Когда говорят о цикличности, прежде всего, имеют в виду рынок новостроек. Их строят много, предложений становится больше, чем покупателей, и рынок охлаждается. Застройщики перестают много строить, наступает дефицит предложения, и цены растут. Раньше ситуация повторялась примерно каждые пять лет, но сейчас цикл сбился. Это произошло из-за государственной политики.
Согласно национальному проекту «Жилье и городская среда», до 2024 года уровень ввода жилья должен вырасти до 120 000 000 м² в год. Последнее время так и происходит: в 2018 году: 75 660 000 м²; в 2019 году: 82 000 000 м²; в 2020 году: 82 200 000 м²; в 2021 году: 92 600 000 м²; в 2022 году: 102 700 000 м². На 1 сентября 2023 года было введено 70 200 000 м² жилья, что на 0,7% выше показателя аналогичного периода 2022 года.
В том же мониторинге объемов жилищного строительства отдельно отмечают долю индивидуального жилищного строительства, этот показатель колеблется. Так, в 2021 году доля ИЖС составила 49 100 000 м², в 2022 году — 57 200 000 м². На 1 сентября 2023 года — 42 000 000 м², что на 3,8 % ниже показателя аналогичного периода 2022.
Экономические и геополитические циклы проявляются и в кризисах, которые случались в 2000, 2005, 2008, 2015, 2022 годах, сопровождаясь падением цен не только на рынке недвижимости.
С учетом теории циклов, сейчас пришло время роста: хоть может быть коррекция цен, но не падение. Рынок готовится к росту, много объектов недвижимости строится и скоро будет продаваться.
Возможно, со временем предложение превысит спрос, но не в ближайшем будущем. Речь не о перенасыщении, а о замене старого новым и оптимизации планов застройщиков. Необходим баланс между спросом и предложением, чтобы рынок развивался устойчиво и продолжал расти.