Как официально можно переделать 1 комнатную квартиру в 2х комнатную?
ㅤ
С такой задачей устройства дополнительной спальни в квартире — к нам часто обращаются собственники недвижимости, которую уже приобрели, или планируют приобретать, видя возможность сэкономить свой бюджет.
Ведь зачастую переделать имеющуюся квартиру по стоимости выходит гораздно менее затратно, если сравнивать с покупкой новой квартиры, и нового ремонта.
ㅤ
Когда жилая комната большая по площади и ширине каждой её сторон, можно разделить её на 2 отдельные спальни, а как это оформить, Вы можете узнать из нашего издания — Разделить одну комнату на две отдельные с глухой перегородкой
ㅤ
Но что делать, если у Вас жилая комната небольшая? И разделить на 2 не получается.
ㅤ
Решением такой задачи будет перенос кухни в коридор, а на месте кухни 2я жилая комната. Официальное название такого планировочного решения: устройство помещения в квартире — кухня-ниша.
Что такое кухня-ниша? И как организовать официально с внесением изменений в выписку ЕГРН?
Вы можете узнать из этой статьи!
ㅤ
Оглавление:
- Что такое кухня-ниша
- Расположение в квартире
- Минимальная площадь
- Преимущества кухни-ниши
- Согласование с МВК и ПетербургГаз
- ЖК РФ об изменениях в квартире
- Планировка квартиры с кухней-нишей
ㅤ
Что такое кухня-ниша
Определяет названия помещений жилых квартир свод правил — СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные:
- пункт 3.1.17 кухня-ниша: зона, предназначенная для приготовления пищи, расположенная смежно с жилым или вспомогательным помещением квартиры и оборудованная электрической плитой, мойкой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим или естественным побуждением.
ㅤㅤ
Важное примечание: в организации кухни-ниши окно не обязательно.
ㅤㅤ
В многоквартирных жилых домах планировки квартир на всех этажах зачастую типовые*1, и имеют одинаковый набор помещений, чтобы санузел был над санузлом, кухня над кухней, комната над комнатой. В противном случае, если Вы перенесли кухню в комнату: шум и запах от приготовления пищи, шум трубопровода и т.п. дойдут до соседей выше и нижерасположенных квартир. Звонок в Жилищные ведомства не заставит долго ждать!
*1 Исключением будет старый фонд, в котором после организаций коммунальных квартир, планировки сильно отличаются. А также в случае согласованных изменений планировок квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах.
ㅤㅤ
Кроме наименований, этот Свод правил (СП) диктует строгие требования к размещению каждой зоны квартиры.
ㅤ
Расположение в квартире
Исходя из определений указанных в СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные:
- пункт 3.1.15 комната жилая: часть квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан;
- пункт 3.1.17 кухня-ниша: зона, предназначенная для приготовления пищи, расположенная смежно с жилым или вспомогательным помещением квартиры и оборудованная электрической плитой, мойкой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим или естественным побуждением.
ㅤㅤ
Можно зафиксировать какие положения помещений строго запрещены:
- Под Вашей кухонной зоной не должно быть жилой комнаты;
- Над Вашей кухонной зоной не должно быть санузла (туалет, ванная и т.п.);
- Над Вашей комнатой не должно быть санузла (туалет, ванная и т.п.);
- Над Вашей комнатой не должно быть кухни.
Остальное положение разрешено.
ㅤㅤ
С определением и разрешённым положением помещений разобрались.
Но что является ещё обязательным — это соблюдение требований минимальной площади каждого помещения квартиры.
ㅤ
Минимальная площадь
Требует соблюдение минимальной площади помещений жилых квартир все тот же – СП 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные.
Пункт 5.11 габариты жилых комнат и вспомогательных помещений квартиры следует определять с учётом требований эргономики и размещения необходимого набора внутриквартирного оборудования и предметов мебели:
- 14 м² общей жилой площади в однокомнатной квартире;
- 16 м² общей жилой площади в квартирах с числом комнат 2 и более;*2
- 8 м² спальни;
- 8 м² кухни;
- 6 м² кухонной зоны в кухне-столовой;
- 5 м² кухня или кухня-ниша в однокомнатных квартирах.
ㅤㅤ
*2 Эту площадь трактуют по разному в районах города, кто-то считает как общая жилая площадь квартиры, кто-то считает как требование 16 м² для одной жилой комнаты в 2х и более комнатной квартире.
ㅤ
Дополнительно отметим — для жилой комнаты кроме минимальной площади, требуется соблюдение минимальной ширины каждой её сторон — 2м 25см.
ㅤㅤ
Итого как должно быть:
- Площадь жилой комнаты от 14 м² и более – в однокомнатной квартире;
- Площадь жилой комнаты от 8 м² и более – в двух и более комнатной квартире;*3
- Ширина каждой стороны жилой комнаты от 2м 25см и более;
- Площадь кухонной зоны в однокомнатных квартирах или кухни-ниши от 5 м² и более
*3 Эта минимальная площадь зависит от района города, а в некоторых случаях от решения комиссии на рассмотрении проекта перепланировки.
ㅤㅤ
Сразу ответим на возникший у Вас вопрос: это требование начало действовать в 2023 году в соответствии с СП.54.13330.2022 от 2022 года. И условие должно соблюдаться в учёте изменений. Существующие квартиры с наименьшей площадью считается нормой.
ㅤ
Преимущества кухни-ниши
Каждый для себя отметит важное:
- мобильность исходной кухни, которую можно перенести в: кладовую, коридор и т.п.;
- компактный размер занимаемой кухонной зоны;
- отсутствие требований естественного освещения (окна);
- возможность реализации дополнительной спальни в квартире.
ㅤㅤ
Вот и в нашем случае, собственник квартиры поставил нам задачу, освободить площадь кухни, для размещения спальни. А кухня к тому же еще и газифицированная.
ㅤ
Согласование с МВК и ПетербургГаз
Исходные данные квартиры в строении старого фонда:
- квартира собственника расположена на 3-ем этаже многоквартирного жилого дома;
- квартиры ниже и вышерасположенные имеют иные планировки;;
- существующая кухонная плита газовая;
- горячее водоснабжение центральное.
ㅤ
ㅤ
Список поставленных задач:
- Отключить в квартире газовое оборудование (плита);
- Увеличить электрическую мощность квартиры с 3.0 кВт до 15.0;
- Перенести кухню в коридор без окна с электрической плитой и жарочным шкафом (устройство кухни-ниши);
- Устройство шкафа в закладываемом дверном проёме;*4
- Устройство кладовой и гардеробной на площади жилой комнаты;
- Замена и перенос сантехнического оборудования;
- Устройство гардеробной на площади бывшей кухни (по факту будет использоваться в качестве спальни т.к. размещение мебели в гардеробной не запрещено);
- Согласовать перепланировку и переустройство квартиры;
- Организация всех необходимых мероприятий под ключ.
ㅤ
*4 Плюс 0.7 м² к общей площади квартиры т.к. площади дверных проёмов не входят в площадь квартиры.
ㅤ
ㅤ
Напомним по Своду Правил определение. Кухня-ниша — это зона, предназначенная для приготовления пищи, расположенная смежно с жилым или вспомогательным помещением квартиры и оборудованная электрической плитой, мойкой и приточно-вытяжной вентиляцией с механическим или естественным побуждением.
ㅤㅤ
А значит газового оборудования быть не может. Т.е. газ подлежит демонтажу.
ㅤㅤ
Разработали проект перепланировки и переустройства квартиры. И подали на согласование в ПетербургГаз и районную межведомственную комиссию при Администрации (МВК).
ㅤ
Статья 209 Гражданского кодекса РФ: Собственник имущества может по собственному усмотрению осуществлять в отношении материальных ценностей, принадлежащих ему, любые действия, которые не противоречат установленным законным и иным правовым актам.
ㅤㅤ
Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 года за номером №112 «О создании межведомственных комиссий» к полномочиям Комиссии относится:
– согласование проектов на переустройство и перепланировку помещений в многоквартирном доме;
– осуществление полномочий приемочной комиссии по оформлению акта приемочной комиссии: подтверждающего завершение переустройства и (или) перепланировки объектов.
ㅤㅤ
Переустройство и перепланировку квартир проводят на основании проекта, согласованного с районной МВК.
ㅤ
ㅤ
ㅤ
ㅤ
И на основании согласованного проекта, организовали работы по отключению газоиспользующего оборудования квартиры: плита.
ГОСТ Р 58095.0-2018 Системы газораспределительные пункт 5.9.2.4 Установка бытового газоиспользующего оборудования в кухне-нише не допускается в соответствии с СП 31-107-2004 (пункт 6.1.10).
ㅤ
ㅤ
Все изменения необходимо внести в сведения ЕГРН согласно Жилищному Кодексу РФ.
ㅤ
ЖК РФ об изменениях в квартире
Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме:
- Пункт 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
ㅤㅤ
Основанием для внесения изменений в Росреестр, является технический план, изготовленный на основании акта приёмочной комиссии (МВК).
ㅤ
Планировка квартиры с кухней-нишей
Пункт 7.21 Свода Правил 54.13330.2022 Здания жилые многоквартирные гласит: размещение кухни (кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой) над жилыми комнатами не допускается).
А вышерасположенное помещение квартиры (сосед сверху) - это кухня.
Поэтому освобождённое помещение от кухни, названо гардеробной, но по факту используется под жилую комнату.
Т.к. нет в законе запрета располагать в вспомогательных помещениях мебель (в т.ч. кровать).
ㅤ
Интересует порядок отключения газа в квартире навсегда? Подробное описание всех процессов, с возможными проблемами, читайте нашем издании ㅤㅤ— Газ в квартире многоквартирного дома, как отключить?