Согласно письму Росреестра от 24.04.2023 № 14-3449-ТГ/23, при регистрации домов, построенных на участках для садоводства, ИЖС или ЛПХ в границах населённого пункта, регистратор проверяет соответствие объекта допустимой плотности застройки. Проверка осуществляется государственным регистратором самостоятельно на основании представленных документов и правил землепользования и застройки.
В случае приостановления или отказа учётных действий в соответствующем уведомлении заявителю должны быть даны чёткие и конкретные рекомендации, в том числе о возможности обращения в уполномоченный орган для внесения изменений в правила землепользования и застройки.
Если превышен коэффициент плотности застройки, рекомендуется обратиться за консультацией к юристу.
Коэффициент плотности застройки — это отношение суммарной поэтажной площади зданий и сооружений к площади участка. Если этот показатель превышен, то Росреестр приостановит или откажет в государственной регистрации права собственности.
Чтобы получить разрешение на отклонение от коэффициента плотности (внести изменение в ПЗЗ (правила землепользования и застройки), необходимо:
- Рассчитать показатели (фактическую, построенную площадь по 90-пп) .
- Подготовить обоснование со ссылками на Градостроительный кодекс РФ, правила землепользования и застройки, СП 42.13330.2016 и профильные своды правил.
- Подать заявление и обоснование в уполномоченные органы.
- Организовать публичные слушания или общественные обсуждения.
- Пройти антикоррупционную экспертизу.
- Получить распоряжение МКА (москомархитектуры).
- Получить уведомление о начале строительства.
- Получить уведомление об окончании строительства.
- Подготовить технический план на здание.
- Подать комплект документов в Росреестр.
Процедура получения разрешения на отклонение от коэффициента плотности застройки может отличаться в зависимости от региона и местной специфики.
Коэффициент плотности застройки меняется в зависимости от ВРИ (вида разрешенного использования)
Коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех возведённых зданий и сооружений к площади участка.
Предельные максимальные значения коэффициента плотности застройки:
- для участков в зоне многоэтажной жилой застройки — 1,4;
- для участков в зоне жилой застройки средней этажности — 1,1;
- для участков в зоне индивидуальной жилой застройки постоянного проживания — 0,4;
- для участков с совмещением общественно-деловой и жилой застройки — 2,5.
Чем меньше коэффициент плотности застройки, тем просторнее и вместительнее будет внутридворовое пространство, в котором расположатся игровые и спортивные площадки, зоны отдыха, парковки.
При увеличении плотности застройки необходимо учитывать следующие факторы:
- состояние окружающей среды, природно-климатические и другие местные условия;
- тип и этажность застройки;
- дифференциацию территории по градостроительной ценности.
Важно помнить, что в зонах чрезвычайной экологической ситуации и зонах экологического бедствия увеличение существующей плотности жилой застройки без проведения необходимых мероприятий по охране окружающей среды не допускается
Если здание построено и превышен коэффициент плотности застройки.
- обращаемся к кадастровым инженерам и фиксируем на сколько превышен коэффициент плотности застройки.
- Самостоятельно готовим пакет документов для внесения изменений в ПЗЗ, либо обращаемся к юристам за помощью.
Итак мы постарались максимально подробно разобрать ситуацию когда жилой дом построен, а коэффициент плотности застройки превышен. Расписали пошаговую инструкцию. Привели пример и разместили образцы необходимых для получения документов.
Мы не призываем обращаться к нам за данной услугой, компаний оказывающими данные услуги огромное количество на рынке.
Выбор за Вами!
P.S. в нашей компании консультации и выезд на объект бесплатные.