отменили 31 декабря 2022 года в связи с повышенными рисками коррупции. Правда, в конце 2023-го выяснилось, что более 400 заявок еще обрабатываются. Планировалось добавить Черногорию в «серый список» MONEYVAL из-за отсутствия результатов в применении мер по предотвращению отмывания денег и финансирования терроризма, но в декабре 2023 года решено этого не делать.
Власти Черногории пытаются урегулировать рынок недвижимости. Обсуждается запрет на самостоятельную рекламу и продажу объектов – считается, что этим должны заниматься только специальные агентства. Это может повысить цены на три процента. С 1 января 2024 года повышены налоги с 3% до 5-6% для некоторых покупателей жилья на вторичном рынке. Эти изменения нацелены в большей степени на недвижимость в бизнес-секторе и премиум-классе.
Уровень валовой доходности с аренды жилья в Черногории в начале мая 2024 года оценивается на портале Numbeo в 5,95-6,17%. Примерно такие же показатели у Global Property Guide – 5,9%. В свяжи со снижением ставок на съемное жилье прибыль может оказаться еще меньше. Собственники возлагают надежды на приближающийся курортный сезон, но вряд ли Черногория попадет в списки мировых лидеров по уровню арендной доходности, где уже два года находится Грузия. Наиболее привлекательны вложения в элитную брендированную недвижимость, которая стала появляться в стране в последние годы. Среди дополнительных плюсов Грузии – отсутствие ограничений для иностранцев, быстрая и простая процедура оформления сделки, нет налога при покупке и со многих категорий владельцев не взимают сборы при эксплуатации.