Неожиданно, но факт — ипотечные заёмщики должны платить не только проценты в банк, но и налог в бюджет, причём по весьма высокой ставке — 35%.
Откуда взялся налог?
Никаких новшеств не появлялось. В п. 1 ст. 212 Налогового кодекса давно фигурирует норма о налогообложении материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заёмными средствами.
Раньше эта норма не применялась к ипотекам, поскольку материальная выгода не возникала. Налог платили те, кто брал деньги в долг от организации (например работодателя) под очень низкий процент.
Материальная выгода возникает, если ставка по кредиту ниже, чем 2/3 ключевой ставки ЦБ.
Сейчас мы видим уникальную ситуацию: ключевая ставка высокая, а проценты по ипотекам остаются низкими. Возникает материальная выгода.
Убедитесь сами. Сейчас ключевая ставка 16%. Соответственно, материальная выгода возникает, если ставка по ипотеке ниже 10,7% годовых.
То есть под налог подпадают все льготные программы:
- семейная — 6%;
- с господдержкой — 8%;
- IT-ипотека — 5%;
- сельская — 3%;
- дальневосточная — 2%.
Согласно п. 90 ст. 2017 Налогового кодекса РФ, с 1 января 2021 по 31 декабря 2023 года любая материальная выгода освобождалась от налогообложения. Как видим, в 2024 году послабление больше не действует. Значит, ипотечники начинают платить налог.
Сколько нужно уплатить налога от экономии на процентах?
Ставка налога от материальной прибыли — 35% для резидентов РФ.
Формула расчёта НДФЛ с материальной выгоды:
Для примера возьмём семейную ипотеку на сумму 6 000 000 рублей и посчитаем, какой налог нужно уплатить за январь 2024.
6 000 000 *(10,7%-6%)/365*31*35%=8 382 рубля.
За февраль нужно уплатить 7 835 рубля, за март — 8 382 рубля.
Почему мы считаем налог по месяцам? Ключевая ставка может меняться в течение года. Для расчёта налога берётся значение на конец месяца. В январе, феврале, марте ключевая ставка известна — 16%. В остальные месяцы — нет. Но если предположить, что ключевая ставка не изменится, то налог за полный год составит 98 623 рубля.
Если же посчитать налог по сельской ипотеке, то цифра окажется ещё больше, поскольку разница между 2/3 ключевой ставки и процентами по кредиту выше.
От налога на материальную прибыль при покупке жилья освобождены те, у кого есть право на имущественный налоговый вычет. Если вы его исчерпали, то придётся заплатить налог.
Налог рассчитывают банки и передают данные в ФНС, поэтому уйти от налога не получится.