Флиппинг — что это
Флиппинг происходит от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». Постараемся объяснить, что это такое, простыми словами. Согласно исходному смыслу слова, «флиппинг» означает «быстрое изменение». В сфере недвижимости он выглядит как покупка квартиры на вторичном рынке в очень плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с наценкой. Главное — чтобы весь процесс от покупки до продажи прошел очень быстро.
Успешные российские флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.
Вся цепочка действий выглядит так: нужно ходить на просмотры и выбирать, иначе подходящая квартира под флиппинг долго не найдется, затем анализировать её потенциал, покупать, после ремонтировать, постоянно контролируя процесс, и, наконец, искать покупателя на обновленный объект и продавать его. И всё это нужно делать быстро.
Каждый этап гораздо сложнее, чем может показаться, с учётом того, что стартовый капитал — это личные средства флиппера. Брать ипотеку на флиппинг не запрещено, но неудобно и невыгодно с учётом расходов, сопутствующих сделке, и дальнейших ограничений: до погашения кредита жильё находится в собственности банка, любые сделки возможны только с разрешения кредитора.
Так как на кону собственные средства, флипперы посвящают очень много времени теоретической подготовке. Важно знать, что будет происходить на рынке недвижимости, растёт или падает спрос. А помимо этого, ещё изучать особенности районов и сопоставлять всю имеющуюся информацию, чтобы флиппинг стал бизнесом и приносил доход.
Но прежде чем подсчитывать, сколько можно заработать на перепродаже квартир, важно подробнее разобраться, что и как делать.
Как выбрать квартиру для покупки
Флиппинг квартир возможен только с квартирами на вторичном рынке жилья. Чтобы заработать на перепродаже, нужно купить с ощутимым дисконтом. Но стоимость ниже средней по рынку за сопоставимые квартиры — только один из критериев отбора. Стоит обратить внимание на:
Локацию. Дом в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой и дом в бывшем промышленном районе, где много пустующих заводских территорий, обладают разными перспективами. Флипперу нужно продать квартиру как можно быстрее, поэтому рассчитывать на изменения в престижности и удобстве локации не приходится.
Транспортную доступность. Хорошо продаются квартиры в домах, расположенных не более чем в 20 минутах ходьбы от станции метро, железной дороги, наземного общественного транспорта.
Площадь. Опытные флипперы умеют продавать жильё разной комнатности, но наиболее ходовой товар среди покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади при правильной оценке исходных данных обойдётся точно дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи заметно шире.
Инфраструктурные объекты. Вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы повышают привлекательность жилья и увеличивают аудиторию покупателей.
Вид из квартиры. Зелень, река, панорамный вид с высокого этажа очень востребованы. Квартиры с окнами на шумную улицу или шоссе могут заинтересовать, если рядом есть то, что нужно будущему жильцу. Но при прочих равных такие объекты приобретают менее охотно. Деревья между домом и дорогой могут значительно смягчить восприятие покупателя.
Внешний вид и состояние дома, подъезда, общего коридора. Не зря в объявлениях указывают, что дом после капитального ремонта, или обозначают сроки, когда подойдёт его очередь.
Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, облупившиеся или прожжённые перила, потекшие кнопки лифта, сломанный мусоропровод, плохой запах, захламленный общий коридор — с этим нельзя ничего сделать быстро. Флиппер, знающий, как зарабатывать на перепродаже квартир, обойдёт такой дом стороной.
Что такое потенциал квартиры
Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Москве — от 9 млн рублей. Есть предложения дешевле, но таких немного, за ними приходится охотиться, параллельно оценивая потенциал объекта.
Если перспективы продать дороже нет, флиппинг не сложится. Чтобы оценить перспективы инвестирования, сравнивают цену выбранной квартиры с теми, что уже есть в этой локации, но с ремонтом. Одновременно возникает ориентир по цене, цель, к которой можно стремиться.
Флипперы предупреждают: квартиры, которые продаются с дисконтом, обычно «тяжёлые». Недвижимость может быть в залоге, с долгом по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировкой или практически разрушенной внутри. Но это те особенности, которые снижают цену, а значит, одновременно создают возможность заработать.
Специалисты по сделкам с недвижимостью предупреждают, что недавний переход права собственности, или наследственное имущество, — тоже повод насторожиться или совсем отказаться от сделки. Выбрав квартиру, флипперы убеждаются, что с документами всё в порядке:
- паспорт владельца действителен (на фото он, нет повреждений и вырванных страниц);
- есть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, доказывающие, что продавец не состоит на учёте;
- выписка из домовой книги подтверждает сведения, предоставленные владельцем помещения о себе и всех, кто прописан в квартире и имеет право ею пользоваться;
- история переходов права собственности на квартиру известна и прозрачна (эти сведения можно узнать из выписки ЕГРН);
- справка о задолженности или её отсутствии по коммунальным платежам.
Это базовые документы, которые должен предоставить продавец, но могут потребоваться и другие — рынок вторичной недвижимости богат на сюрпризы и разные жизненные ситуации.
Выгодно ли заниматься флиппингом
Можно ли заработать на перепродаже квартир — вопрос, на который стоит в первую очередь искать ответ. Для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости, интерьерам, аналитические способности и наблюдательность, флиппинг будет выгоден. Участники рынка говорят о доходности в 60% (уже после вычета всех расходов и налогов).
Флиппинг на последние сбережения может быть менее интересным и рискованным из-за опасности не продать квартиру быстро или совсем. Тогда её можно сдавать, если позволяет локация, а затем, когда ситуация на рынке изменится, снова выставить на продажу.