В мае 2021 года покупатель и продавец квартиры заключили предварительный договор купли-продажи (далее – предДКП).
В нем были указаны все параметры сделки.
Более того до подписания предДКП покупатель оплатил полную стоимость квартиры, о чем в предДКП есть соответствующий пункт.
Сама сделка должны была состояться в сентябре 2021 года.
Но... не срослось.
Тогда покупатель обратился в суд с иском к собственнику квартиры, в котором просил признать предДКП основным договором купли-продажи. И признать своё право собственности на квартиру продавца.
Что решили суды
Суд первой инстанции иск не удовлетворил:
1. Заключённый в мае 2021 г. между сторонами договор является предварительным и не может быть признан основным договором купли-продажи, поскольку содержит в себе лишь обязательство заключить такой̆ договор в будущем.
2. Основной купли-продажи между сторонами не заключен, ни одна из сторон другой стороне соответствующего предложения заключить договор не направляла.
Апелляция это решение поддержала и добавила:
Истец не обратился в суд с требованиями о понуждении ответчика к заключению основного договора в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ, а именно в установленный законом шестимесячный срок.
Кассация с этим согласилась.
Покупатель обратился с жалобой в Верховный суд РФ (ВС РФ). И не зря.
Позиция ВС РФ
1. Судами фактически рассмотрены не заявленные требования покупателя о признании предварительного договора купли-продажи основным, а требования о возложении на ответчика обязанности заключить основной договор купли-продажи, которые им не заявлялись.
При этом надлежащей оценки фактически заявленным требованиям покупателя в обжалуемых судебных постановлениях не дано.
2. Судам независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.
3. Предварительный договор в данном деле не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РЫ, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ).
4. В связи с неправильной оценкой судами сложившихся между сторонами правоотношений в обжалуемых судебных постановлениях отсутствуют какие-либо выводы относительно соответствия заключенного между ними договора требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости параграфом 7 гл. 30 ГК РФ, и возможности удовлетворения заявленных истцом требований о признании за ним права собственности на квартиру в связи с исполнением им в полном объеме принятых на себя по договору купли-продажи обязательств.
Определение ВС РФ
1. Все судебные решения по делу отменить
2. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции
Выводы
Хотите при сделках с недвижимостью получить проблему на ровном месте – подписывайте предварительный ДКП.
Забавно, что не только продавцы и покупатели, но и риэлторы (а также некоторые юристы) в упор не видят разницы между предДКП и договорами аванса/задатка.
В данном деле я на стороне покупателя – он выплатил сразу всю стоимость квартиры по ДКП.
Но чаще всего одна из сторон предДКП начинает качать права (и вполне законные). Просто потому что это именно предДКП.
Если вы не хотите такого сценария — не подписывайте предДКП.
Заметьте, что называть он может как угодно. Главное – это его суть.
__________
Полезная информации о вторичном рынке жилья и всего, что его окружает в ТГ канале "Риэлтор не нужен!"