В обзоре ЖК “На Клинской” я упомянул, что квартиры реализуются через систему городских аукционов. Многие просили рассказать каким образом и где можно приобрести квартиру дешевле, чем на рынке.
Давайте поговорим об этом способе покупки подробнее, тем более с каждым годом таких объектов будет становиться все больше:
С аукционов можно купить жилые и нежилые объекты, которые принадлежат городу. Причины такой собственности могут быть различные:
- Объекты построенные для муниципальных нужд по заказу Москвы. Нужно понимание, что муниципальными нуждами могут быть как квартиры для сотрудников определенных ведомств, проект в рамках благоустройства района, так и выдача по квартир очередникам, многодетным семьям и сиротам из московских детских домов. Нужно разбираться в лотах.
- Объекты, расположенные в домах в рамках проекта реновации.
- Объекты коммерческой застройки, где девелопер расплатился с городом за землю метрами в будущем проекте.
- Неприватизированные опустевшие квартиры в старом фонде.
- Объекты, которые давно были в муниципальной собственности, но потеряли интерес для города.
Также, есть торги по банкротству, но они проходят на других площадках.
Где посмотреть объекты:
Сайт электронных торгов
Тут можно посмотреть все текущие объекты, включая коммерцию и гаражи. Прочими сайтами можно не пользоваться, просто они удобнее в интерфейсе.
Сайт “Мой адрес”
https://xn----8sbmeqrouk.xn--p1ai/
Сайт КП “УГС” и его дочерних компаний. Хорошо оформленный портал с удобными фильтрами, инструкциями и службой поддержки. Тут выставлены объекты данного застройщика и, с недавнего времени, ссылки на объекты реновации. Все ссылки для участия в торгах все равно ведут на Investmoscow.
Сайт Фонда Реновации
В меню “Покупка недвижимости для всех” можно посмотреть текущие объекты к реализации. Частично они дублируются на сайте Мой Адрес.
Как купить:
- Приобрести ЭП на сайте roseltorg.ru (ЕЭТП)
Купленная подпись позволяет участвовать в торгах на разных площадках в течение 15 месяцев, далее ее следует платно обновлять. После получения ЭП необходимо настроить компьютер и установить ПО для его корректной работы
- Зарегистрироваться на электронных площадках ЕЭТП, при необходимости и других. Привязать ЭП к личному кабинету.
Два этих этапа универсальные, но занимают время. Если есть реальный интерес к торгам, их можно сделать заранее, даже пока нет интересующего объекта.
При появлении нужного лота на порталах, у него будут прописаны временные рамки: Прием заявок, Отбор участников, Проведение торгов. Можно действовать дальше!
Вы можете записаться на просмотр объекта. Чаще всего он уже построен и все можно оценить вживую. Показы работают не как офисы продаж у застройщиков, будьте готовы к неудобному для вас времени и сложной коммуникации.
- Внести на счет личного кабинета сумму обеспечительного платежа.
Сумма равна 2% от начальной стоимости при покупке квартиры (не менее 100 тыс. рублей), или 20% от начальной стоимости при покупке нежилого помещения. Если планируете делать несколько заявок, соответственно, денег должно быть больше.
- Подаем заявку на участие в аукционе по конкретному лоту.
Внимание! Тут нужно быть очень внимательным в заполнении. Если вы напишите название улицы с маленькой буквы или поставите лишний пробел, это уже может быть поводом для отказа к участию в торгах.
Два этих действия нужно успеть сделать до крайней даты приема заявок. Пока прием заявок не окончен, вы можете менять объекты по своему усмотрению.
- Участие в аукционе в назначенные дату и время.
Все происходит онлайн с компьютера путем повышение начальной стоимости на фиксированный шаг, равный 0,2% (минимум 10 000 рублей) от стоимости недвижимости. Победителем аукциона считается ставка, которая не была побита в течение 10 минут.
- Заключение ДКП с победителем аукциона, оплата стоимости квартиры за счет собственных средств, или с привлечение ипотеки.
Право заключения договора может быть передано людям, занявшим 2е и 3е места в аукционе.
- Получение ключей после поступления полной оплаты продавцу.
Важные нюансы:
Обеспечительный платеж:
Платеж по лоту в случае проигрыша возвращается покупателю после публикации результатов аукциона в течение нескольких дней, после чего он может вернуть его на карту. Если в аукционе он занял 2е или 3е место, то срок будет увеличен до момента подписания договора победителем.
Платеж или входит в полную стоимость договора, или возвращается после полной оплаты, в зависимости от лота. Однако, продавец все равно берет деньги за дополнительные услуги, как некоторые застройщики.
Если победитель аукциона не совершает покупку, то обеспечительный платеж не возвращается, право покупки переходит следующему претенденту.
Ипотека:
Возможно использовать кредит при покупке, причем, на часть лотов допускается субсидируемая ипотека на первичное жилье. Понять, подходит или нет ипотека с господдержкой легко по документации к объекту, или можно просто позвонить в колл-центр и уточнить.
Ипотеку крайне рекомендуется одобрить до аукциона, так как, если банк откажет вам в выдаче, то это не будет основанием в отказе заключать ДКП, и обеспечительный платеж не вернут.
Технически, объект продает не застройщик, а второй владелец - г. Москва, то есть, льготная ипотека невозможна, но банки дают послабления в этом вопросе в индивидуальном порядке. Некоторые менеджеры банков не в курсе данной ситуации и могут говорить вам, что ипотеку не дадут. Просите другого менеджера!
Аукцион:
Продажа квартир и других объектов не основная деятельность собственника, как это не смешно звучит. Городу нет смысла продавать объекты быстрее или дешевле. Помещения могут выходить на торги в любой момент и в любом объеме. В городе стоят сотни, а, может, и тысячи закрытых квартир с ремонтом, до которых пока собственнику нет дела. То есть, если около вас построили дом по реновации, и вы знаете, что там остались пустые квартиры, вовсе не значит, что они скоро появятся на аукционе. Это может произойти и через несколько лет.
Если на объект никто не заявился, то он уходит в архив до лучших времен. Если на объект заявился всего один претендент, то он автоматически становится победителем по стартовой цене. Если претендентов несколько, то проводятся торги.
До начала аукциона никто не знает, сколько будет участников по конкретному лоту. Есть только косвенные признаки, как это определить
Чем ниже стартовая цена по лотам от рыночной стоимости, тем больше будет претендентов, и больше итоговый торг. Лучшие варианты, когда дисконт начальной цены от рынка не более 10-15%, он сразу убирает большинство инвесторов, оставляя только конечных покупателей.
Чем больше лотов в конкретном доме выставлено на торги, тем больше шансов попасть на вариант с минимальным количеством претендентов.
Часто, выгоднее податься на несколько заявок, чтобы увеличить шанс найти лот с минимальным повышением. Тут возможен вариант, что вы выиграете несколько лотов и придется терять обеспечительный платеж. Решать вам.
Заключение:
В 2023 году на территории Старой Москвы из всех построенных квадратных метров жилья доля реновации составила около 30%, в ближайшие годы этот процент возрастет до 50%.
Продукт по реновации развивается, становится интереснее некоторых коммерческих проектов. В первую очередь, из-за него в ближайшие годы классические дома от ПИК уже не будут так актуальны.
Нельзя не замечать этот сектор рынка, тем более, зачастую это готовые квартиры с ремонтом, чистыми документами, в хороших районах. Растет достойный конкурент для первичного и вторичного рынков.
Аукционы- это хороший способ купить недвижимость как для собственного проживания, так и в инвестиционных целях, естественно, правильно выбрав лот и точку входа.