Каждый человек имеет своё представление об идеальном доме или дачном отдыхе: для кого-то важно, каким будет сам дом, а для других решающим фактором становится окружение и транспортная доступность. Путь к мечте о собственном доме или даче начинается с поиска подходящего земельного участка. В отличие от квартиры, у земли есть множество технических и юридических аспектов, которые необходимо учитывать, чтобы сделать правильный выбор.
Мы расскажем вам, как выбрать и проверить участок перед покупкой, а также где искать информацию.
Сначала определитесь с целью покупки. Решите, что будет на земельном участке — дача или жилой дом. Выбирайте участок, где разрешено индивидуальное жилищное строительство, если для вас важны следующие возможности:
оформление постоянной регистрации,
получение ипотеки по льготным ставкам в рамках государственных программ,
использование материнского капитала.
Если вы просто хотите найти место для дачного отдыха (сезонного проживания), то для этих целей выберите участок, где разрешено возведение садового дома, то есть привычной дачи. Обратите внимание, что в этом случае характеристики дома не имеют значения. Например, вы построили дачу, подходящую для постоянного проживания. Однако если на вашем участке нельзя размещать жилой дом, то по документам объект всё равно будет считаться садовым.
Разберитесь с видом разрешённого использования. Целевое назначение земельных участков — сложная тема, но каждый землевладелец должен её изучить. Иначе может случиться так: вы купили участок и уже готовитесь к строительству дома мечты, но вдруг выясняется, что строить нельзя ни дом, ни дачу. И всё из-за неподходящей категории и вида разрешённого использования земли.
Ещё раз напомним, что и где можно строить.
Перед тем как приступить к выбору участка, убедитесь, что вся информация достоверна.
Чтобы сразу исключить неподходящие варианты и не тратить время на лишние поездки, рекомендуется предварительно изучить данные в открытых источниках. Для этого вам потребуется точный адрес или кадастровый номер объекта.
Публичная кадастровая карта Росреестра — это бесплатный информационный ресурс, где вы сможете найти следующую информацию:
точная площадь участка;
кадастровая стоимость, влияющая на размер имущественного налога;
форма участка и его расположение, определяющие планировку строительства и размещение сада, огорода и построек;
вид разрешённого использования;
назначение земель (обратите внимание, что строительство жилых домов на сельскохозяйственных участках может быть затруднено);
близлежащие объекты, что позволит избежать неприятных соседств с производствами или хозяйствами.
Вы можете заказать выписку из ЕГРН в центрах госуслуг «Мои документы», на официальном сайте Росреестра или через сервис Федеральной кадастровой палаты.
В выписке обратите внимание на следующие пункты:
категория и вид разрешённого использования участка;
площадь и межевание (проверьте, закреплены ли границы участка);
ограничения по строительству и использованию (если участок находится в зоне с особыми условиями использования территории).
Рекомендуется запрашивать расширенную выписку из ЕГРН, которая официально называется «О характеристиках объекта недвижимости». Обычная выписка «Об основных характеристиках объекта недвижимости» может не содержать информацию об ограничениях.
Генеральный план — это схема населённого пункта или муниципального образования с указанием всех значимых объектов, существующих и будущих. Погрузиться в изучение генплана может быть непросто, особенно учитывая, что он может включать сотни документов. Однако некоторые важные моменты стоят затраченных усилий.
Найти генеральный план можно на сайте местной администрации (обычно в разделе «Документы») или на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП) — регистрация для поиска документов не требуется.
В генеральном плане можно найти:
Карту функционального зонирования, показывающую разделение территории и планы по её зонированию. Здесь можно увидеть, где расположены объекты социальной инфраструктуры и нежелательные территории для соседства (например, зоны для отходов).
Карты размещения объектов теплоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения. Полезно знать, насколько далеко находятся эти объекты, особенно если нужно подключить коммуникации к участку.
Карту границ территорий объектов культурного наследия и особо охраняемых территорий. Для использования земли в таких зонах могут потребоваться специальные разрешения, а строительство может быть запрещено.
Карту границ зон с особыми условиями использования территории. Это один из самых полезных документов генерального плана. Он позволяет определить границы водоохранных зон, охранных зон линий электропередач, нефтепроводов, газохранилищ, санитарных зон и т. д. На таких картах также часто указаны зоны паводков и подтоплений.
Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) доступны для ознакомления на сайте местной администрации или на портале ФГИС ТП. В ПЗЗ представлены основные, условно-разрешённые и дополнительные виды использования земельных участков в разных зонах территории. Эта информация может пригодиться, если нужно изменить вид использования участка.
Также можно узнать о жалобах местных жителей через чаты и сайты. Например, для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области работают такие интернет- порталы как «Наш Петербург» и «Народная экспертиза», где можно оставлять и решать свои жалобы.
Аналогичные ресурсы существуют и в других регионах, иногда они размещаются на сайтах местных властей.
После изучения информации из открытых источников следует осмотреть территорию лично.
На что обратить внимание:
Дороги и мосты: Убедитесь, что к участку есть удобные подъезды и дорога хорошо обслуживается. Посмотрите, как будет развиваться район в будущем, и узнайте мнение местных жителей о качестве дорог.
Форма участка: Оцените, потребуется ли корректировка планировки.
Окружающая территория: Изучите генплан, чтобы убедиться, что соседние здания не помешают вашим планам. Используйте обоняние, чтобы определить наличие ферм или свалок поблизости.
Местные жители: Пообщайтесь с ними, они могут поделиться полезной информацией.
Грунт: Определите тип почвы, посмотрев на растительность на участке. Добавьте воду в землю и скатайте шарик. Песчаный грунт рассыплется, супесчаный будет рыхлым, а глина и суглинок легко сформируют комок.
Старые дома: Проверьте состояние фундаментов и отмосток. Трещины и отслоения штукатурки могут указывать на близость грунтовых вод.
Заборы и дренаж: Осмотрите заборы на наличие повреждений и проверьте дренажные канавы на сухость.
Водоёмы и перепады высот: Учтите их при планировании строительства.
И так напоследок краткое резюме:
1. Обратите внимание на категорию земли и вид разрешённого использования, так как от этого зависят возможности использования участка.
2. Убедитесь, что земля не попадает в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), где могут быть ограничения на строительство.
3. Изучите генеральный план и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для выявления возможных ограничений и нежелательных соседей.
4. Поищите информацию о жалобах и протестах местных жителей в интернете.
5. Осмотрите окрестности, сам участок и рельеф на месте.
6. Если планируете строить дом, попросите продавца до сделки подать уведомление о строительстве с необходимыми характеристиками и получить подтверждение от администрации муниципалитета о соответствии требованиям.