В июне 2019 года собственники (муж и жена в статусе ИП) заключили договор задатка по продаже своей недвижимости – коммерческого помещения и объект незавершённого строительства – по цене 70 миллионов рублей.
Покупателем выступило ООО, которое внесло супругам 5 миллионов рублей задатка.
Через 2 недели состоялось подписание основного договора купли-продажи (ДКП), в котором была несколько важных условий
– покупатель вносит 11 миллионов 400 тысяч рублей в день подписание ДКП.
– остаток покупатель оплачивает до 1 сентября.
– до полной оплаты недвижимость находится в залоге у продавцов.
1 сентября не только День знаний, но и день, когда муж и жена не увидели своих денег за проданную недвижимость.
Более того, покупатель уже смог продать эти два объекта третьим лицам. Естественно, без согласия продавцов как залогодержателей!
Как это могло случиться – в конце увидите мою версию.
Тогда продавцы подают иск в суд с требованием расторгнуть ДКП, и возвратить им не полностью оплаченное имущество
Что решил суды
Суд длился два с половиной года!
Декабрь 2019. Суд первой инстанции иск удовлетворил.
Ноябрь 2020 (!) Апелляция начала повторное рассмотрение дела по прав производства в суде первой инстанции без учета особенностей̆, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ!
При этом привлекла (видимо) покупателей, купивших недвижимость у ООО.
И теперь апелляция отменяет решение суда первой инстанции:
1. покупателем не было допущено существенного нарушения условий договора,
2. в связи с оплатой̆ покупателем части стоимости приобретенных объектов права требовать расторжения договора купли-продажи продавцы, иметь не могут.
Кассация посмотрела на этот цирк и отправило дело на повторное рассмотрение.
Однако апелляция приняла то же самое решение.
И уже тут кассация согласилась.
Тогда супруги обратились в Верховный суд РФ (ВС РФ).
Позиция ВС РФ
1. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
2. Так что выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют смыслу, придаваемому указанной выше нормой права понятию существенного нарушения договора, противоречат содержанию ДКП и установленным по делу обстоятельствам.
3. Согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
4. Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества в согласованные сторонами договора сроки, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.
Определение ВС РФ
1. Апелляционное определение и определение кассационного суда отменить.
2. Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной̆ инстанции.
Выводы
Хорошо, что ВС РФ разобрался и дал таки продавцу, который не получил обещанных денег, право расторгать договор купли продажи.
Кстати, дело было в Сочи 😀
И кажется только там можно продавать недвижимость, которая находится в залоге, без согласия залогодержателя. 😀
Интересно, как накажут сотрудника Росреестра, который провёл регистрационное действие над залоговым объектом, не имея согласия залогодержателя?
Мой вариант ответа: "он уже пять лет как не работает". Или получит повышение.