Все мы в той или иной степени владельцы земельных участков. Многоквартирный или частный дом, дача, гараж, магазин, да и любая постройка занимает определённую часть поверхности земли. Вместе с экспертом разбираемся, почему документы на участок необходимы и к чему может привести их отсутствие.
Земельное законодательство значительно изменилось. Совершенствуются процедуры, вводятся единые реестры. Нарушить чьи-либо права практически невозможно при условии, что документы у владельца в порядке: когда он заявил о правах, установил границы, показал, что земля принадлежит ему, и это можно идентифицировать.
«Несмотря на это и сегодня возникают ситуации, когда документы у человека, выданные лет 30 тому назад, есть на руках. Они же хранятся в архиве выдавшего их органа, но в реестре не отображаются. Особенно это характерно для сельских поселений. К примеру, может возникнуть ситуация, когда один и тот же участок продают повторно, при этом вины администрации в этом не будет. Потому что специалисты в первую очередь смотрят данные реестра. В нашей практике был подобный случай, когда у участка было два владельца. Пришлось в судебном порядке доказывать, что это один и тот же участок. В итоге всё завершилось благополучно в пользу первого владельца, потому что второй не приступил к освоению земли, хотя обозначил границы территории. Тут сыграло роль то, кто первый получил документ на собственность».
Алексей Волошин, директор ООО «Сибирская земля»
В наше время мало платить налоги на собственность, нужно ещё показывать, что именно вы владеете землёй, продолжает эксперт портала Om1.ru. Поэтому все данные должны быть в реестре. Помочь в этом может кадастровый инженер. У него налажены алгоритмы взаимодействия с администрациями и уполномоченным органами. Клиент обращается, подписывает необходимые заявления, оплачивает услуги и в конце процедуры приходит за документами.
Бывают истории, когда люди владеют земельным участком в СНТ и считают, что членской книжки для этого достаточно. Но сама по себе она документом о собственности не является. В этом случае, отмечает эксперт, нужно идти по пути дачной амнистии, чтобы оформить землю в собственность: пройти процедуру кадастрового учёта, установить границы, устранить все споры с соседями.
Оформление документов важно для любой земли, на которой стоит объект недвижимости; неважно, многоквартирный это дом или частный, гараж или магазин. Праву на строение предшествует право на землю. Только в этом случае пользование ею законно и можно говорить о легализации объектов, если при этом не нарушены СНиПы, градостроительные нормативы, объект соответствует требованиям пожарной безопасности, техрегламенту, не нарушены границы участка, отступы или иные ограничения. В противном случае ни один суд не признает право собственности, строения будет невозможно ни зарегистрировать, ни эксплуатировать. При этом администрация через суд потребует их сноса за счётвладельца. К тому же, если участок не оформлен должным образом, к нему невозможно подвести газ и иные коммуникации, а дом — подключить к электричеству. Это ещё один аргумент в пользу того, чтобы привести документы в порядок.
«В сегодняшних реалиях, всё, что касается недвижимости и земли, должно быть надлежащим образом оформлено. Потому что тот же газ или водопровод подводить не к чему, если в реестре нет данных о границах земельного участка», — уточнил Алексей Волошин.
Документы на землю играют важную роль и для многоквартирного дома. Был один случай, вспоминает собеседник портала Om1.ru, когда жильцы дома 1959 года постройки озадачились вопросом подведения канализации, но им отказали, так как у земельного участка не было обозначенных границ. Только после оформления необходимых документов они получили разрешение.
«Там была непростая ситуация. Администрация настаивала на том, что по генплану на этом участке многоквартирного дома нет. Часть его попадала в зону строительства магистрали. Суд встал на сторону жильцов, отметив, что в 1959 году никакой магистрали на той земле не планировалось. В итоге права людей на землю признали», — отметил Алексей Волошин.
Ещё один случай: в 2011 году застройщик возвёл многоквартирный дом, земля не была оформлена в собственность жильцов, а осталась в собственности застройщика, что было нарушением. В дальнейшем застройщик разделил участок так, что у дома не оказалось придомовой территории, а остаток земли он перепродал. Новый собственник огородил участок по границам и тут жильцы озадачились, что больше ни подо что земли у них нет. Сейчас они в суде оспаривают действия застройщика и права нового собственника.
«Проверять границы земельного участка лучше заранее, невзирая на то, что говорит застройщик. То есть при покупке квартиры, и лучше до этого, обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он всё проверил. В том случае, если что-то не так, — задать вопросы непосредственно застройщику, чтобы потом не обивать пороги судов и не тратить сотни тысяч рублей, чтобы доказать свои права. Налог с земли, на которой стоит многоквартирный дом, сейчас не взимается. Эту норму упразднили», — советует Алексей Волошин.
Вне закона, если земля не оформлена должным образом, могут оказаться заборы, детские площадки и парковки, размещённые на придомовой территории. Это наглядно иллюстрирует ещё один случай из практики ООО «Сибирская земля». Застройщик поставил дом чётко по пятну застройки, а участок земли, который необходим для придомовой территории, в пять раз превышает площадь пятна застройки дома. Люди этого не знали, облагородили территорию. Прошло время, и администрация стала смотреть, какая площадь земли у них оформлена. Провели проверку и выяснили, что благоустройство и ограждение стоит на государственной земле. ТСЖ получило предписание о сносе забора. Теперь территория напоминает проходной двор и стала небезопасной.
«Мы подняли проектную и исполнительную документацию и доказываем в суде право людей на придомовую территорию. Этого можно было избежать, если бы люди потребовали у застройщика документы и пришли с ними к специалисту. Одно дело, когда застройщик или риелтор красиво рассказывают про дворы и инфраструктуру, и совсем другое, когда вы смотрите документы и понимаете, что ничего этого тут нет. Детская или спортивная площадка в лучшем случае находятся во дворе соседнего дома. Если там жильцы поставят забор, то всё это можно будет созерцать лишь через металлические прутья», — резюмировал Алексей Волошин.
Если у вас возникли вопросы, вам помогут в компании «Сибирская земля».
ООО «Сибирская земля»
г. Омск, ул. Гусарова, 7, 1 этаж
8 (3812) 79‒05‒70
Реклама. ООО «Сибирская земля». ИНН 5507077225.