Начали замечать, что законы противоречат друг другу, а права Человека и Гражданина на вас не действуют?
В декабре 2023 года был принят Федеральный закон № 608-ФЗ, призванный упорядочить все разногласия в вопросах перепланировки в многоквартирных домах. Изменения в главы 3 и 4 Жилищного кодекса РФ вступают в силу 1 апреля 2024.
Процедура перепланировки помещений была усовершенствована. Но до сих пор, у людей в головах осталась путаница и хороших статей, объясняющих актуальный порядок действий очень мало. Автор изучил законодательство, разъяснения Росреестра и составил простую пошаговую инструкцию.
На сегодняшний день перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, любые изменения границ и площади помещений и образование новых.
Раньше, согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировкой считалось изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в техпаспорт.
Переустройство – какое-либо действие с домовым оборудованием (например, электрическим), его перенос, замена, ликвидация и др.
Реконструкция подразумевает существенное изменение параметров объекта капитального строительства (например, площади, высоты или количества этажей), тем самым отличаясь от перепланировки и переустройства. Она проводится только на основании разрешения на строительство.
Порядок оформления (согласования) перепланировки и ее необходимость новый закон не изменяет. Ремонтные работы согласовывать НЕ НУЖНО.
Один из видов ответственности для собственника за самовольную перепланировку – штраф. С 1 апреля 2024 года он не изменился: от 2 до 2,5 тыс. руб. для физлиц, от 4 до 5 тыс. руб. для должностных лиц, от 40 до 50 тыс. руб. для юрлиц (п. 2 ст. 7.21. КоАП).
Помимо штрафа, владельца "перепланированной" квартиры также может ждать предписание от инспектора с требованием узаконить перепланировку или вернуть квартиру в исходное состояние в разумный срок (п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса). В случае отказа от выполнения предъявленных требований может быть подан иск в суд.
Существует ряд нарушений, строительных, градостроительных и санитарных норм узаконить которые нельзя, среди них:
- расширение санузлов и перенос «мокрых» зон в «сухие»;
- снос несущих стен и колонн;
- изменение фасада здания (сделали панорамные окна на месте обычных);
- присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
- устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления;
- переносить батареи (радиаторов) на лоджию, балкон или веранды;
- пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах;
- делать перепланировки в аварийных домах;
- объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.
В случае, если указанные выше ограничения будут нарушены и об станет известно бюро технической инвентаризации (БТИ) , управляющей компании (УК), или администрации, то необходимо будет восстановить первоначальный вариант.
Правовые акты и нормы связанные с перепланировкой:
- Главу 4 жилищного кодекса о перепланировке и переустройстве помещений в многоквартирном доме.
- Постановление правительства от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
- Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01-89* — жилые здания.
- СНиП 31-01-2003 о многоквартирных жилых зданиях.
Кроме федерального закона, ЖК РФ, градостроительного кодекса и санитарных норм, рекомендуется изучить другие местные НПА, потому что на региональном уровне могут быть прописаны дополнительные ограничительные меры. Например в Москве действует постановление правительства №508-ПП об организации переустройства и (или) перепланировки помещений в МКД.
Будет полезным ознакомиться административным регламентом субъекта РФ по предоставлению услуги по согласованию проведения переустройства и (или) планировки помещения в МКД. Они также утверждаются постановлением правительства. Например в Калининграде это ПП от 28 марта 2022 г. № 171.
Из него вы сможете уточнить сроки предоставления услуги, исчерпывающий перечень документов, необходимых для ее предоставления, и оснований для отказа в приеме документов или приостановления услуги и др.
Перейдем непосредственно к последовательности действий, которые необходимо совершить:
1. Подготовить документы (технический паспорт, выписка ЕГРН, проект перепланировки, акт осмотра вентиляционных каналов и др.) ЖК РФ Статья 26.
2. Обратиться с заявлением и пакетом документов в местную администрацию для согласования перепланировки (можно подать через МФЦ), ответ не позднее 45 дней.
3. Получение Решения о согласовании
4. Выполнить перепланировку
5. Заказать Технический план (Роскадастр либо кадастровый инженер выполняют по договору)
5. Обратиться в администрацию с уведомлением о завершении перепланировки (заявление)
6. Проверка выполненных работ (приемочная комиссия приезжает на место для проверки изменений и составляет акт о завершении).
7. Дождаться пока администрация внесет изменения в Росреестр, после чего получить актуальную выписку ЕГРН.
Примечание:
Для подачи заявления в администрацию заявитель вправе не предоставлять технический паспорт согласно п.2.1 ст.26 ЖК РФ. В этой же статье приводятся основания для проведения переустройства и (или) перепланировки.
Но Проект перепланировки готовится на основании технического паспорта. Его необходимо получить в БТИ (Роскадастр) из архива. После чего обратиться в проектную организацию. Если здание новое, или технический паспорт ранее не готовился, тогда нужно заказать его изготовление в первый раз.
При подаче заявления о перепланировке правоустанавливающие документы на квартиру (можно не предоставлять, если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписка тоже не нужна).
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, в таком случае должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Технический план по итогам перепланировки нужно подготовить ДО получения АКТА приемочной комиссии.
Администрация сама после утверждения акта приемочной комиссии должна самостоятельно направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете на перепланированное помещение.
Заявителю больше не нужно предоставлять в Росреестр документы для внесения изменений в ЕГРН.
Важное изменение: теперь перепланировка не будет считаться оконченной, пока не будут внесены сведения о ней в ЕГРН.