Выбор участка
При принятии решения о строительстве/покупке готового дома важно учесть ряд факторов:
- Транспортная доступность. Уточните, есть ли рядом остановки общественного транспорта, как быстро можно добраться до города. Также важное значение имеет наличие подъездных путей.
- Рельеф. Если участок расположен под уклоном, то подготовка к строительству потребует дополнительных затрат на проведение земляных, планировочных и дренажных работ.
- Социальная инфраструктура. Стоит выяснить, где находится ближайший магазин, детский сад, школа, поликлиника.
- Наличие инженерных коммуникаций. Если участок не подключён к водопроводу, электричеству и газу, нужно узнать, насколько близко к нему проходят инженерные сети. От этого напрямую будут зависеть стоимость и сроки подключения.
Определяющее значение при выборе участка имеет и назначение земли. Жилые дома разрешено строить на участках, которые расположены на территориях населенных пунктов или на сельскохозяйственных землях. Допустимые виды разрешённого использования — «Индивидуальное жилищное строительство», «Жилая застройка», «Ведение личного подсобного хозяйства», «Ведение садоводства», «Ведение дачного хозяйства». Эту информацию о земельном участке можно посмотреть в выписке из ЕГРН.
В части оформления сделки покупка участка ничем не отличается от приобретения квартиры или дома.
Подготовка проекта строительства
Проект можно составить самостоятельно или заказать в архитектурной компании. В последнем случае вам предоставят подробный эскиз, на котором будет отображена не только планировка здания, но и вся конструктивная информация по объекту (размеры деталей, количество материалов, размеры проёмов и ширина стен между ними, план размещения инженерных сетей).
Типовые готовые дома и планировки – можно посмотреть на нашем канале по ссылке: https://www.youtube.com/@Platforma-nedvigimost/videos
Какие параметры важно определить при подготовке проекта:
- планировка дома
- количество и площадь комнат
- количество санузлов
- конфигурация дополнительных помещений (гардеробная, котельная, кладовая)
- форма крыши
- форма и количество окон
Строительство двухэтажного дома обойдётся дешевле, чем возведение одноэтажного дома с такой же площадью.
По закону, высота индивидуального жилого дома не может превышать 20 метров. Также не допускается возводить строения выше трёх этажей.
На этом же этапе осуществляется подготовка участка к строительству дома.
Для этого потребуется:
- обеспечить подъезд к участку
- распланировать территорию — определиться с местоположением дома, подсобных построек, сада, огорода и других зон, выбрать место для прокладки инженерных коммуникаций
- снести ненужные строения, которые не вписываются в проект, и избавиться от ненужной растительности
- провести земляные и планировочные работы по выравниванию участка (если есть перепады уровня)
- провести инженерно-геологические изыскания — это позволит определить состав почвы, плотность грунта и глубину залегания грунтовых вод
- подвести коммуникации (для строительства требуется, чтобы участок был подключён к электричеству, водопроводу, газу)
Говоря про технологии строительства загородных домов хочется, в первую очередь, сказать, что нет лучшей или идеальной технологии. Все они имеют право на жизнь и обладают своими преимуществами и недостатками.
Из чего строить дом — это личный выбор каждого. Вариантов строительства очень много и каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. При выборе материалов важно учитывать сразу несколько факторов — рельеф участка, состав почвы, бюджет и желаемые сроки строительства.
Всего можно выделить 2 основные технологии строительства.
1. Дома из кирпича, камня, ячеистого бетона или блоков. В сравнении с другими материалами, данный вариант занимает первое место по прочности и надёжности. Каменные дома долговечны, устойчивы к любым погодным условиям. Из минусов — высокая стоимость, длительный срок строительства и усадки (от 1 до 2 лет). Для возведения дома из кирпича и камня требуется дорогостоящий фундамент, конечная стоимость которого может существенно увеличиться за счёт проведения дополнительных земляных работ.
2. Деревянные и Каркасные дома, в том числе дома из СИП-панелей. Это более современная технология строительства. Сначала возводится каркас дома, внутрь которого закладывается утеплитель. Далее конструкция с двух сторон обшивается плитами из прессованной древесной стружки. При использовании СИП-панелей каркас даже не нужен — дом собирается из готовых блоков. Преимущества этой технологии — быстрое возведение (1 месяц), невысокая стоимость, отсутствие усадки. При возведении таких домов чаще всего используется свайный фундамент, который подходит для любого грунта и не требует проведения дополнительных подготовительных работ. Основной недостаток — необходимость установки дорогостоящих вентиляционных систем и систем пожаротушения.
Строить самому или найти подрядчика
Можно выбрать одну подрядную организацию, которая построит дом «под ключ» по единой согласованной смете или для каждого отдельного вида работ пользоваться услугами разных компаний. Лучше остановиться на первом варианте, так как у каждого подрядчика свои стандарты работы, с которыми может не согласиться «чужая» бригада, что приведет к сложностям стыковки выполнения работ и согласования отдельных расчетов и смет.
Настоятельно рекомендуем заключить договор подряда с организацией — это позволит обозначить весь фронт работ, сроки их выполнения и единую смету с указанием каждого этапа выполнения работ, а также установить порядок действий в том случае, если одна сторона не выполнит свои обязательства.
За закупку материалов может отвечать как подрядчик, так и сам заказчик — это тоже определяется в договоре. В некоторых случаях первый вариант выгоднее, так как строительные компании могут приобрести стройматериалы с большой скидкой. Если сомневаетесь, узнайте цену самостоятельно и сравните её с предложением подрядчика.
Уведомление о начале строительства
С 2018 года получать разрешение на строительство не требуется, но при этом рекомендуется соблюдать уведомительных характер, то есть согласовать параметры будущего дома с местной администрацией. Это позволит понять, возможно ли на данном конкретном участке построить именно такой объект, который вы планируете, и, таким образом, снизить риски сноса самовольной постройки.
Самый простой способ — направить уведомление о планируемом строительстве через Госулуги. К заявке необходимо приложить технический проект будущего дома и схематичное изображение его размещения на участке.
Срок рассмотрения запроса составляет 7 рабочих дней. По результатам оказания услуги вы получите уведомление о соответствии параметров строительства установленным требованиям.
Возведение дома
Поэтапно процесс строительства дома будет выглядеть следующим образом:
1. Изыскательские работы – состав грунта, воды, четкое определение границ участка и соблюдение требований по отступу от соседей
2. Заливка фундамента
3. Возведение стен
4. Монтаж крыши
5. Установка окон и наружных дверей
6. Монтаж коммуникационных систем
7. Отделка фасада
После выполнения условий договора владелец с подрядчиком подписывают акт приёма-передачи.
Регистрация права собственности на дом
Чтобы зарегистрировать дом как жилое здание, должны быть выполнены 2 условия — он должен стоять на фундаменте и иметь тепловой контур (крышу, окна и входные двери). Заводить коммуникации в дом не обязательно.
После завершения строительства необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который сделает замеры и составит техническую документацию дома. Готовый план вместе с документами на участок и уведомлением о соответствии параметров строительства нужно направить в местную администрацию (это можно сделать через МФЦ).
Если всё в порядке, местные власти сами направят документы на регистрацию в РосРеестр. От вас потребуется только оплатить госпошлину и ожидать внесения изменений в ЕГРН.
Таким образом, ПОДВЕДЕМ КРАТКИЙ ИТОГ И СТАТЬИ РАСХОДОВ:
Плюсы постройки дома:
- У вас есть возможность сделать свой дом комфортным для каждого члена семьи, воплотив в жизнь свои фантазии.
- Вы можете определить степень своего участия в строительстве. Если хотите, вы можете проводить строительные работы самостоятельно или же можете предоставить выполнение работ строителям.
Недостатки строительства дома:
- Вложение средств постепенно на каждом этапе возможно, однако, длительный процесс строительства дома увеличивает стоимость.
- Следует помнить, что проектирование дома из камня/кирпича/блоков занимает от 3 до 6 месяцев, а строительство — год. Если требуется быстрый переезд, можно выбрать каркасный дом, строительство которого длится от 2 до 5 месяцев.
РАСХОДЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ (БЕЗ УЧАСТКА И ИНЖЕНЕРИИ):
Строительство дома из каменных материалов стоит от 30 000 до 45 000 руб. за квадратный метр. Каркасные здания стоят дешевле — от 20 000 до 35 000 руб. за квадратный метр.
Также необходимо помнить о расходах по установке забора по периметру участка, при необходимости учесть расходы по бурению водяной скважины, устройству канализации и электрификации дома.
Если вы будете выполнять основные строительные работы самостоятельно, то сможете сэкономить до 20% затрат на строительство. Эта разница по большей степени является зарплатной частью строителям от суммы всех производимых расходов.
ВНИМАНИЕ: Расходы связанные со строительством дома не учитывают стоимость покупки самого земельного участка, который является отдельной статьей расходов.
Как итог, смета строительства дома и конечная цена готового объекта будет сформирована из следующих параметров и расходов:
1. Приобретение участка.
2. Изыскательские работы.
3. Проектирование дома.
4. Строительство дома – материалы и работы.
5. Важно! Оборудование ограждения/забора, бурение скважины, устройства канализации, газификации / электрификации объекта и при необходимости обустройства подъездного пути.
Изучайте, разбирайтесь и принимайте обдуманные решения.
Покупайте недвижимость выгодно и правильно!
ЧИТАЙТЕ ПОЛЕЗНЫЕ СТАТЬИ И МАТЕРИАЛЫ:
СЕЛЬСКАЯ ИПОТЕКА 3 %, смотри здесь: https://dzen.ru/a/ZfiDtB8XcWyxc4WH
ЧТО ЛУЧШЕ в 2024 г: НОВОСТРОЙКА или ВТОРИЧКА? Может купить свой ДОМ? смотри здесь: https://dzen.ru/a/ZgPYJwA5Ugu8s3wV
ОБМАН ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ в 2024 г, смотри здесь: https://dzen.ru/a/Zg0Voi03Gwg18-UC
Материал подготовил
руководитель «Платформа-Недвижимость»
Иван Дубовец
Краснодар, ул. Северная, 365
Сообщения/задать вопрос: wa.me/79284040336
Наши ссылки и контакты:
Видео обзоры домов в Краснодаре: https://www.youtube.com/@Platforma-nedvigimost/videos
Канал Яндекс Дзен: dzen.ru/platforma_nedvigimost
Канал в Телеграмм: t.me/Platforma_Nedvigimost
Канал RUTUBE: rutube.ru/channel/35500334
Группа ВКонтакте: vk.com/platfomanedvigimost