В этой статье делимся первым кейсом трансформации сложного объекта и создания в нем коворкинга. Итак, коворкинг с гибкими офисами AVENUE- PAGE - самый большой видовой коворкинг в Санкт-Петербурге от команды PAGE (входит в ГК "БестЪ").
Расположен: Санкт-Петербург, Аптекарская наб, 18
Сдан в эксплуатацию: 2020 год.
Площадь: 5 150 м.кв.
Количество рабочих мест: 750
На его примере расскажем:
- Как коворкинг может спасти экономику объекта, если он больше не пользуется спросом?
- Как инвестору выжать максимум из маленького участка земли внутри сложившегося района?
- И как дизайн и декор помогают зарабатывать объекту больше.
Эксперты:
Станислав Ступников, генеральный директор “МТЛ. Управление активами” (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по управлению активами и консалтингу.
Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по коворкингам и гибким офисам.
Лариса Аниканова, генеральный директор бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по дизайну и декорированию интерьеров.
Задачи и сложности
О том, с какими сложностями столкнулся инвестор на этом объекте и какие задачи стояли, расскажет Станислав Ступников.
Справка об эксперте: Станислав Ступников, генеральный директор “МТЛ. Управление активами” (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по управлению активами и консалтингу. Уже более 14 лет занимается коммерческой недвижимостью и инвестициями от концепции и заполнения арендаторами, до управления и продажи объектов.
Здание три раза меняло свое назначение.
Сначала в данном месте предполагалось построить вторую очередь бизнес-центра, так как на соседний бизнес-центр Авеню всегда есть спрос, он сдан на 100% и имеется лист ожидания.
Но изменилось законодательство, например, в части высотности, из-за чего по сути объекту срезали один этаж. Это привело к тому, что на ту полезную площадь которая осталась в проекте, в соотношении себестоимости строительства к общей площади, ставка аренды давала не давала приемлемую окупаемость. От концепции бизнес-центра было принято решение отказаться.
Далее решили строить апарт-отель премиального уровня с видом на воду и просторными площадями апартаментов. Но у данной концепции не оказалось спроса, апартаменты даже в такой премиальной локации - это в основном инвестиционный продукт и гораздо более важна стоимость входа, а не метраж. Спросом у покупателей пользуются небольшие площади, а в данном здании сделать более мелкую нарезку уже не представлялось возможным.
Cобственник решил, что раз нет спроса, надо менять концепцию.
Решение
Решением стало создание коворкинга с гибкими офисами.
Обратились к мировому опыту. В рамках большого тура по офисной недвижимости Англии, команда экспертов ГК "БестЪ" обратила внимание на офисное здание компании Wework, оно было построено по принципу гибкого сервисного офиса.
Эта концепция прекрасно подошла.
Во-первых, потому что она была применима к существующим планировкам. Концепция коворкинга привлекательна тем, что подходит практически для всех типов планировок, во-вторых, она оказалась экономически эффективнее, чем классические офисы.
И самое главное, она дополнила существующую инфраструктуру квартала Авеню новым востребованным форматом, при этом не конкурируя с уже существующими объектами собственника, а наоборот создавая им дополнительную добавочную стоимость.
- Рекомендации от Станислава Ступникова:
Во-первых: проводить на самом раннем этапе анализ наилучшего использования объекта, который позволит сэкономить много времени, а соответственно, и денег. Он покажет, какие проекты на сегодняшний день востребованы и дополнит вашу инфраструктуру тем форматом, который не будет конкурировать с соседними зданиями, а наоборот создаст им и себе дополнительную добавочную стоимость.
Во-вторых, если нет спроса или он упал, не бойтесь менять концепцию, идите в ногу со временем.
В-третьих, создавая продукт с нуля, сразу думайте о том, как он будет управляться и эксплуатироваться, так как профессиональное управление дает дополнительный спрос и удерживает существующий на максимально высоком уровне. В ГК "БестЪ" для собственных объектов и объектов партнеров обязательно создается проект управления и эксплуатации.
Концепция в деталях
О том, что включила в себя концепция коворкинга AVENUE-PAGE подробнее расскажет Мария Сумарокова.
Справка об эксперте: Мария Сумарокова, генеральный директор сети коворкингов и гибких офисов PAGE (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по коворкингам и гибким офисам.
Курирует направление по работе с современными гибкими офисными пространствами от концепции до управления и заполнения арендаторами. Уже более 10 лет работает в сфере управления бизнесами в сфере услуг и клиентского сервиса.
Изначально концепция включала в себя идею создания клубного коворкинга: закрытая система для резидентов, ресторан, фитнес-клуб и рабочие места, но время открытия коворкинга пришлось на пик пандемии (апрель 2020), что продиктовало внесение изменений в формат.
Было принято решение организовать коворкинг
- с акцентом на сервисные офисы, которые можно сдавать как индивидуальным предпринимателям и малому бизнесу, так и среднему и крупному бизнесу.
- Убрали фитнес-центр.
- На месте кафе, которое оказалось невостребованным разместили полностью оборудованную кухню для резидентов, которая используется и как рабочее пространство - в ней разместились дополнительные рабочие места формата open-space. Эта зона стала многофункциональной и используется также для проведения мероприятий в коворкинге.
Сегодня AVENUE-PAGE - это коворкинг с гибкими офисами площадью 5 150 метров на 750 рабочих места.
Современное офисное пространство включает в себя:
- Open-space с тихими и шумными зонами,
- 9 переговорных комнат, конференц-зал на 60 человек,
- сервисные мини-офисы на 2-10 рабочих мест c возможностью объединения в офисные блоки или этаж под компанию,
- лаунж-зоны, телефонные кабинки и шумоизолированная Capsula для проведения конфиденциальных видеозвонков, кофе-поинты и кухню и видовое бистро AIKIterrasa на крыше здания.
Все это вместе формирует полноценную и эффективную бизнес-среду, где не только приятно работать, но и отдыхать, знакомиться с новыми интересными людьми.
И конечно одно дело построить и совсем другое этим управлять, без полноценной IT платформы это сделать было бы очень сложно, т.к. в отличие от классического бизнес-центра в коворкинге намного больше сценариев предоставления услуг арендаторам-резидентам и учета данных по ним.
- Рекомендации от Марии Сумароковой
Для эффективного управления коворкингом важно еще на этапе подготовки к запуску сделать проект эксплуатации и подключить IT платформу, которая позволяет легко управлять и заполнять коворкинг арендаторами. Мы делаем это для всех собственных и франшизных коворкингов сети PAGE.
Дизайн и декор
О том, как в объектах реализовать современное и комфортное офисное пространство с точки зрения дизайна и декора расскажет Лариса Аниканова.
Справка об эксперте: Лариса Аниканова, генеральный директор бюро дизайна общественных и офисных пространств AIKIdesign (входит в ГК “БестЪ”), эксперт по дизайну и декорированию интерьеров.
Более 25 лет занимается комплектацией современных офисных и общественных пространств. Является экспертом в сфере создания красивых и функциональных офисов, коворкингов и общественных пространств.
Архитектура здания во многом определила дизайн интерьера. Автором которого выступила студия Designic. Стилистическое решение интерьеров помещений подхватывают идеи архитекторов здания, используя в качестве базы оттенки основных цветов здания: зеленый и кирпичный, которые повторяются на разных этажах. В рабочих помещениях много света за счет панорамного остекления, и за счет функциональной круговой планировки этажей любой резидент имеет доступ и может выйти в кубы-«скворечники» или на террасу подышать и отвлечься на красивый вид набережной Невки.
В этом объекте мы активно используем современное искусство - арт-объекты расположены буквально везде: на улице, внутри помещения и на стенах транзитных коридоров коворкинга.
Также была реализована потрясающая идея с использованием книг в качестве интерьерных решений, как продолжение названия сети PAGE (англ, «страница») – такое направление в искусстве получило название бук-арт. Эта идея настолько увлекла резидентов, что они стали соавторами и сейчас у нас целая коллекция таких предметов из книг, сделанных вручную.
Это беспроигрышное сочетание эффектной архитектуры, продуманного функционального и привлекательного стилистического решения с использованием современного искусства до сих пор позволяет дизайну интерьеров выглядеть свежо и актуально.
Но рабочее пространство такое же живое как и работающие в нем резиденты и должно быть продумано изначально адаптивным и трансформироваться путем несложной реконфигурации под новые запросы его резидентов, что мы в последствии и реализовали.
Например:
-бизнес-гостиная первого этажа, где расположен open-space вначале была местом общего пользования, что мешало части резидентов сосредоточенно и сфокусировано работать, поэтому как только возник такой запрос, появилась стеклянная перегородка до потолка, которая пропускает свет, но не пропускает звук с обозначение где располагается “тихая” рабочая зона со своими правилами работы, а где по-прежнему громкая;
- в “громкой” зоне осталось пространство для проведения разнообразных мероприятий и общения так называемой души коворкинга – его комьюнити. Но стол для приема пищи был с высокой посадкой, что не мешало быстрым переговорам, общению или приему пищу, но не позволяло долго за ним работать, незатратная переделка позволила ему стать комфортным многофункциональным решением;
- минус первый этаж полностью и целиком отдан под переговорные, но от наших резидентов возник запрос на еще большее количество мест для онлайн-общения и, чтобы уже наверняка, мы протестировали и отобрали наилучшие мобильные решения акустических кабин с системами вентиляции и добавили их на основном и -1 этажах. Акустические кабины можно перемещать в любое пространство коворкинга, для этого нужна лишь одна розетка на 220В.
- Рекомендации от Ларисы Аникановой
При проектировании гибких офисных пространств нужно изначально закладывать возможность быстрой адаптации к меняющимся требованиям ваших сотрудников или резидентов, чтобы, с одной стороны, инвесторы получали прибыль, а с другой позволяли привлекать и стимулировать талантливых людей.
И не бояться изменений, а быть всегда готовым к ним!
В объектах PAGE дизайн всегда базируется на многофакторном анализе от управляющей компании PAGE, ведь именно цифры и доходность диктуют планировку и зонирование, заставляя неудобные метры приносить доход, а не простаивать.
Результат
На сегодняшний день AVENUE-PAGE - один из самых успешных коворкингов сети PAGE.
Были решены все стоявшие перед командой задачи:
- Неудобное и сложное здание стало приносить стабильный доход, выше, чем сдача в классическую офисную аренду или продажа апартаментов.
- Объект стал частью экосистемы делового квартала Авеню.
- Заполняемость объекта даже в самые кризисные периоды была не ниже 90%.
Таким образом, не бывает неудобных зданий и объектов, с которыми бы не справилась команда экспертов ГК "БестЪ".
Объект AVENUE-PAGE тому подтверждение. Если хотите улучшить вашу неудобную недвижимость, которую сложно сдать в прямую аренду или продать - мы с удовольствием вам поможем!
Если у вас есть неудобное или сложное помещение и вы хотите на нем заработать - оставьте заявку и мы направим вам финансовую модель открытия коворкинга с расчетами под Ваше помещение.
Видео-версия кейса "Из апартов в коворкинг" на нашем YouTube канале PageClub. Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые интересные выпуски про трансформацию и улучшение объектов недвижимости.