Часто встречаю каналы, статьи и сообщения от «гуру-брокеров» в мире инвестиций, которые специализируются на привлечении людей с деньгами в свои «сети» сверхдоходных программ по разным стретегиям вложений в объекты Сочи, Краснодара, Москвы, ОАЭ, Бали.
Причём, некоторые авторы используют терминологию фондового рынка, понятную для специалистов данного профиля. Конечно, в этой сфере много потенциальных клиентов, тем более, что один из вариантов диверсификации портфеля - это вложения в недвижимость.
Забавно, что некоторые компании готовы предложить своим клиентам варианты с доходностью 35…115% годовых по спекулятивным подходам, приводят расчеты, создают уникальность, говорят о своей экспертности, рассказывают, что ипотека - это всего лишь «финансовое плечо», но в текстах и речи столько ошибок, что невольно задаёшься вопросом - «А может, для начала, стоило пройти курсы русского языка?»
Для тех, кто не знаком с фондовым рынком и понятиями «спекулятивный» и «плечи», скажу, что это относится к высокорискованным тактикам торговли, применяя которые, можно потерять весь свой депозит.
Главная мысль, по причине которой я решил написать данную статью, кроется в том, что в самом инструменте инвестирования - объекте, предлагаемом к покупке авторами стратегий, зачастую нет никакой ликвидности и, соответственно, выгоды от вложений. А большинство покупателей, это простые люди, у которых появились свободные деньги, и про слово «инвестиции» они слышали, что это выгодно.
Вся маржа давно осела в кармане застройщика. Сейчас не те времена, чтобы недвижимость «приносила иксы»! Да, инвестировать в долгосрок для сохранения средств с пересиживанием просадок рынка, как всегда можно, но это совершенно не то, что вам преподносят «воротилы real estate».
Допустим, вас заинтересовала презентация одного нового проекта. Всё красиво, % доходности более чем оптимистичен, срок возврата инвестиций вас устраивает, риски, со слов продавца услуги, минимальны. Вы заключили договор купли-продажи, вышли на сделку, и данный лот пополнил ваш портфель 💼 .
Для того, чтобы получить реальную доходность от объекта недвижимости, его необходимо будет продать, или, как говорится на языке инвесторов - зафиксировать прибыль! И вот здесь вы сможе познакомиться с первым основным отличием от фондового рынка - низкой ликвидностью.
В один клик квартиру не продать, хотя вам пообещали, что с этим проблем не будет. Брокер из компании, через которую вы ранее совершали покупку, приводит вам в пример цифры текущих цен на аналогичные предложения у застройщика и, высчитывая разницу, показывает в % сколько вы как бы заработали.
Это, как в акциях, кто торговал - тот поймёт, когда начинаешь считать прибыль, но она пока только на графике в виде японских свечей!
Рекламный бюджет крупного застройщика включает в себя: создание и продвижение сайтов, всевозможных каналов, наружную рекламу, платные размещения видеоматериалов, печать каталогов, отделы продаж с оплатой их работы, комиссионные агентов. Все эти затраты составляют существенную долю от себестоимости и включены в стоимость квадратного метра.
А сейчас представьте, что прошло два года, объект достроился, весь позитивный хайп ушёл и вы остались один на один с вашим активом. Вам ещё повезёт, если брокерская компания или риэлтор вообще на текущий момент работает. Как вы считаете, сколько времени потребуется на продажу и сможете ли вы обеспечить рекламу в качестве и объёме застройщика?
Ответ приходит быстро 💨 - времени потребуется неизвестно сколько, как только найдётся желающий купить, как при торговле низколиквидными инструментами, когда есть много продавцов в стакане, а покупателей практически нет. Да, сейчас, как говорится, время покупателя, и это важно понимать при принятии решения.
Продать, конечно, можно относительно быстро, но за цену, которую готов будет предложить реальный покупатель в моменте. Это, как продать акции, передвинув стоп-лосс в безубыток. Бывают временами исключения, например, в 2021 году, когда рынок недвижимости Сочи рос, как на дрожжах, но такое бывает крайне редко и для этого необходимо удачное совпадение нескольких факторов.
А если для реализации своей идеи вы использовали кредитное плечо, то через несколько безуспешных месяцев торговли своим недвижимым имуществом, начнут приходить на ум варианты избавиться от последнего любой ценой, чтобы не погрязнуть в долгах перед банком.
Здесь всё просто и с течением времени ничего не меняется, брокеры зарабатывают на комиссионных при продаже вам объекта и надеются, что рынок будет расти по той красивой стратегии, но никто не знает так ли это. Можете пересмотреть фильм «Волк с Уолл-Стрит».
Также, как я упомянул в начале своей статьи, неоднократно замечаю, что проекты, выдаваемые за высоколиквидные, вовсе такими не являются. Крайне сложно найти вкусные предложения на рынке Сочи, в которых скрыт потенциальный рост в ближайшем среднесрочном периоде. Такие «самородки», чаще всего, забирают сами брокеры или риэлторы, чтобы затем продать его вам, оставив основную маржу себе.
В своём большинстве, требуется глубокая проверка таких «бриллиантов». И, вообще, является ли он таким? Согласитесь, ну кто захочет избавиться от своего имущества по цене ниже рынка? Часто такие истории случаются с объектами в просроченной задолженности перед финансовыми организациями, либо имеющими конструктивные отклонения от нормы, а также из разряда нарушений законодательства при строительстве или вводе в эксплуатацию.
Благодарю за внимание и будьте здоровы! Если вы хотите получить подробную картину по объектам в Сочи и отправиться на экскурсию по районам – звоните мне, либо пишите в What’s App:
+7 (912) 649-00-02. Буду рад помочь приобрести Вашу мечту у моря.
❗️Также читайте мои статьи по недвижимости в Сочи(ссылки активные)👇:
🔘Что скрывают агентства в Сочи?
★ С уважением, Андрей Коровяков (услуги в сфере купли-продажи недвижимости в Сочи)
