Крупные девелоперские проекты, особенно проекты комплексного освоения территорий (КОТ), включают в себя не только жилые комплексы и офисные здания, но и торговые улицы. Формирование таких улиц — важный аспект обеспечения удобства проживания и работы жителей, а также привлечения арендаторов и повышения ликвидности объектов недвижимости.
Так, например, проекты КОТ, построенные в Мурино пять и более лет назад, действительно считаются одними из самых дорогих локаций в петербургском стрит–ретейле. Аренда на центральном коридоре этой локации — бульваре Менделеева — достигает 4–5 тыс. рублей за метр, при этом помещения там редко остаются в свободной экспозиции долго.
Как формируется коммерческая составляющая ЖК
Проработка системы коммерческих помещений начинается ещё на этапе проектирования районов, ориентируясь как на пешеходный, так и на автомобильный поток. После того как девелопер получает технико–экономические показатели участка и мастер–план, становится возможным приблизительно подсчитать необходимый процент коммерции для проекта в зависимости от количества квартир. На объём коммерции также оказывает влияние локация и текущее окружение: если вокруг уже есть инфраструктурная составляющая, девелопер закладывает меньший процент, а если жилой комплекс расположен "в чистом поле", доля коммерции вырастает.
В дальнейшем это позволяет предложить предпринимателям выгодные для их бизнеса помещения. "Например, в наших проектах в Лаголово и Всеволожске одними из точек притяжения станут пешеходные бульвары — это будут максимально эффективные торговые магистрали с большим количеством трафика, там уже запланированы помещения под различные виды бизнеса. Грамотное проектирование очень важно для торговых объектов с алкогольными лицензиями — на них действует ряд таких ограничений, как близость к школам и детским садам. Так мы и управляем пешеходными потоками, и помогаем бизнесу в наших районах органично развиваться", — рассказывает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова.
Как правило, первым коммерческим объектом в новом проекте становится супермаркет. Потом открываются помещения для занятий спортом, медицинские кабинеты и учреждения для организации детского досуга. Если проект масштабный — как правило, закладываются полноценные фитнес–центры метражом от 1,5 тыс. м2, в меньших комплексах размещают небольшие залы, порядка 400 м2, для занятий йогой или сайкл–студии. Объём детской инфраструктуры зависит от необходимости строительства муниципальных детсадов или школ. Если в проекте не заложена такая опция — как правило, девелоперы проектируют помещения для частных садиков или детских клубов.
Сейчас активно развивается тренд на создание в проектах КОТ торговых площадей, когда девелоперы проводят предброкеридж — заранее выбирают якорного арендатора и "сажают" вокруг него широкий круг арендаторов по заданным функциям. "Такой комплексный подход себя оправдывает: помещения продаются дороже и быстрее. К слову, сейчас некоторые девелоперы выносят наиболее ликвидные лоты на открытые аукционы и реализуют их в свободном формате, на выходе получая весомый процент к чеку. Ещё один тренд на сегодняшнем рынке — застройщики оставляют коммерческие помещения за собой, управляя арендным потоком и калибруя арендаторов самостоятельно", — говорит генеральный директор Element development Виталий Коробов.
Цена вопроса
Востребованность коммерции и уровень дохода инвесторов во многом зависят от того, удалось ли девелоперу на старте просчитать все тонкости — транспортные и пешеходные потоки, учесть текущую стоимость в локации, просчитать процент окупаемости, — говорят участники рынка.
Наиболее активными арендаторами являются продуктовые магазины и алкомаркеты, заведения общественного питания, салоны красоты, аптеки, пункты выдачи заказов и т. д. "И таким образом, объём всей целевой аудитории (жители комплексов) и уровень спроса от арендаторов на данные локации формируют высокий уровень арендных ставок на коммерческие помещения", — уверена руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Петербурге Анна Лапченко.
На коммерческие помещения в составе жилых комплексов массового сегмента и проектов комплексного освоения территории арендные ставки варьируются в зависимости от района города, размера помещения и его расположения в диапазоне 1,4–3,2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. В наиболее проходимых местах ставки составляют от 2 тыс. до 3 тыс. рублей за 1 м2, что сопоставимо с центральными улицами города.
"Хотя до Невского проспекта пока далеко", — констатирует Анна Лапченко.
Первым коммерческим "якорем" в новом проекте, как правило, становится супермаркет. Важно отметить, что разные торговые сети по–разному определяют для себя необходимый размер помещения под супермаркет в зависимости от жилой площади и количества жителей в комплексе, но в среднем одного супермаркета на 500 м2 бывает достаточно для 2 тыс. квартир. Если проект большой, проектируется несколько супермаркетов в разных частях территории, чтобы разделить потоки жителей. В зависимости от расположения супермаркетов высчитывается наиболее выгодная посадка для предприятий общепита. При определении мест под кафе и рестораны обязательно принимаются во внимание видовые характеристики: если проект находится вдоль зелёных зон или воды, предприятия общепита располагают именно с этой стороны.
Коммерческую инфраструктуру в жилых кварталах можно условно разделить на несколько групп: F&B (кафе, пекарни, рестораны), магазины продуктов и напитков, бытовые услуги, бьюти, спорт и здоровье, образовательная или развивающая функция. Арендная ставка для каждой группы определяется маржинальностью бизнеса, проходимостью, конкурентным окружением, локацией, уровнем жилого дома и т. д. Децентрализация и желание людей сэкономить время, решив максимальное количество вопросов рядом с домом, также влияют на ставки.
Коммерческая недвижимость, которая открывается в помещениях на первых этажах, может различаться по разным параметрам — от целевой аудитории, представленного ассортимента до ценовой политики и функционала. Но в целом можно говорить о двух категориях: локальный (инфраструктурный) стрит–ретейл и концептуальный. Если девелопер выбирает для себя путь создания концептуального ретейла в проекте КОТ, то это уже другая история. Он формирует новую точку притяжения не только для жителей конкретного ЖК, но и для остальных горожан. Реализовать идею торгового променада или коридора можно только при условии, что за весь процесс отвечает профессиональная УК или собственник, который остаётся владельцем коммерческой недвижимости и управляет ею. Концептуальный стрит–ретейл подразумевает привлечение большего трафика, чем просто локационная история. Для его обеспечения на территории променада создаются уютные места для отдыха, устанавливаются арт–объекты, формируются событийные площадки.
https://www.dp.ru/a/2024/05/11/izdoma-vmagazin-v-krupnih?from=dzen-news
