Перед приобретением участка собственники проверяют участок на ликвидность и имеющиеся ограничения. В выписке ЕГРН не всегда указываются охранные зоны, расположенные вблизи участка. Подробную информацию о ЗОУИТ можно посмотреть в градостроительном плане, выписке из ПЗЗ, на картах зонирования.
Строительство жилых домов в охранных зонах не допускается законом. Если участок полностью или частично попал под ограничения, нужно собрать документы для получения согласования от организаций, которые установили зону.
Если выяснится, что земля попала под ограничение КУРТ или находится вблизи предприятия, где установлена санитарно-защитная зона, действовать нужно иначе — подавать коллективное заявление от владельцев участков на исключение объектов из КУРТ или попробовать уменьшить санитарно-защитную зону.
Земельным Кодексом определяется свыше 28 видов ЗОУИТ, в список входят также охранные зоны газопроводов, линий связи, придорожные полосы.
При покупке участка не стоит верить на слово продавцу. Даже если охранная зона не отображается на кадастровой карте, в градостроительных документах администрации она есть. И при попытке построить дом владельцу придёт уведомление с отказом в строительстве. Если собственник самовольно разместит капитальный объект на участке, органы власти вынесут постановление о сносе.
Шансы на законное строительство жилого дома у владельца есть. Высока вероятность добиться положительного результата, если:
- Участок попал в охранную зону частично. В таком случае можно построить дом на той части, где не наложены ограничения. Либо для увеличения пятна застройки провести перераспределение участка, оформить прирезку земли.
- Охранная зона установлена после того, как собственник купил участок и построил дом. В этом случае владелец получит отказ Росреестра в регистрации, который можно оспорить в суде, предоставив весомые доказательства неправомерности действий государственных органов. Собирается доказательная база: договор купли-продажи участка, технический план дома, выписки из ПЗЗ и ЕГРН. Из выписок будет видна информация о дате установки ЗОУИТ. Стоит приложить отказ в согласовании строительства от организации, ответственной за охранную зону.
Несмотря на то что закон запрещает строить жилые объекты возле охранных зон, это возможно при помощи юриста, который поможет получить согласование от инстанций.
Если участок находится в зоне рекреации, то в строительстве жилого дома откажут. На такой земле допустимо строить коммерческие объекты, например, санатории, дома отдыха, спортивные комплексы. Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому лучше обратиться за правовой помощью.
Согласование строительства жилого дома в ЗОУИТ
Для получения возможности строить дом на участке с ограничениями, нужно определить, в какую организацию обращаться. Примерный список инстанций:
- https://gkai.ru/services/soglasovanie-stroitelstva/s-ministerstvom-kultury.html ГУКН — если участок в зоне культурного наследия;
- МОЭСК — при попадании участка в зону напряжения опор ЛЭП;
- Мособлгаз — при прохождении вблизи участка газовой трубы;
- https://gkai.ru/services/soglasovanie-stroitelstva/s-aeroportom/s-rosaviaciej.html Росавиация — если земля попала в приаэродромную территорию. В 2024 году согласовывать строительство частных домов с Росавиацией не требуется, исключение - коммерческие объекты;
- https://gkai.ru/services/soglasovanie-stroitelstva/s-rosrybolovstvom.html Росрыболовство — при наличии рядом с участком водоёмов, озёр и даже высохших ручейков;
- Роспотребнадзор — если недалеко находится производственное предприятие, установившее СЗЗ.
Для получения согласования владелец участка обращается в подведомственную организацию, предоставляет список документов, в который входят выписки на участок, договор сделки, в результате которой объект получен собственником. При необходимости предоставляет дополнительные справки по требованию инстанции. Далее уведомляет администрацию о начале строительства, соблюдает отступы от охранных зон при строительстве. Проводит работы на участке в соответствии с указанным пятном застройки в ГПЗУ.
В зоне ЛЭП
Размер охранной зоны зависит от уровня напряжения опор ЛЭП. Чем выше напряжение, тем больше расстояние владелец обязан отступить при строительстве дома. Например, при напряжении 0,4 кВ охранная зона составляет 2 м, а если ЛЭП 110 кВ — 20 м.
Можно ли построить дом в зоне ЛЭП, определяет администрация и МОЭСК. Нужно заполнить заявление и подать в инстанцию, приложить правоустанавливающие документы, топографический и межевой план участка. Такой вариант согласования считается стандартным порядком получения разрешения.
В связи с произошедшими нововведениями в законодательстве владельцу достаточно обратиться в администрацию с уведомлением о начале строительства. Дополнительно подавать документы в электросетевую организацию нет необходимости. Органы власти самостоятельно проверят, попадает ли участок в зону ЛЭП и нужно ли получать согласование. Ранее собственников обязывали обращаться в МОЭСК напрямую. При этом уровень допустимых расстояний измеряли также владельцы. Ситуация осложнялась тем, что у многих отсутствовал градостроительный план, а другие не знали, что нужно отступать расстояние от опор ЛЭП и получать согласование. Законодательством был установлен срок, в течение которого застройщик должен получать ответ организации - не менее чем за 15 дней до начала строительства. Ответ от электросетевой службы выдавался в течение 2 дней. Если собственник получал отказ, можно было подать в суд исковое заявление и оспорить отрицательное решение. Теперь в рамках межведомственного взаимодействия администрация согласовывает строительство с энергетиками. Если служба решила вынести отказ, нужно его обосновать, письменно изложив, чем помешает строительство жилого дома на участке.
Вблизи газопровода
Строительные работы вблизи газопровода без получения согласования от Мособлгаз может привести к опасным последствиям, вплоть до взрыва и сбоя газовой системы. Подобные действия повлекут за собой возникновение уголовной, административной ответственности и возмещение ущерба.
Для получения одобрения владельцу нужно направить в газовую службу заявление, топографический план участка, выписку из ЕГРН, ГПЗУ. Охранная зона возле газопровода составляет 350 м от оси трубы в каждую сторону. В Московской области действует минимальный отступ — 150 м. При https://gkai.ru/news/stroitelstvo-na-uchastke-s-osobymi-usloviiami-ispolzovaniia.html строительстве дома нужно следовать СНиП: от фундамента объекта до трубы отступают 2 м. Учитывается местоположение газопровода и степень давления.
Рядом с объектом культурного наследия
Для согласования строительства заявление подаётся в Министерство культуры, в результате собственник получает заключение о наличии или отсутствии на участке объекта культурного наследия. В отдельных случаях требуется https://gkai.ru/services/soglasovanie-stroitelstva/istoriko-kulturnaia-ekspertiza.html проведение историко-культурной экспертизы. При обнаружении ОКН на участке составляется проект сохранения объекта. К заявлению прикладываются следующие документы: ситуационный план, ГПЗУ, схема объекта, СПОЗУ, топографический план в масштабе 1:500 или 1:200.
В санитарно-защитной зоне
Возле производственных зданий и сооружений устанавливается санитарная зона, в пределах которой нельзя строить дом. При обнаружении, что участок соседствует с заводом или фабрикой, можно попытаться уменьшить СЗЗ и построить капитальный объект, не нарушая закон. Плюсом для собственника будет тот факт, что производство снизило уровень производства. Построить дом возле СЗЗ можно, прибегнув к следующим способам:
- Уменьшить защитную зону.
- Оспорить факт попадания участка под ограничения.
- Получить согласование (выдаётся для нежилых объектов).
Для уменьшения СЗЗ нужно провести независимую экспертизу, которая установит уровень шума, проверит качество воздуха. Будут проведены замеры в пределах зоны. Далее нужно согласовать полученные данные с Роспотребнадзором и санитарным врачом.
Если дом уже построен и числится в охранной зоне, возникают трудности с регистрацией. Нужно провести строительную экспертизу дома, подать иск, а потом заниматься уменьшением санитарной зоны. При согласии Роспотребнадзора снизить СЗЗ в ЕГРН вносятся соответствующие изменения.
Почему охранной зоны нет в выписке из ЕГРН
Иногда в ЕГРН нет данных об охранных зонах, например, о санитарной зоне предприятия. Это означает, что владелец объекта не определил границы СЗЗ и не внёс соответствующую информацию в кадастр.
Даже если в ЕГРН не внесены сведения о наличии поблизости линии электропередач, газопровода, СЗЗ, объекта культурного наследия, владелец обязан соблюдать правила особого использования земель.
Могут ли изъять участок в охранной зоне
Участки, находящиеся в частной собственности, и попавшие в зоны с особыми условиями использования не изымаются. Владельцы должны соблюдать особый режим использования и градостроительный регламент. Изъятие участка возможно только в том случае, если участок попал в зону КУРТ. Если в проект комплексного развития территории входит застройка района жилыми комплексами или проводится развитие инфраструктуры, администрация может вынести постановление об изъятии участка и направить собственнику. При изымании имущества выплачивается компенсация или владельцев переселяют в благоустроенные дома вместо аварийного жилья.
Как узнать, попадает ли участок в охранную зону
Для проверки участка на попадание в охранные зоны нужно изучить все имеющиеся документы, иногда понадобится сделать запрос в администрацию или получить юридическую консультацию по вопросам строительства в ЗОУИТ.
ПЗЗ. Правила землепользования и застройки содержат информацию обо всех охранных зонах, расположенных вблизи участка. Можно проанализировать карту зонирования, заказать выписку из ПЗЗ, уточнить в администрации, не планируется ли в ближайшее время установить рядом с конкретным участком новые зоны.
ГПЗУ. https://gkai.ru/services/gpzu.html Перед покупкой участка нужно посмотреть градостроительный план. Если продавец отказывается от предоставления документа, возможно, участок проблемный. В ГПЗУ отражаются все имеющиеся ЗОУИТ, установленные администрацией. Так как данные меняются, лучше заказать новый актуальный градостроительный план. В старом ГПЗУ могут не отображаться зоны, которые установлены недавно.
ЕГРН или кадастровая карта. Кадастровые сведения не всегда информативны, но проверить участок в Росреестре всё равно нужно. Если газо- или водопровод стоят на кадастровом учёте, данные об охранной зоне будут видны на кадастровой карте.
Уведомление от администрации. При подаче уведомления о начале строительства администрация в ответ направит письмо с просьбой согласовать работы на участке с определёнными организациями по причине попадания участка в охранные зоны.
Топографический план. Чтобы убедиться, что на участке нет охранных зон, отсутствуют трубопроводы, можно заказать https://gkai.ru/services/topograficheskaia-semka/v-masshtabe-1500.html топографическую съёмку. По итогу владелец получит подробную информацию об участке, топографический план с чертежами и схемами.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» проверяют участки на наличие охранных зон. Согласовывают строительство жилых домов со всеми организациями. Помогают снять ограничения или зарегистрировать объект через суд. Составляют проект уменьшения СЗЗ. Проводят экспертизы и получают одобрение Роспотребнадзора. Консультируют собственников по вопросам отступов от охранных зон. Пишите на почту info@gkai.ru или переходите на наш сайт https://gkai.ru/ для получения подробной информации.