Купил квартиру - и осталась ни с чем

Прецедентное решение вынесено Центральным районным судом г. Калининграда.

Продавец продал квартиру, получил деньги в полном объеме. После этого отдал деньги мошенникам. Поняв, что остался без квартиры и денег, обратился в суд на расторжение сделки. И хотя большинство юристов высказывало мнение, что это проблема продавца - куда он потратил полученные от сделки деньги, суд требование удовлетворил!

Тем самым переложил проблему на добросовестного покупателя, который заплатил за квартиру 3,2 млн. рублей.

Присвоение звания "внештатный сотрудник"

Как следует из материалов дела, в начале сентября 2023 года неизвестное лицо, представившиеся сотрудником Центрального Банка России, сообщило по телефону о необходимости срочного оформления фиктивного договора купли-продажи квартиры истца во избежание в последующем неправомерного завладения недвижимостью третьими лицами, указав и на то, что такие действия со стороны истца окажут содействие правоохранительным органам в спасении не только истца, но и всех пенсионеров от преступных посягательств мошенников. Разглашать информацию о сотрудничестве строго воспрещалось под угрозой уголовного наказания, указывая, что ситуация под контролем у якобы правоохранительных органов, поясняя, что после того, как злоумышленники будут пойманы, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартира будет возвращена истцу на праве собственности.

Посредством месенджера «WhatsApp» истцу было направлено уведомление № от 15.09.2023 подписанное якобы заместителем руководителя СК России и руководителем СУ СК МВД РФ по Калининградской области о присвоении ей временного статуса «Внештатный сотрудник», а также фото удостоверения якобы сотрудника ФССП России Крыловой А.А. которая впоследствии общалась с истцом в т.ч. посредством месенджера «WhatsApp».

Нотариус - не панацея

Нотариусы часто говорят, что их участие в сделке обеспечивает законность. Но тут что-то пошло не так.

Нотариус Калининградского нотариального округа пояснила, что лично общалась с истцом, которая поясняла, что квартиру она продает по причине переезда к своей сестре в г. Санкт-Петербург, а на денежные средства, полученные от продажи квартиры, будет жить вместе с ней. Обратила внимание на то, что в нотариальной конторе стороны общались эмоционально, доверительно. Поведение истца сомнений у нее не вызвало, в день подписания договора истец была счастлива.

Чем руководствовался суд?

Пунктом 1 ст. 178 ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 указанной статьи при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Какие перспективы у покупателя?

Хотя в решении суда и указано, что продавец обязан вернуть деньги покупателю, фактически это требование невыполнимо. Получать с пенсионера по 500 рублей в месяц - очень долгий путь по возврату 3,2 млн. рублей.

В настоящее время покупатели обжалуют решение суда. И мы желаем им победы в этом деле. Остаются вопросы к суду, почему были проигнорирована нормы пп.3 и 5 ст.178 ГК РФ:

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (п. 3 ст. 178 ГК РФ).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п. 5 ст. 178 ГК РФ).

PS. Последнее сообщение было получено истцом 21.10.2023 содержание «Извините, я вас обманул, я в бега, зенит чемпион» после чего она поняла, что на протяжении всего времени она общалась не с сотрудниками государственных органов.