Время тотального преобладания льготной ипотеки уходит. Существующие программы плавно сворачиваются, их условия ужесточаются. Ипотека с господдержкой под 8% годовых завершит действие 1 июля. IT-ипотека действует только до конца декабря. Остаются семейная под 6% (но ее условия могут измениться) и сельская – под 3%. К каким изменениям на рынке недвижимости это уже привело и каких ждать в ближайшем будущем? Как меняется поведение покупателей? Можно ли ждать спроса на жилье с фактически заградительными кредитными ставками в 16% и более? Какие решения принимать в этих условиях? Об этом мы поговорили с экспертами на круглом столе, организованным порталом SIA.RU и Газетой Дело в конференц-зале отеля «Европа».
Важен ежемесячный платеж
Рыночные ипотечные ставки начали расти в прошлом году вслед за ставкой рефинансирования ЦБ РФ и сегодня превышают 16%. Спрос на кредитном рынке к началу 2024 года ожидаемо сместился в сегмент новостроек – за льготными программами, где ставки находятся в диапазоне 3-8%. По словам Екатерины Саломатовой, руководителя ипотечного агентства «Фамильное ожерелье», в ее практике 80% сделок с привлечением кредитных средств сейчас совершаются на рынке «первички».
Впрочем, потребители сегодня ориентируются все же не на проценты по кредиту, а больше на расходы в моменте: размер ежемесячного платежа, размер первого взноса.С учетом этого, спрос сдвигается в сторону квартир с невысокой стоимостью и небольшой площади, указывает эксперт: «Для Иркутска комфортная сумма ежемесячного платежа находится в пределах 40 тысяч в месяц. Молодая семья, выбирая свое первое жилье между новостройкой, которую еще надо ждать и потом еще ремонтировать, и вторичным рынком, готова рассматривать готовую «однушку», которая даже по ставке 16,4% будет обходиться им в 40-41 тысячу рублей в месяц».
В то же время, отмечает эксперт, повышение первоначального взноса по льготной ипотеке до 30% с 1 января этого года заметно охладило спрос. Напомним, размер первоначально взноса Минфин РФ увеличивал в два этапа: с 1 июля 2023 года с 15 до 20%, и с 1 января – до 30%.
«Для новостройки это многовато, потому что в Иркутске недвижимость на первичном рынке продается в основном в черновой отделке, – поясняет Екатерина Саломатова. – Объекты, где квартиры сдаются в формате White-box только-только начинают появляться. Значит, необходимо еще как минимум 1,5-2 миллиона, чтобы сделать ремонт.А еще нужно где-то жить до сдачи дома. Не у всех есть такой финансовый резерв. Впрочем, остается семейная ипотека с первоначальным взносом 20%».
Комиссионный шок прошел быстро
Одним из главных шоков для рынка недвижимости в начале 2024 года стало введение крупнейшими банками комиссий для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам. Строительным компаниям предлагалось заплатить 7,5-11,5% от суммы ипотечного кредита.На западе страны эти требования привели к масштабному противостоянию строителей и банкиров и обвалу льготной ипотеки.
В Иркутске, по словам Виктории Некрасовой, коммерческого директора компании «Грандстрой», большинство застройщиков просто переориентировались на те банки, которые продолжали выдавать ипотеку по льготным программам без комиссии:«Да, это несколько сузило выбор банков для наших покупателей, но глобально на рынок не повлияло. А уже в конце марта – начале апреля все крупные банки либо полностью отменили, либо существенно снизили размер комиссий».
По оценке Александра Шадурского, коммерческого директора ГК «Альфа» (бренд alfa development), сжатие рынка льготной ипотеки в Иркутске все же наблюдалось, однако не такое масштабное, как в столицах, и спрос быстро восстановился. «Например, в Санкт-Петербурге в январе-феврале доля льготной ипотеки составляла менее 10% от общего числа выданных ипотечных кредитов. Тогда как годом ранее достигала почти 90%. В Иркутске проседание оказалось мягче: до 50-60% в целом по рынку, и началось позже, только с середины февраля. А уже спустя неделю банки начали отказываться от комиссий, и спрос пошел вверх».
Обвала спроса не будет
Льготные ипотечные программы хорошо поддержали спрос на иркутском рынке недвижимости. Однако их предстоящая отмена строителей, кажется, не особо пугает. По мнению представителя ГК «Альфа», вторая половина года будет очень показательной, но глобального падения спроса иркутские девелоперы не ожидают.
«Возможно в моменте это вызовет шок у потребителей. Но потом начнут привлекать к покупке свои средства. Деньги у населения есть, но до сих пор выгоднее было их оставить на депозите под 15%, и взять ипотеку под 6-8%», – считает Виктория Некрасова.
Кроме того, эксперты указывают, что поддержка отрасли сохранится, но в более адресном варианте. Наталья Баркова, директор Иркутского филиала Россельхозбанка, полагает, что на рынке могут появиться какие-то другие программы, нацеленные на точечную поддержку отдельных категорий населения или конкретных секторов, которое государство выберет для развития.
«Так было с сельской ипотекой: она изначально была рассчитана на развитие именно сельской местности, поэтому после первого года из нее были убраны квартиры в МКД в пригородах – на них пришлось примерно 90% выданных ипотек, что явно не соответствовало целям программы. С этого года квартиры вернули – но только в домах до 5 этажей и только в так называемых опорных пунктах», – отмечает Наталья Баркова.
Ждем гармонизации рынка
Засилье льготных ипотечных программ сегодня вызывает перекос на рынке жилья, искажает стратегии покупателей, считают застройщики. Имея возможность приобрести по льготной ставке квартиру в городе, потребители скорее откажутся от покупки дома за свои деньги или по рыночной ставке, считает Дмитрий Кузнецов, руководитель девелоперской компании MetaEstate (проекты «Патроны парк», «Кандинский»).
С другой стороны, это подталкивает многих девелоперов подгонять свои проекты под заданную финансовую рамку. И, если льготная ипотека ограничена 6 млн рублей, это означает, что квартиры должны стоить 6-8 млн, чтобы попадать в платежеспособный спрос. Рынок заполняется «человейниками» с маленькими квартирами,с минимальным благоустройством прилегающих пространств.
Ограничение доступа к дешевым ипотекам может вдохнуть жизнь в рынок вторичного жилья. Скажем, молодые семьи будут выбирать дешевую «однушку» в панельке в качестве своего первого жилья. Тот, кто продал эту «однушку», сможет купить уже более качественное жилье. И далее – по восходящей.
«Это естественный рост потребления, – считает Дмитрий Кузнецов. – Студент, скопив деньги на первую машину, не покупает же сразу в салоне новый Mercedes, даже А класса. Он берет «бэушную» на барахолке. И постепенно, по мере роста благосостояния, будет менять автомобиль. Так и с недвижимостью»
«Инвестиционный навес» не грозит
Недвижимость всегда рассматривалась россиянами как инструмент сбережения. А разогрев рынка за счет льготных ипотечных программ активизировал мелких ипотечных инвесторов, которые покупали квартиры в расчете перепродать их потом с прибылью. Рост рыночной ипотечной ставки и сворачивание льготных программ сломали эту стратегию.Однако Иркутску, по оценке девелоперов, «навес» инвестиционных квартир не грозит: большинство заемщиков все же приобретали жилье для собственного пользования.
Да и в целом жилая недвижимость как инвестиционный инструмент сегодня вызывает ограниченный интерес. По словам Сергея Малых, директора инвестиционной компании «Центум», создание системы эскроу-счетов отрезало от рынка недвижимости класс крупных инвесторов. Сегодня они не проявляют интереса к объектам строительства, не видя в этом секторе необходимого уровня доходности: «До введения эскроу-счетов можно было вложиться на стадии котлована, и получить прибыль за счет существенной разницы в цене к моменту завершения проекта. Да был риск, но он окупался доходностью. Сейчас нет прежнего риска, но и разницы в цене тоже нет. Более того, можно купить квартиру на строящемся объекте, а потом, в силу того что продавать ее придется уже не по льготной ипотеке, инвестор вынужден будет дисконтировать».
Ситуация может в перспективе измениться: те инвесторы, чей капитал в условиях санкций не позволяет уйти на зарубежные рынки, начинают искать применение капиталам внутри страны.Статистика ММВБ фиксирует быстрый рост как в количестве новых инвесторов, так и в суммах, которые приходят на российский фондовый рынок. По мнению Сергея Малых, эти деньги после операций на фондовом рынке начнут возвращаться в недвижимость. Но это потребует определенных институциональных изменений, например, сокращения доли банковского проектного финансирования девелоперов за счет появления ПИФов или иных механизмов.
«Так отрасль работает во всем мире. Невозможно развивать строительство исключительно на ипотечных деньгах, – говорит Сергей Малых.– А рынок недвижимости, по крайней мере в России, – это самый большой класс объекта инвестиций. И, как правило, где бы мы ни зарабатывали, в конечном счёте мы хотим купить «домик у моря». Недвижимость – это конечная точка многих инвестиций».
Наталья Баркова: «Банковская среда высококонкурентна, а значит банки будут искать возможности, чтобы предложить клиентам новые продукты и более привлекательные условия. Думаю, во втором полугодии можно будет наблюдать интересные предложения от банков по ипотеке, поскольку это драйверный продукт. И мы все-таки ожидаем снижения ключевой ставки, по прогнозам экспертов, до конца года она опустится до 13%».
Екатерина Саломатова: «Сегодня все предпосылки к тому, что 2024 год не станет рекордным для ипотечного кредитования. Слишком много изменений произошло на этом рынке. К тому же ЦБ продолжает бороться с закредитованностью населения, а значит банки будут все строже рассматривать потенциальных заемщиков».
Виктория Некрасова: «Глобального падения спроса не ждем. Но и цены на те объекты, которые строим и конкретно мы, и в целом компании, создающие качественный девелоперский продукт, снижаться тоже не будут. В том, что касается ипотечных ставок, мы ждем инициативы со стороны банков. Возможно, появятся какие-то совместные программы, которые помогут поддержать спрос».
Александр Шадурский: «Соглашусь с тем, что 2024 год точно не будет рекордным ни в части ипотеки, ни в части продаж жилья. Многие эксперты ожидают снижения ставки ЦБ – если это произойдет, то в большей степени поможет рынку вторичного жилья. Но поскольку «вторичка» и новостройки тесно связаны, то надеемся, что и «первичка» поднимется. Ждать снижения цен не стоит: никто не станет работать в убыток. Поэтому, если есть такая возможность, надо успевать получить льготную ипотеку до 1 июля».
Сергей Малых: «Я пока не вижу условий для снижения ставки рефинансирования. Инфляция сохраняется, она не реагирует на текущую ставку ЦБ, так как носит не монетарный характер. Доллар идет к отметке 100-101 рубль – при меньшем курсе валют бюджет у нас не сойдется. А пока ЦБ не убедится в том, что инфляция начала «тормозить», действий по снижению ставки он предпринимать не будет».
Дмитрий Кузнецов: «Мы будем продолжать работать. Поселок – это долгий проект на 7-10 лет, за это время всегда столько происходит: рынок падает, поднимается, по нескольку раз меняются ставки, условия ипотеки… Но именно за счет длительности проекта эти скачки в итоге выравниваются. Наша задача – развиваться в сторону максимально качественного, упакованного и востребованного продукта».