Коллеги из Треугольного метра подняли емкую тему – что будет с рынком после того, как льготные программы свернут. Простого выхода из рукотворного тупика уже нет.
Давайте напомним, что «льготная ипотека» на российском рынке жилья появилась не в 2020. Первый опыт массового субсидирования процентных ставок со стороны государства был получен еще в 2015 году. Но это был совершенно иной опыт. Первое отличие - «льготную ипотеку» под 12% в 2015 году вводили в момент, когда спрос уже рухнул. Рынок новостроек потерял доверие покупателей, которые начли проводить аналогии с 2009 годом и массово отказывались от сделок. В 2020 льготные ставки запустили на опережение. Продавцы новостроек еще не успели испугаться локдауна, как их причислили к лику неприкасаемых и обеспечили повышенный интерес покупателей. Все это происходило на фоне большого скепсиса со стороны девелоперов относительно будущего спроса. Поэтому если в 2015 году льготная программа лишь удержала рынок от более глубокого падения в пропасть и стабилизировала цены, в 2020 мы получили рост продаж на фоне ограниченного предложения. Ничего другого с ценами в этот момент произойти не могло. В дальнейшем, на фоне повышения рыночных ставок и инфляционных ожиданий, рост цен сам по себе начал стимулировать продажи. Старый забытый лозунг, «покупай пока не подорожало» на несколько лет стал основным инструментом продаж. На этом фоне льготную ипотеку несколько раз «отменяли», но в итоге трансформировали и продляли. И это второе важное отличие от 2015-16 гг, когда льготная ставка достаточно быстро сравнялась с рыночной и сектор вернулся к естественным контурам функционирования.
Весной 2024 года рынок жилья России в очередной раз пугают отменой льготной ипотеки. Парадокс ситуации в том, что этот фактор в большей степени беспокоит покупателей, а не продавцов. Девелоперы за 4 года массовых льготных программ поверили в свою исключительную роль в условиях «структурной трансформации экономики». Эксперты, конечно, высказывают свою озабоченность, но реального плана работы в рыночных условиях у большинства из них нет.
Само по себе падение продаж до уровней предыдущих лет не так страшно для тех, кто сделал кассу в 2023 году. Но на рынке уже немало проектов, которые вышли на него в 2024. Эскроу-счета пустые, ставки по проектному финансированию высокие. На исправление ситуации есть пара месяцев. Дальше – чистый лист и вера в лоббизм профильного ведомства, которое и подсадило рынок на ипотечную иглу. Ключ проблем «льготки» – поддержка спроса не была обеспечена адекватным расширением предложения. Рост стройки за 4 года льгот мизерный. Это стало очевидным не вчера, но ипотечную дозу никто и не подумал сократить и адаптировать под объем предложения.
Теперь при радикальном урезании льготного финансирования у зависимого рынка начнется ломка, но девелоперы рассчитывают на заместительную терапию. И в текущей ситуации — это более разумный выход. Тонкая настройка ипотечных программ под конкретные цели с учетом возможностей строительного комплекса, гибкие дифференцированные ставки – то, что надо было вводить вчера.
Фокус ситуации в том, что одномоментное урезание льготных программ с середины года в большинстве городов не приведет к заметному снижению цен. Но падение продаж обернется пересмотром инвестиционных программ и сильным сокращением предложения ниже уровней 2020 года. Итог - падение оборота, падение предложения и высокие цены. Это станет самым странным итогом «льготной ипотеки», которую долгое время называли драйвером развития отрасли.
Михаил Хорьков,
автор телеграм-канала REBURG