18.04.2024. АПИ — Все сделки с недвижимостью должны удостоверяться нотариусом. К такому выводу пришел Совета при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.
Справка
По данным Министерства юстиции РФ, в 2023 году нотариусы удостоверили 922,1 тысячи договоров отчуждения недвижимости, в том числе 620,2 тысячи – жилой.
Внесенный в Госдуму законопроект предусматривает введение обязательной нотариальной формы договоров дарения недвижимости. Исключение касается только безвозмездной передачи имущества между супругами и близких родственников. По мнению авторов инициативы, дарение жилья посторонним лицам «является маркером социального риска». «На практике очень часто такие сделки заключаются вследствие заблуждения со стороны дарителя, особенно когда ими выступают представители социально незащищенных слоев населения из числа лиц преклонного возраста (в том числе одиноких, пожилых граждан), страдающих от различных видов зависимости, психическими и психологическими заболеваниями или отклонениями, вступивших в различные секты и другие», – отмечается в пояснительной записке. Тогда как, удостоверяя договор, нотариус обязан будет разъяснить смысл и значение заключаемой сделки, а также проверить соответствие её содержания действительным намерениям сторон.
В целом Совет при Президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (так называемый совет цивилистов) поддержал стремление сократить риски нарушения интересов социально незащищенных граждан. Равно как подтвердил преимущества нотариальной сделки. В частности, служители юстиции ограждают заинтересованных лиц от принятия поспешных или необдуманных решений, помогают разработать проекты документов и так далее.
Вместе с тем эксперты полагают, что недобросовестные участники смогут легко обойти вводимые меры, вместо дарения заключая договор купли-продажи по заниженной цене. «При этом очевидно, что риск введения в заблуждение (обмана) продавца по такому договору ввиду преклонного возраста или недостатков психической деятельности продавца не меньше, чем при заключении договора дарения недвижимого имущества», – полагают эксперты. Поэтому Совет предложил не делать исключений, в частности, для сделок дарения между родственниками. А также «всесторонне рассмотреть вопрос о введении обязательного нотариального удостоверения всех договоров об отчуждении недвижимого имущества, совершаемых с участием граждан».
Отметим, что первоначально Исследовательском центре частного права имени С.С. Алексеева при Президенте России подготовил отрицательное заключение. Его специалисты констатировали, что нотариальное удостоверение не гарантирует абсолютную защищённость имущественных прав, так как сделки нередко признаются недействительными. Тогда как участники вынуждены тратить немалые средства на оплату услуг частнопрактикующих служителей юстиции. «Представляется, что вопрос о введении обязательного нотариального удостоверения сделок, совершаемых гражданами, нуждается в подготовке продуманных льгот для малоимущих и социально незащищенных категорий граждан», – отмечается в проекте заключения.
Судебная практика подтверждает эти выводы, в том числе успешное оспаривание сделок, когда в силу возраста и состояния здоровья собственники при подписании договора дарения были неспособны понимать значение своих действий и руководить ими. При этом участие в оформлении сделок нотариусов по сути значения не имеет. Например, нотариус Тульской области Валентина Коростелева утверждала, что, удостоверяя договор дарения жилья, прочла документ вслух, и стороны поняли её разъяснения. Но служители Фемиды отнеслись к этому скептически: «Трубникова З.М. [продавец], подписывая оспариваемый договор, в силу своего преклонного возраста могла не понимать о действительных его последствиях», – заключил суд, признавая сделку недействительной. Аналогичное решение было принято и по иску против Ольги Горловой, получившей в подарок квартиру в Москве.
Кроме того, в большинстве случаев нотариусы уклоняются от возмещения ущерба, причиненного в результате совершенных ими ошибок (АПИ подробно писало об этом – Дорогой нотариус).