Столица Татарстана возглавила тройку российских городов-миллионников – без учета Москвы и Санкт-Петербурга, где снять помещение для работы «белых воротничков» мало того что сложно, так еще и дорого.
Цена аренды все выше
Казань стала лидером среди 14 российских городов с населением не менее 1 миллиона человек по цене средней арендной ставки офисных площадей (без учета Москвы и Санкт-Петербурга). Таковы данные ведущей консалтинговой компании в области недвижимости CORE.XP.
Стоимость квадратного метра в офисах класса А в нашем городе в среднем составляет 1827 рублей за квадратный метр, в офисах класса Б — 1211 рублей. В расчет арендных ставок включены НДС и операционные расходы. На втором месте Новосибирск, замыкает тройку Екатеринбург. Для сравнения: в московском регионе средняя арендная ставка офисов класса А, по информации CORE.XP, на март этого года составляла 2913 рублей. В классе Б – 1966 рублей за «квадрат» в месяц.
При этом столица Татарстана, по данным витрины недвижимости Restate, превзошла почти всех (Москва и Санкт-Петербург также не учитывались) и по стоимости квадратного метра офисных помещений. В Казани по состоянию на 20 апреля «квадрат» стоил 142 тысячи рублей. С начала года удорожание составило 4% (136 тыс. руб/кв. м).
В 2022–2023 годах, сообщают аналитики CORE.XP, объем свободных офисов в крупных городах России сократился практически на 40%. Есть города, где этот показатель равен 1% (Новосибирск) и 2% (Екатеринбург). В Казани, Краснодаре и Нижнем Новгороде «вакансия» среди 14 городов-миллионников еще оценивается чуть выше средней – около 4%. По их мнению, это результат стабильного спроса и низкого прироста новых площадей. Авторы исследования констатируют, что новое офисное строительство в регионах на паузе.
Заместитель директора подразделения региональных проектов CORE.XP Иван Козис отмечает, что «на фоне экономической нестабильности региональные девелоперы сдержанно подходят к новым проектам». Московские же строители офисной недвижимости не хотят выходить за пределы столицы, так как загружены работой там. В Первопрестольной на новые бизнес-центры тоже стабильный спрос.
В реальности ставки еще выше
— Это не удивительно, — отмечает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова, имея в виду высокую стоимость офисов в нашем городе. — Кто-то считает, что именно Казань — деловая столица Поволжья. В ней не только ведется предпринимательская деятельность и развивается промышленность, но имеет место еще и очень высокий инвестиционный спрос.
На хорошую недвижимость для «белых воротничков», подчеркивает она, всегда есть лист ожидания и дефицит предложения: «Мы видим это по проценту заполняемости офисных центров».
— Казань и Москва – две точки притяжения, где бизнес чувствует себя комфортно, — соглашается с ней управляющий партнер компании «Доступный офисный фонд» Вячеслав Пимурзин. Поэтому, по его словам, отмечена большая миграция в Татарстан из соседних регионов. Например, из той же Башкирии. Собеседнику издания известно, что предприниматели едут к нам даже с Дальнего Востока и Крайнего Севера.
— Татарстан — интересный продвинутый регион с хорошим потенциалом, действительно третья столица, — говорит генеральный директор компании A-Development Владимир Шайхиев. — Кроме того, ставки аренды «отталкиваются» от доходности.
В то же время сразу ряд участников рынка недвижимости сообщили «Вечерней Казани», что по факту стоимость аренды офисных площадей в столице Татарстана еще выше.
— Офисы класса А в Казани сейчас не предполагают таких ставок, как 1800 рублей за квадратный метр. Стоимость аренды уже переваливает за 2000 рублей за «квадрат». Если же говорить об обычных маленьких офисах в центре города, то нужно ориентироваться на сумму в 2000–2300 рублей. Отдельные предложения могут оцениваться и по 3000–3500 рублей за квадратный метр, — говорит глава A-Development.
Впрочем, собеседник издания считает, что для микробизнесов это «вполне проходные ставки аренды». Например, для небольших офисов в центре города, которые оказывают услуги.
— Каждый бизнес примеряет на себя тот формат, который для него уместен, — констатирует гендиректор компании A-Development.
Индивидуальному предпринимателю, который ведет деятельность, к примеру, по окраске волос и арендует 10–14 квадратных метров с необходимыми техническими элементами в виде «мокрой» точки, маржинальность бизнеса позволяет платить 1,8–2 тысячи рублей за метр. По словам Шайхиева, у них есть ряд таких примеров и в центре города подобные офисные пространства «заселяются» очень плотно.
Что касается офисов класса А, их, напоминает собеседник издания, занимают международные и федеральные компании, для которых «высокие ставки не критичны». Они получают очень комфортные условия работы с обязательной парковкой. И так как для таких организаций важна статусность, для них имеет значение комфорт и для клиентских потоков.
Шайхиев отмечает, что офисы класса А могут появиться только в результате строительства с нуля. Офисы же классов Б и Б+ вполне становятся результатом реконцепции. Хороших помещений в Казани, по его оценке, действительно не очень много. Собеседник издания сообщил, что они запустили в работу один подобный проект. Осваивают этаж административного здания на улице Татарстан, где находилось пространство креативных индустрий «Штаб».
Компания планирует «нарезать» пространство площадью 900 квадратных метров на офисы в среднем по 20–23 квадрата, которые потом будет распродавать и сдавать в аренду. Один этаж офисов нельзя отнести к какому-либо классу. Но если бы такой реконцепции подверглось все здание, его можно было позиционировать как класс Б или Б+, говорит Шайхиев. В A-Development предполагают что ставка аренды там составит около 2000 рублей за квадратный метр. Собеседник «Вечерней Казани» утверждает, что подобные форматы востребованы и у арендаторов, и у покупателей. Более того, «очень многие идут таким путем».
— Для арендаторов это абсолютно понятный трафик: так как это центр города, все потоки их. Для покупателей это адекватная стоимость. При цене 220–240 тысяч рублей за квадратный метр лот стоимостью 5–6 миллионов рублей доступен многим, — пояснил он. — И чем ниже ценник, тем выше инвестиционный потенциал.
По словам Шайхиева, подобные офисные пространства развиваются по всему городу: в центре, в Кировском и Московском районах Казани.
— Люди приобретают объект, который в любом случае будет дорожать. Сейчас вообще все опасаются «быть в деньгах». Причем практически в любых. Поэтому кто-то кладет средства на депозит в банк под большой процент, а кто-то приобретает объекты недвижимости. Альтернатив не так много. Покупку золота наши соотечественники не рассматривают. Перевод свободных средств в валюту с учетом геополитики может выйти боком, — говорит он.
Исходя из этого, отмечает Шайхиев, инвестиции в недвижимость, в том числе офисную, оправданны. Цены на эти площади постоянно растут.
— У нас действительно высокая стоимость аренды офисов класса А, потому что их катастрофически не хватает, — подтверждает вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, управляющий партнер агентства «БЕСТ-недвижимость Казань» Андрей Савельев. — Таких бизнес-центров в Казани, если мне не изменяет память, всего 3–4 штуки.
Между тем Казань востребована с точки зрения выстраивания здесь бизнес-процессов. В нашем городе находится много штаб-квартир престижных компаний, которым требуются офисы именно класса А. Савельев также напомнил, что сейчас здесь строит себе штаб-квартиру Газпром.
— В чем особенность Казани офисной? В большом разрыве по цене, спросу и предложению между классами А и С. Если на площади класса А цены и спрос высокие и предложений мало, то офисов класса С на рынке предлагается много и цены на них ниже, — характеризует местный рынок вице-президент Гильдии риелторов Татарстана.
При этом он пояснил, что офисы класса С предполагают низкий уровень комфорта: «По большей части к ним можно отнести различные административные здания советских времен типа бывших НИИ, приспособленные под офисы. А также какие-то хаотичные офисы».
Дефицит качественных площадей
— Казань продолжает бороться с дефицитом качественных офисных площадей, — отметила на состоявшейся вчера онлайн-конференции по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) генеральный директор ООО «Урбан» Анна Ложкина.
Она напомнила, что последние объекты такого плана у нас были введены в эксплуатацию еще в 2022 году и «рынок их быстро проглотил». Ложкина констатировала, что сохраняющийся дефицит влечет за собой повышение арендных ставок во всех классах. К слову, число «вакансий» в офисах А и Б+ в нашем городе на конец 2023 года она оценила всего в 1–2%, отметив, что они на протяжении 12 месяцев все уменьшались.
Гендиректор компании «Урбан» назвала сделкой года на казанском рынке недвижимости покупку торгово-офисного центра «Сувар Плаза», чья общая площадь составляет 75 тысяч «квадратов». СМИ сообщали, что покупателем стала одна из казанских девелоперских компаний, близкая к сыну главы ХК «Ак Барс» Ивана Егорова Артуру.
— Наше решение о покупке, может быть, было немножко странным. Имелась заявка на 20 тысяч квадратных метров офисных площадей. Мы рассматривали варианты что-то купить. Но в один момент решили: «А давайте купим!» — эмоционально рассказала о ней участникам конференции Ложкина.
По словам спикера, в свое время ТЦ «Сувар-Плаза» был «родоначальник и торговых, и офисных площадей в Казани». Он был введен в эксплуатацию еще в 2006 году и к настоящему времени «уже устарел и более чем на 60 процентов был пустым». Сейчас бывший торговый центр реконструируется: его площади переформатируют в офисные. Кто в него «заселится» по прошествии всех работ, уже известно. Ложкина сообщила, что в этом году возглавляемая ей компания подписала на него договор аренды на 20 тысяч квадратных метров. Имя арендатора она, впрочем, не назвала.
Гендиректор компании «Урбан» рассказала, что в связи с реконструкцией приходится высвобождать часть площадей. Соответственно, они вынуждены расставаться с некоторыми арендаторами.
— Может быть, кому-то наша позиция покажется дерзкой, но мы провели индексацию арендной платы на 40, а порой и 60 процентов. Признаюсь, по отдельным арендаторам индексация в таком размере была попыткой освобождения этих площадей, — раскрыла нюансы проводимой сейчас «реинкарнации» торгового центра спикер.
Поскольку арендаторам переселяться некуда, они вынуждены соглашаться на коммерческие условия нового собственника. По словам Ложкиной, площади там они сейчас сдают по 3000–3500 рублей за квадратный метр (включая НДС и «коммуналку»): «Для Казани это сейчас высокие ставки». Новый владелец «Сувар Плазы» заметил, что повышение ими ставки «тут же повлекло резкое повышение, на 20–30%, аренды в офисах класса Б+ в целом в Казани».
— Девелоперы понимают, что арендаторы от них никуда не денутся. Сегодня именно арендодатели ведут этот рынок и устанавливают свои правила, — констатировала Анна Ложкина.
В этом году Казань ожидает ввода новых площадей от девелопера UD Group. Это два офисных центра совокупной площадью 20 тысяч квадратных метров в Ново-Савиновском и Советском районах. В Иннополисе ведется строительство двух технопарков площадью 30 тысяч «квадратов». Их планируется ввести в эксплуатацию уже в этом квартале, ставки аренды ожидаются на уровне 2000 рублей за квадратный метр. В двух новых бизнес-центрах А-класса в Казани они будут еще выше: 2500—3000 рублей.
В Казани наблюдается та же тенденция, что и в Москве, где внутри МКАД площади пользуются большим спросом: «Даже имея предложение в других районах города, арендаторы зачастую хотят исключительно центр. А он переполнен, сдается дорого. Тем не менее спрос на него стабилен».
Ставки продолжат расти, «вакансии» – вымываться
— «Вакансия» снижается, строительства новых офисных площадей все меньше, ставки аренды растут вверх, — обозначил ситуацию в российских городах-миллионниках в целом на конференции РГУД Иван Козис. Он назвал города-рекордсмены, где стоимость аренды выросла значительно: от 50 до 80%. Это Нижний Новгород, где цена на А-класс поднялась с 800—1000 рублей вместе с НДС и операционными расходами до среднем до 1800 рублей за «квадрат», и Самара.
По словам Козиса, строительство новых офисных площадей в упомянутых мегаполисах в прошлом году оценивалось в 50 тысяч «квадратов». В этом ожидаемый ввод еще ниже: порядка 30 тысяч квадратных метров. И здесь лидером, подчеркнул он, вновь будет Казань. Прогнозы на ближайшие год-два, признался эксперт, делать сложно: «Региональные девелоперы не готовы вкладываться в длинные истории». Он привел пример с клиентом, который готов подписать на офисные площади в 10 тысяч «квадратов» в Красноярске или Новосибирске жесткий контракт на 7 лет, но, к сожалению, найти того, кто вызвался бы построить под него деловой центр, не удалось.
Козис полагает, что в этом году ставки продолжат расти, «вакансии» – вымываться и становиться все меньше. В целом по городам-миллионникам среднюю вакансию в офисах А- и Б-класса в CORE.XP оценивают в районе 3–3,5%. Эксперт отметил, что, если нового строительства не будет, рынок может войти в стагнацию.
Автор материала: Любовь Шебалова