Начнем с того, что недвижимость всегда было купить не дешевое удовольствие. Вспомните 10 лет назад, квартиры были дешевле, но почему Вы тогда не купили? Ответ простой - дорого. Хорошо, 5 лет назад для Вас тоже было, наверняка, дорого. Пока собирали первоначальный взнос и убеждали свою вторую половину взять ипотеку, квартиры снова подорожали. Знакомо? Покупка недвижимости это всегда дорого, поэтому, цены которые Вы видите на рынке сегодня, это уже порядок вещей.
Пару лет назад, когда цены на недвижимость в Сочи были уже на должном уровне, и моя студия в пгт Дагомыс 36 метров подорожала в 2,5 раза, к нам в офис пришел крупнейший застройщик с Краснодара. Полноценную квартиру можно было купить за 2,5 млн рублей с котлована, на старте продаж. Сейчас в этом же районе старт продаж от 6,5 млн руб. Вторичка от 5 млн, за наличный расчет добро пожаловать, гос поддержку под 6-8 процентов только от юр. лица. Прошло полтора года...
Теперь попрошу задуматься, за период последних 10 лет, цены на недвижимость хоть в моменте, хотя бы один раз, пошли вниз? А сколько поводов для этого было. Валютный кризис 2014 года, пандемия COVID-19, специальная военная операция, мобилизация. Ну, дешевле стало? Чего Вы еще ждете, армагеддона?
Часто слышу мнение от блогеров на ютубе, а потом и от клиентов, которые насмотрятся этого... Вот мол, в долларах если посчитать, недвижимость еще и подешевела. Считаю данный контекст вовсе не уместным, так как мы идем к суверенной экономике, медленно, но верно. И живем мы в рублях, зарплату в рублях получаем.
Хочу донести важную мысль, мало кто в нашей стране понимает, что инфляция это нормальное явление. Стройка дешевле не становится, рабочая сила подорожала, материалы - тут как раз таки привязка к валюте, все же мы хотим жить в домах бизнес класса? По крайне мере, спрос говорит об этом, эконом сегмент становится все менее востребованным, и если говорить о ликвидности покупки в эконом-муравейнике при нынешних темпах строительства, сомнительное удовольствие, лучше смотреть на комфорт класс хотя бы.
Посмотрим динамику цен на недвижимость в Сочи на первичном рынке, новостройки. Возьмем период 5 лет.
Как видим 5 лет - Х4
Касаемо первичного рынка Сочи, есть нюансы. Кроме буфера роста цены обусловленной Льготной ипотекой 2020, как во всех регионах страны, у нас есть еще ряд факторов:
- мораторий на точечную застройку, только комплексной развитие территории
- в Сочи физически не осталось земель под КРТ
- новый Генплан развития города курорта Сочи
О генлане мы поговорим с Вами потом отдельно, но вот для примера, новый старт продаж ЖК Светский лес, в 9 километрах от моря минимальная цена 12 млн за однокомнатную квартиру, с котлована. Кто ждал котлована?:) Пожалуйста.
А что там у нас на вторичном рынке? наверное вся вторичка стоит колом, и никто ее не покупает, потому что ставки по ипотеке на вторичном рынке 18-20% годовых... Смотрим.
По вторичному рынку мы возьмем последний год, именно на этом этапе график пошел вбок. Это можно объяснить некоторыми факторами, которые не присущи другим городам страны:
- Касаемо старого фонда - квартиры в пятиэтажках и высотках ценятся по причине наличия полноценных планировок, в новостройках студию купить выйдет дороже.
- Кто успел купить квартиру в новостройке не спешат продавать свою недвижимость, все новые дома в Сочи заселены на 30-40%. Кто то приезжает отдыхать на лето, другие же сдают в аренду и получают пассивный доход.
- Местные Сочинцы и несколько лет назад переехавшие на ПМЖ имеют прекрасное представление о ценообразовании Сочи, никто здесь не будет продавать квартиру ниже рыночной стоимости, менять шило на мыло, бегать за срочной продажей, если вопрос купли-продажи является бытовой потребностью - размен, расширение по площади. Вообще в последние годы встречные сделки как правило редкость для нашего города.
- Много самовольного строительства после олимпиадного времени, статус "жилое помещение" можно встретить только в Сочи, это не статус квартира, а дома на земельном участке, который не соответствует ВРИ (виду разрешенного использования) по документу. Земля под ИЖС, на ней стоит многоквартирный дом сданный по судам. В связи с этим законно построенные дома стоят существенно дороже, и стоимость выбивается из графика цен представленного выше.
- Развитие города, новый Генплан 2044 является буфером роста цены. Все прекрасно понимают, что иметь квартиру в Сочи это престижно. Кто брал недвижимость как инвестицию, все чаще предпочитают оставить ее себе или детям. Уже сейчас ведется строительство дороги Джубга-Сочи, реконструируется Приморская набережная по проекту две реки-одно море, проектируются яхтенные марины с насыпными островами и элитными гостиницами, круглогодичный курорт в горах Долина Васта появится в Сочи, создадут первый в России и самый большой в Европе гольф курорт.
Вторичку сегодня покупают за наличку. На вторичном рынке еще можно найти хорошие варианты от инвесторов, в домах 2018-2022 годов постройки. Никто не берет ипотеку под вторичку, ибо переплата бешенная, смотрите на расчете в ипотечном калькуляторе сбербанка, ипотечный кредит всего 5 млн руб на 30 лет.
Купи самую недорогую студию 20 метров в Сочи, переплати 20,5 млн. Судя по всему такие ставки на ипотеку с нами будут на долго. Но для Сочи это не страшно, курортная недвижимость переживет все.
С год назад все несли наличные на вклады, но короткий период времени показал, что заработанные проценты съела инфляция, а недвижимость стала только дороже.
Хочу подытожить. Любой кризис это временное явление, а недвижимость никогда еще не дешевела. И не подешевеет. К чему может привести Ваше ожидание? Будете снимать квартиру дальше, всю жизнь. У тех, кто купил себе, детям, и под сдачу. Ну а если рынок недвижимости рухнет, тогда рухнет все. В таком случае без денег остаться можно, да еще и квартиру не купили. Обнуляемся, и живем дальше, ведь все в этой жизни циклично.
p.s. не сравнивайте рынок недвижимости своего города и недвижимость Сочи.
