Ну что, а вот и май. Время -то как летит... На дворе уже 2024 год, а мне всё кажется, что 2014 был буквально вчера). Вышел ряд материалов, на которые вам, как экспертам стоит обратить внимание, практически завершился процесс с сертификатами и, ожидаемо на рынке стали происходить некоторые мероприятия, которые имеют некоторый намёк на приближающийся кризис.
Приведёт ли это к падению цен на недвижимость в Краснодаре? Мы увидим уже в ближайшие месяцы, а я попробую показать вам всё это в цифрах, по которым вы сможете сделать выводы самостоятельно.
Как всегда больше информации в моём телеграм-канале, где я стараюсь публиковать много интересного - жду вас там! Ну а для тех, кто переезжает - звоните +7(928)211-33-77 - для подбора лучшего по лучшей цене!
Друзья, пару раз в месяц я здесь собираю максимум данных в цифрах о недвижимости Краснодара и Краснодарского края. Если Вам это интересно - отметьте любой реакцией данную заметку и я буду понимать, что Вам это полезно. Спасибо!
Майские цены на недвижимость в Краснодаре
Рынок ожидает "на краешке стула" того, что произойдёт в июле 2024 года, а произойдёт там ни что иное, как отмена так называемой "льготной ипотеки". Именно той самой ипотеки, которая помогала все эти годы застройщикам держать завышенные цены. На данный момент цены на недвижимость в Краснодаре выглядят вот так:
Тем, кто не очень хочет рассматривать маленькие цифры расскажу на словах: цена на первичную недвижимость падает, при этом стремительно, но пока она стоит дороже вторички. Цена на первичную недвижимость 152 500 рублей за метр2 в среднем, а на вторичку 111 111 рублей за метр2(какая красивая цифра вышла, однако).
Падение относительно марта 10 900 рублей с метра в новостройках, а во вторичке небольшая коррекция на 1 500 рублей с метра.
И здесь те, кто собрался покупать недвижимость в Краснодаре задаются вопросом:
А стоит ли покупать недвижимость в Краснодаре сегодня?
Однозначно, как и говорила ранее новостройки покупать не стоит ни при каком раскладе. Нужно ждать минимум до июля - падение будет, и первичная недвижимость не может стоить дороже, чем вторичная. Чтобы вам сегодня не обещали - просто подождите несколько месяцев. Рынок ждёт отмены "сельской ипотеки".
По вторичке - внимательно смотрите за районами, не везде, но в старых районах идёт рост, так как ничего не строится уже давно и предложение ограничено - вторичка растёт.
Что касается домов - всё не однозначно, если коротко, то дома, в некоторых населённых пунктах пошли в рост, причин много, и я их как-нибудь опишу, но сегодня найти дом даже за 6,5 миллиона - это настоящая удача. Вот пример такой удачи:
Если будет падать, то на сколько сильно?
Смотрите, чтобы вы меня не обвинили в том, что я сгущаю краски я хочу объяснить:
- Сегодня на рынке не нормальная ситуация, и дело даже не в возможностях и спросе, дело в том, что сегодня котлован стоит дороже, чем уже готовое жильё с ремонтом! Понимаете, что такое не возможно? Это всё равно, что детали от автомобиля будут стоить дороже, чем собранный автомобиль!
- Дома на сегодняшний день стоят как однокомнатная квартира от застройщика. Вы понимаете, что это, как минимум разная себестоимость и что однокомнатная квартира не может стоить как новый дом, просто потому что это никак не граничит с логикой!
- Средний платёж по ипотеке за однушку превышает среднедушевой доход домохозяйств(и ладно бы за дом, но это за однокомнатную квартиру)!
Ну а до какого уровня могут падать цены очень хорошо можно увидеть на графике по себестоимости метра застройщиков, который публикуется ежемесячно:
И, как видите, достаточно занимательные цифры, если вернуться к предыдущему графику: получается, что цена на вторичку, которая сформирована рынком и сегодня составляет чуть более себестоимости *2, ну а наценка в 100% для любого бизнеса - это хороший результат. Вот, собственно говоря и цена, по которой должны продаваться новостройки и, вероятнее всего продаваться и будут.
Рынок недвижимости Краснодара, а может и России рухнет? Будут раздавать бесплатно?
И здесь я хочу предостеречь тех, кто сидит и ждёт когда же всё рухнет. Огорчу вас - никогда! Почему? Да потому, что строительный рынок - это отражение внутреннего рынка страны: если он рухнет, он за собой потянет множество процессов, к примеру банковский сектор, более 50% доходов которого - это ипотечные кредиты, логистический, и рынок труда - ведь дома строят люди, он получают зарплаты и на эти зарплаты покупают материальные блага.
Умение купить на самом низу - это не тоже самое, что выкупить часть обанкротившихся активов) Если до сих пор сидите и ждёте, когда всё развалится, пора менять точку зрения на мир - так будет больше пользы!
Просто для понимания - вот так выглядит количество сделок с недвижимостью в Краснодарском крае за прошлый год по сравнению с другими регионами:
Впечатляет? Думаю да, просто для примера - вот тот самый 2018 год, который когда-то считался пиковым:
Думаю, что там, где есть цифры - сложно что-то добавить. Они говорят о многом.
Тайные планы минстроя относительно Краснодара и рынка в целом!
Есть у нас в стране человек, который, важнее которого в строительном секторе сложно сыскать - это вице-премьер Марат Хуснуллин. Так вот он достаточно чётко обозначил то, как будет вести себя отрасль в ближайшее время(в кавычках цитаты из его последнего опубликованного выступления:
Ипотеку обязательно надо поддерживать на долгосрочный период. Да, есть колебания: например, с 1 июля закончится программа под 8% в год
Это буквально значит, что вопрос с так называемой "Льготной ипотекой" будет закрыт и продлять её не будут.
И вот с 1 июля у нас должны быть новые правила по ипотеке. Я очень надеюсь, что мы меры поддержки семейной ипотеки сделаем долгосрочными.Параметры: первоначальный взнос, стоимость, на какое количество детей давать и не давать, – это настроечные вещи. Но люди должны понимать при планировании, в том числе и рождения детей, будет у них право или нет получить ипотеку, улучшить жилищные условия. Поэтому семейную ипотеку мы сделаем долгосрочной
А вот и замена "Льготной ипотеке". Конечно в минтрое всё уже давно посчитали, и посчитали то, что ипотеку в нашей стране берут семьи с детьми, а значит, расширив действия "семейной ипотеки" на все семьи с детьми - застройщики ничего не потеряют. Давайте повангую: ипотека будет расширена и изменением процентной ставки и для тех, у кого дети старше ставка будет от 8% до 12%. Ждём)
В ближайшие годы нам надо развивать ипотеку в новых регионах. Потому что на сегодняшний день нам нужно туда привлекать людей, нам нужно поднимать экономику, но, наверное, лет пять ближайших мы точно будем там ипотеку поддерживать. Потом, может быть, не будем, когда там раскрутиться жилье. Например, сегодня в Краснодарском крае и так все строится. А вот в новых субъектах надо помочь. На Дальнем Востоке тоже надо помогать
Ну а здесь Марат Шакирзянович прямо по Краснодарскому краю прошёлся. Почему только по Краснодарскому краю, а не по всем городам догадываются те, кто решил загадку в которой указан некий регион, которому Марат Шакирзянович отдал годы своей жизни до того, как стать главным строителем Москвы, а затем и всей страны, но это не важно, всем же ясно, что никто возражать не будет)
Очень важна ипотека в сельской местности, но у нас есть еще более важная задача – ипотека ИЖС. Это наша точка роста, ее мы будем поддерживать точно...
Ну что, ждём искусственного взвинчивания цен на ИЖС и на дома под "Сельскую ипотеку". На данный момент у нас уже видна разница в ценах: там, где частный застройщик, который строит своих 10-15 домов в год продаёт дома по 7 миллионов, крупные застройщики уже поставили цены от 10 миллионов. Также видно как Крупные застройщики заходят в коттеджные проекты и буквально стоят целые населённые пункты, правда подступиться к домам по таким ценам могут не многие...
Что говорит Яндекс о недвижимости в Краснодаре.
Ну и под конец, очень важный показатель спроса - это наш любимый Яндекс, в котором можно найти всё. Понятно, что люди уже давно информацию ищут в Интернете и вот цифры по количеству запросов на фразу: "Купить квартиру в Краснодаре":
Ну сказать, что всё плохо - нельзя, но я марте 2023 года этим запросом интересовались 134 000 человек, а в марте 2024 года - 110 000 человек. Спрос относительно марта снизился.
Правда, ситуация такая не только в Краснодаре, но и в других регионах. К примеру вот она в Москве, график похож:
Ну а чтобы не казалось, что всё уже летит куда-то вниз - вот пример города-двойника(мы очень похожи по динамике спроса:
В общем, как всегда, набросала вам цифр для понимания, если интересно, то я на связи, а если интересна информация - там выше телеграм-канал, в котором много всего занимательного.
Хороших выходных, а для тех, кто на посту - осталось чуть-чуть и можно будет съесть булочку!)