Тикер - RU000A1034U7
19 апреля 2024 года появился отчет оценщика по объекту “СК Чашниково”. Важно понимать, что этого актива не было ранее в отчетности фонда. Это значит, что в фонде появился еще один объект недвижимости. Давайте же разберемся, что это за объект.
Заранее прилагаю ссылку на отчет оценщика на 514 страниц https://www.sfn-am.ru/download/1992/240325_%D0%9E%D1%82%D1%87%D0%B5%D1%82_%D0%A2%D0%97%20%E2%84%9631%20%D0%A1%D0%90%D0%91%207_%D0%A7%D0%B0%D1%88%D0%BD%D0%B8%D0%BA%D0%BE%D0%B2%D0%BE_(%D0%A1%D0%BA%D0%B0%D0%BD).pdf
- Справедливая стоимость по мнению оценщика - 9 084 160 400 руб
- Реализовал объект - PNK
- Площадь - 115 164,5 кв. метров
- Адрес - Московская область, Солнечногорский район8 , сельское поселение Пешковское, в районе дер. Чашниково.
- Год постройки - 2023 год
- Нормативный срок полезного использования - 35 лет
Фото объекта
Этот объект был построен по Build to Suit. Это формат, при котором заказчик заказывает у подрядчика готовый объект именно под себя. Этот формат выгоден всем: строители снижают риски, так как точно знают, что объект будет продан сразу же, а заказчик получает более выгодную цену.
В целом, прогнозируется рост доли BTS-строительства
Как говорят Ведомости (источник - https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2023/06/05/978579-pnk-group-postroit-logopark-dlya-marketpleisa-vseinstrumentiru), этот объект строился для Всеинструменты.ру, а стоимость его строительства оценивалась в 6,7-6,5 млрд. Доходность источник прогнозирует на уровне 632–690 млн руб. в год.
Объект с высокой долей вероятности будет сдаваться в аренду в связи с низкой вакантностью
Также в отчете есть график зависимости стоимости аренды от вакантности
А вот прогноз арендного дохода
Выводы - хороший объект, теперь буду ждать отчета, чтобы понять больше цифр об объекте.
Наконец-то доля денег в фонде начнет снижаться.
А вообще я писал в УК по поводу большой доли денег - они мне ответили, что есть несколько объектов на заключительных этапах сделки. Так что ждем еще объекты.
Тезисы из отчета
- Прогнозируется дальнейшее обострение дефицита свободных готовых складских помещений, и на конец 2024 г. доля вакантных площадей может достичь минимального уровня — 0,1%.
- По данным Nikoliers по итогам 2023 г. средневзвешенная ставка аренды (без OPEX и НДС) на готовые свободные складские помещения выросла на 45,3% (год к году) и составила 8 425 руб./кв. м/год.