В чем причина отказов банков в ипотечных кредитах, почему в столице Татарстана такой дорогой «квадрат», а стоимость на недвижимость продолжит и дальше расти - это представители отрасли обсудили на бизнес-бранче «Вечерней Казани».
Купить квартиру нужно было еще вчера
Представители застройщиков собрались в ресторане «Некрасов» на бизнес-бранче издательского дома «Вечерняя Казани». Тема, которую мы выбрали звучала так - «Покупка жилья: ожидание VS реальность». Конечно, один из главных вопросов при покупке квартиры для человека - стоимость недвижимости. Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова напомнила, что по цене за квадратный метр Казань находится на третьем месте среди российских городов после Москвы и Санкт-Петербурга (не учитывая Сочи, так как у этого города другая специфика). Впрочем, представитель отрасли заметила, что стоимость - не единственный фактор, по которому клиенты выбирают квартиру.
- Покупатель не всегда смотрит только на цену за квадратный метр. Он еще изучает инструменты, благодаря которым можно приобрести квартиру. И, конечно, есть зависимость рынка от ипотечных программ, - заметила Латыпова.
Пожалуй, главные слова от представителя «Ак Барс Дом» - снижения цен на жилье не предвидится. Одна из причин этого - удорожание строительных материалов.
- Если вы задумались над тем, чтоб купить квартиру, то делайте этого сейчас, - советует Латыпова.
Этому совету казанцы охотно следуют. Продажи в компании «Ак Барс Дом» в этом году показывают положительную динамику. За первый квартал количество сделок увеличилось примерно на 30%, по сравнению с аналогичным периодом 2023-го.
Директор по развитию федерального закройщика «Самолет Страна» (компания пришла в Татарстан относительно недавно, в 2022 году) Степан Аверин отметил особенности казанского рынка недвижимости. Местный рынок несколько меньше, чем в городах, сопоставимых с Казанью, например, Екатеринбурге или Новосибирске. Также по наблюдениям представителя застройщика, увеличение цен привело к тому, что покупатели стали отказываться от «лишних и неэффективных» квадратных метров.
- Раньше мы могли делать квартиры с коридорами на 15 квадратных метров, но теперь за эти «квадраты» приходится дорого платить. Поэтому, например, клиенты теперь предпочитают коридоры не больше пяти квадратных метров, - рассказал о трендах Аверин.
Льготные программы ипотеки нужны застройщикам и покупателям как воздух
Заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов согласился с тем, что строительная отрасль сильно зависит от банков. И при этих условиях для спроса важны льготные программы ипотеки. Например, ипотечное кредитование с господдержкой перестанет действовать 1 июля этого года. Впрочем, по данным компании, серьезной «просадки» это не вызовет - временно сделок станет на 10-15% меньше, но к концу года ситуация уляжется.
Как и многие другие отрасли, застройщиков также волнует пресловутый кадровый голод. Не хватает строителей, инженеров, руководитель проектов, заманивать таких специалистов приходится бурным ростом зарплат. И эти расходы тоже приводят к увеличению цен на недвижимость, заявил Юсупов.
Влияет на увеличение цен на жилье и расходы на необходимую инфраструктуру - школы, детсады и дороги. А вот большого притока в отрасль «военных» денег - от участников СВО и их семей представитель «Унистроя» пока не заметил.
- Доля строительных работ в себестоимости жилья уже стала ниже 50%, зато растет доля расходов на инфраструктуру, - признался Юсупов.
Основатель занимающегося постройкой загородного индивидуального жилья компании «Эни Дом» Анна Тонова, отметила особенности казанского рынка ИЖС. Если в столице Татарстана частный сектор сконцентрирован в городе, то в Екатеринбурге - за городской чертой. Но и в словах собственник компании, занимающегося частным жильем, звучали надежды на льготные программы кредитования. А пока имеющиеся льготные условия не успевают за рынком. То жилье, которое человек мог приобрести в прошлом году, сейчас купить за те же деньги он сможет.
- Главная фраза, которую мы сейчас слышим от покупателей – частный дом стоит дешевле, чем квартира, - рассказала Тонова о причинах, которые побуждают клиентов вкладываться в ИЖС.
Руководитель отдела по работе с партнерами #Суварстроит Марсель Абдулхаев сказал, что еще одна трудность, которая сегодня стоит перед застройщиками и клиентами - высокая доля отказов банков в ипотечных кредитах. Из 10 заявок отказать могут в 4 случаях, причем причина не плохая кредитная история, а неофициальное трудоустройство заемщика. Из-за того, что люди сейчас предпочитают жилье меньшей площади, квартир в домах становится больше, что приводит к дополнительной нагрузке на имеющуюся инфраструктуру.
- По нашему мнению, цены на жилье будут продолжать расти, - рассказал Абдулхаев. - По сравнению с прошлым годом, рост составил 10-12%. Стоимость стройматериалов растет, поэтому и нам приходится играть на повышение.
Застройщики требует борьбы с терроризмом. Потребительским
Директор агентства недвижимости «Этажи-Казань» Марат Галлямов продолжил разговор о ценах. По словам эксперта, их клиенты постоянно интересуются - не упадет ли цена на жилье, не ожидать ли новых льготных программ? И хоть по количеству сделок Татарстан не в лидерах, но недвижимость в республике раскупаются быстро, долго не «залеживаются». Это говорит о том, что рынок активен. Значит, цены можно повысить.
- Ситуацию можно сравнить с кипящим чайником. Пара выходит немного, а энергии много остается. Но выпустить энергию не получается, цена высокая. Пожинаем плоды, того, что живет в столице, хорошем и благоустроенном городе. И недочетов градостроительного плана, из-за которых свободных земель для строительства не так много, - говорит о причинах роста цен директор «Этажи-Казань».
- А от такого количества не выпущенной энергии чайник-то не взорвется? - поинтересовался генеральный директор издательского дома «Вечерняя Казань» Кирилл Шлыков.
- Не думаю, это возможно если только будет выдано много необеспеченных кредитов. Но наши банки довольно жестко подходят к выдаче одобрению ипотек, - ответил Галлямов.
Но не только льготных программ кредитования хотят застройщики от государства. Отметили специалисты и важность борьбы с «потребительским терроризмом». Пользуясь недосказанностью в законодательстве (детально не определено понятие «существенного недостатка»), клиенты при помощи юридических компаний не принимают квартиры, судятся с застройщиками. Большей детализации этот вопрос требует и в сфере ИЖС, так как недобросовестные «самостройщики», завлекая клиентов низкими ценами, возводят некачественное жилье. И наказать их трудно. Пользуясь юридической неграмотностью покупателей, такие застройщики пописывают выгодные для себя условия в договоре. Часто в подобных соглашениях даже нет конкретных параметров будущей постройки.
Представитель компании «Самолет» Аверин обратил внимание на необходимость прозрачных и равных для всех девелоперов градостроительных правил во всех регионах России. По мнению федерального застройщика, в этом плане столица Татарстана отличается от остальных в лучшую сторону. Градостроительные нормы Казани разработаны профессионалами. Особенно он отметил главного архитектора Ильсияр Тухватуллину, которая «одинаково строга ко всем».
Редакция «Вечерняя Казань» готовит серию материалов о развитии строительного рынка столицы Татарстана. Следите за нашими публикациями на сайте и в официальных аккаунтах издания в социальных сетях.
Автор материала: Рамиль Акберов