Рентные отношения – это одна из самых сложных и запутанных областей гражданского права. Они регулируются множеством законодательных норм и не имеют единой стандартной схемы.
Суть договора ренты заключается в том, что владелец недвижимости (получатель ренты) передает свое жилье в собственность другому лицу (плательщику ренты), а взамен получает денежное содержание, набор определенных услуг или любое другое вознаграждение, согласованное сторонами.
Если в какой-либо момент условия сделки оказываются невыгодными, возникает вопрос о расторжении договора. На практике это может оказаться непростой задачей.
Понятие договора пожизненной ренты
Пожизненная рента – это двустороннее соглашение, по которому одна сторона, получатель ренты, обязуется передать право собственности на определенное имущество другой стороне, рентодателю, в обмен на регулярные денежные выплаты.
Основные правовые моменты пожизненной ренты:
- Получатель ренты должен быть физическим лицом.
- Рентодатель может быть как физическим, так и юридическим лицом.
- Период выполнения рентных обязательств – весь период жизни собственника имущества.
- Рентодателем может быть несколько субъектов.
- Собственник имущества может указать в качестве получателя ренты другого человека.
- Повреждение или гибель имущества, оговоренного в договоре, не освобождает рентодателя от обязательств.
- Платежи вносятся ежемесячно (если в договоре не указан другой период).
- Размер ежемесячной суммы не может быть меньше минимального размера оплаты труда (для ренты с иждивением установлен двойной размер минимального показателя оплаты).
- При долевом участии рентоплательщиков их доли считаются равными (если договор не предусматривает другие пропорции).
В рамках условия о пожизненном осуществлении рентных обязательств выделяют два вида договора:
- Пожизненная рента (подразумевает периодические выплаты денежных средств в течение всей жизни собственника имущества, которое является предметом договора).
- Пожизненное содержание с иждивением (подразумевает выплату денег и полное жизнеобеспечение в натуральной форме, а также погашение обязательств получателя ренты).
Важным отличием этих конструкций является то, что пожизненная рента с иждивением может заключаться только в отношении недвижимости. Поэтому объем обязательств рентодателя значительно шире.
Особенности пожизненной ренты:
- Предметом договора могут быть как движимые, так и недвижимые объекты.
- В качестве обязательств рентодателя могут быть указаны только денежные выплаты.
Особенности пожизненного содержания с иждивением:
- Предмет договора – только недвижимость.
- Рентодатель по условиям договора может быть обязан обеспечивать получателя ренты едой, одеждой, медикаментами и производить ремонт помещения.
- Рентодатель может осуществлять исполнение обязательств получателя ренты, например, оплачивать коммунальные платежи или кредитное бремя (если это условие предусмотрено в договоре ренты).
Общие основания для расторжения договора ренты
К договорам ренты полностью применяются положения главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) о недействительности сделок.
Как показывает практика, наиболее распространенные основания для признания договора ренты недействительным включают:
- сделку, совершенную лицом, не понимающим значения своих действий и не способным руководить ими (статья 177 ГК РФ);
- если сторона по договору действовала под влиянием заблуждения (статья 178 ГК РФ);
- сделку, совершенную под влиянием обмана, в результате насилия либо угрозы его применения, а также вследствие неблагоприятных обстоятельств (статья 179 ГК РФ).
Если договор ренты будет признан недействительным по этим основаниям, стороны будут обязаны вернуть все полученное по сделке или возместить его стоимость.
- Расторжение договора ренты по соглашению сторон
Договор ренты, независимо от вида, может быть расторгнут по соглашению сторон в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Чтобы избежать спорных ситуаций в будущем, в соглашении о расторжении договора ренты рекомендуется указать основные моменты, такие как форма, способ и размер выкупа ренты, а также решение вопроса об убытках и их возмещении или отсутствии.
Поскольку договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, то и соглашение о его расторжении должно быть нотариально удостоверено в соответствии со статьями 452 и 584 Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор будет считаться расторгнутым с момента удостоверения соглашения сторон нотариусом.
Если стороны не достигнут соглашения о расторжении договора ренты, он может быть расторгнут в судебном порядке.
- Расторжение договора ренты в судебном порядке
В соответствии с общими правилами гражданско-процессуального законодательства, исковое заявление о расторжении договора ренты подается в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске поставлен вопрос об истребовании недвижимого имущества, заявление направляется в суд по месту его нахождения.
Помимо формальных данных (наименование суда, данные истца и ответчика и др.), в исковом заявлении обязательно должны быть указаны следующие обстоятельства:
- в чем именно заключается нарушение прав истца, а также его требования;
- обстоятельства, которые, по мнению истца, обосновывают его требования;
- доказательства всех обстоятельств, на которые истец ссылается в иске (статья 131 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ)).
Стоит отметить, что свидетельские показания, которые так часто приводятся сторонами в качестве бесспорных доказательств, таковыми не являются. Они оцениваются судом в совокупности с другими доказательствами, исследованными в судебном заседании. Напротив, как свидетельствует судебная практика, большую силу имеют объективные документальные свидетельства.
К исковому заявлению, направляемому в суд, обязательно прикладывается квитанция об уплате государственной пошлины. В противном случае оно будет оставлено без движения (статья 136 ГПК РФ).
Договор ренты считается расторгнутым с момента вступления в законную силу судебного решения об этом.
Расторжение после смерти получателя
Рассмотрим возможность оспаривания соглашения после смерти получателя ренты с пожизненным содержанием и как это сделать грамотно. Если получатель ренты умирает, то договор ренты перестает действовать. Однако, это только в теории. В России получить возможность дойти до судопроизводства – задача не из легких.
Суды первой инстанции часто отказывают наследникам в требовании расторгнуть договор, ссылаясь на то, что в спорных делах правопреемство недопустимо. В таком случае следует обращаться в суды высшей инстанции. Согласно постановлению от 10 января 2001 года № 237пв-2000пр., наследник имеет право выразить волю умершего истца в вопросах возвращения права на недвижимое имущество.
Возможность выкупа ренты
Прекратить действие соглашения пожизненной ренты можно через выкуп ренты. Расторгнуть соглашение на основании выкупа могут как получатель ренты, так и плательщик. Выкуп подразумевает перевод определенной суммы денег получателю ренты, при этом право собственности на недвижимость остается за плательщиком, и ежемесячные обязательные выплаты больше не вносятся.
Условия выкупа ренты должны быть прописаны в первичном договоре пожизненного содержания. Если в тексте договора нет пункта о выкупе, стоимость и порядок выкупа определяются в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ.
Если недвижимый объект предоставлялся с определенной оплатой, то выкуп будет равен общей сумме выплат ренты за год. Если квартира была передана бесплатно, то к выкупной стоимости (годовой сумме платежей по договору ренты) добавляется среднерыночная цена на данный недвижимый объект.
У получателя пожизненной ренты есть право потребовать ее выкуп, которое оговаривается в статьях 594 и 599 Гражданского кодекса РФ. Добиваться выкупа в судебном порядке можно при серьезном нарушении договора со стороны плательщика.
- Условия выкупа постоянной ренты
Выкуп постоянной ренты может быть осуществлен как по инициативе плательщика, так и получателя ренты.
Статья 592 Гражданского кодекса РФ указывает, что плательщик имеет право выкупить ренту, подав письменное уведомление не позднее чем за три месяца до прекращения ее выплаты. Обязательство по выплате прекращается в момент выплаты всей суммы выкупа, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Однако, в договоре ренты могут быть установлены ограничения для плательщика, например, выкуп ренты может быть запрещен при жизни ее получателя или в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
Статья 593 Гражданского кодекса РФ указывает, что выкуп может быть осуществлен по требованию получателя ренты, если плательщик нарушил договорные обязательства. Основанием для выдвижения такого требования могут стать несколько причин:
- Нарушение сроков выплаты ренты более чем на 12 месяцев;
- Нарушение обязательств по обеспечению выплаты ренты, в соответствии со статьей 587 ГК РФ;
- Плательщик стал неплатежеспособным или возникли иные обстоятельства, свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться, например, если плательщик – юридическое лицо находится в процессе банкротства или у него возникли существенные финансовые трудности;
- Недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами, например, если квартира перешла в наследство к нескольким наследникам;
- В других случаях, предусмотренных договором.
Расторжение договора ренты – сложный процесс, который зависит от того, насколько детально и правильно был составлен документ. Помощь квалифицированных юристов может помочь достичь успеха, если требования получателя обоснованы и он действительно пострадал от недобросовестности плательщика. Однако, судебные разбирательства могут закончиться не в пользу заявителя, если он не сможет доказать справедливость своих обвинений.
- Условия выкупа пожизненной ренты
При пожизненной ренте, получатель имеет право вместо расторжения договора, потребовать выкупа, в соответствии со статьями 599 и 594 Гражданского кодекса РФ. Это может быть более выгодным решением для получателя ренты, особенно если в договоре указана цена выкупа, которая превышает стоимость квартиры.
Выкуп ренты также возможен по требованию получателя, если плательщик существенно нарушает свои обязанности. В этом случае, выкуп можно потребовать и в судебном порядке.
Последовательность действий для прекращения договора
При расторжении подобного договора следует придерживаться следующего порядка действий:
- определить, есть ли существенные основания для прекращения отношений между участниками договора. Все претензии должны быть подтверждены документально;
- уведомить вторую сторону о намерении расторгнуть договор;
- если расторжение происходит по взаимному согласию, необходимо заключить документ об аннулировании ранее установленной договоренности и заверить его у нотариуса;
- если вторая сторона не предоставила свой ответ или отказалась прекращать отношения, то необходимо подготовить исковое заявление в суд о расторжении договора ренты;
- зарегистрировать право собственности на вновь полученное имущество.
Получатель пожизненных выплат имеет некоторое преимущество. Плательщик может оспорить предъявляемые ему претензии, если у него есть обоснованные доказательства своей правоты. Все финансовые и имущественные операции рекомендуется фиксировать в письменном виде.
Как оспорить сделку при жизни получателя
Перед тем, как обратиться в суд, необходимо выполнить несколько шагов:
1. Сначала следует отправить другой стороне предложение о расторжении договора. Если в течение срока, указанного в договоре или в отправленном предложении, вы не получите ответ, или если этот срок не был указан, вы можете обратиться в суд с требованием о расторжении договора (согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).
2. Обращаться нужно в районный суд по месту жительства ответчика или по месту нахождения имущества (если иск содержит требование о возврате имущества рентополучателю). При обращении в суд подается исковое заявление.
Важно помнить, что эти шаги являются общими рекомендациями и могут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации. Поэтому перед обращением в суд рекомендуется проконсультироваться с юристом, чтобы убедиться, что вы соблюдаете все необходимые процедуры и предоставляете все необходимые документы.
- Процесс судопроизводства, возмещение затрат
В процессе судопроизводства каждая из сторон имеет право на помощь адвокатов. На заседании заслушиваются показания истца и ответчика, обвинителя и защитника, свидетелей, изучаются материалы дела и документы, представленные в качестве доказательств. Как и в любом гражданском процессе, при несогласии с решением судьи есть возможность подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд.
Возмещение судебных расходов возможно только в том случае, если решение будет принято в вашу пользу (п. 1 ст. 98 ГПК РФ), и при этом проигравшая сторона возместит ущерб выигравшей. Такое положение вполне оправдано, и в случае успешного исхода дела вы получите не только сумму взыскания, но и возмещение расходов на уплату государственных пошлин, квитанции которых были приложены к исковому заявлению.
- Грамотное составление и подача искового заявления
Заявление должно обязательно включать в себя:
Наименование суда, куда подается иск (без сокращений).
Данные истца (контактные данные – телефон, электронная почта, почтовый индекс, адрес; фамилия, имя, отчество).
Данные ответчика (аналогично данным истца).
Собственные требования как заявителя, размер иска (ожидаемое возмещение), размер государственной пошлины. Соблюдайте разумность требований, их адекватность для увеличения шансов на успешный исход дела.
Краткое, но достаточно подробное, без излишней эмоциональности и лирических отступлений, описание сложившейся ситуации, которая послужила основанием для подачи иска.
Подтверждение наличия факта нарушения (в качестве доказательств могут быть использованы свидетельские показания, ссылки на соответствующие положения законодательства).
Перечень документов, прилагаемых к иску.
Дата составления заявления, подпись с расшифровкой.
Документы для приложения к исковому заявлению:
квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины;
копии иска и других документов для ответчика, третьих лиц;
договор ренты;
документ с расчетом суммы взыскания;
подтверждения нарушения договора ответчиком (показания свидетелей, копии нормативных правовых актов);
документы, которые смогут доказать попытки решить проблему без судебного разбирательства (предложение о расторжении договора, при наличии – отказ);
документы на имущество, облагаемое рентой.
Заявление, как уже было сказано, подается в районный суд по месту жительства ответчика. Это происходит в соответствии с требованиями подведомственности и подсудности, указанными в статье 3 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Умение грамотно составлять и вести документацию поможет вам добиться справедливого решения от судьи.
- Издержки при подаче иска
При подаче иска вам потребуется оплатить государственную пошлину и приложить квитанцию об ее уплате к исковому заявлению. Размер пошлины зависит от цены иска, которая определяется суммой, которую вы требуете взыскать.
Например, если вы требуете от ответчика возместить вам 500 000 рублей, то это и будет ценой иска. Для расчета стоимости государственной пошлины можно воспользоваться следующими данными (п. 1 ст. 333.19 НК РФ):
- до 20 000 рублей – 4% от цены иска, но не менее 400 рублей;
- от 20 001 до 100 000 рублей – 800 рублей плюс 3% от суммы, превышающей 20 000 рублей;
- от 100 001 до 200 000 рублей – 3 200 рублей плюс 2% от суммы, превышающей 100 000 рублей;
- от 200 001 до 1 000 000 рублей – 5 200 рублей плюс 1% от суммы, превышающей 200 000 рублей;
- свыше 1 000 000 рублей – 13 200 рублей плюс 0,5% от суммы, превышающей 1 000 000 рублей, но не более 60 000 рублей.
Также, если необходимо вернуть недвижимое имущество (это возможно только после заключения соглашения о расторжении договора), переход права собственности должен быть зарегистрирован в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 9, ч. 1 ст. 14, ст. 15 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015). Стоимость государственной регистрации составляет 2000 рублей.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты через суд
Чтобы расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием через суд, необходимо соблюсти определенный порядок действий. Сначала инициатор расторжения должен направить уведомление второй стороне о своем желании расторгнуть соглашение.
Если в ответ на уведомление следует письменный отказ, его необходимо приложить к основным документам и обратиться в суд. Если в установленный в уведомлении срок ответа не последует, также можно подавать иск. Если срок для ответа не указан, то обычно берут в расчет 30 дней.
Важно зафиксировать факт получения уведомления. Для этого можно использовать заказное письмо или получить свидетельские показания.
Обращение в суд для расторжения договора ренты с пожизненным содержанием сопровождается следующими документами:
- паспорт заявителя;
- квитанция об оплате госпошлины;
- договор ренты с пожизненным содержанием;
- расчет суммы, подлежащей взысканию;
- документы, подтверждающие существенное нарушение условий соглашения;
- документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка урегулирования разногласий;
- правоустанавливающие документы на переданное в обеспечение имущество.
Цена иска и соответствующий расчет госпошлины осуществляется в соответствии со статьей 333.19 НК РФ. В зависимости от стоимости имущества размер государственной пошлины может составлять от 400 рублей до 60 тысяч.
- Исковое заявление
Исковое заявление о прекращении действия договора ренты с пожизненным содержанием оформляется в соответствии с общими правилами составления документов.
В заявлении необходимо указать наименование суда, в который будет подан иск, а также полные имена, адреса и контактные данные истца и ответчика. Также следует указать стоимость иска.
Далее в заявлении необходимо описать суть вопроса: когда был заключен договор ренты с пожизненным содержанием, и кратко описать его условия. Также необходимо указать основания для расторжения договора и привести свидетельства существенных нарушений договоренности.
В требовании о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием должна быть рассчитана сумма, подлежащая взысканию. Также необходимо привести перечень прилагаемых документов и проставить дату и подпись.
Исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием подается в мировой суд, если стоимость имущественного спора не превышает 50 тысяч рублей. Если цена иска выше, то заявление следует подавать в районный суд по месту жительства ответчика.
В определенных ситуациях допускается подача документов по месту жительства истца. Для этого необходимо указать соответствующие основания, такие как состояние здоровья, неизвестное место жительства ответчика или иные обстоятельства.
Правовые последствия
Правовые последствия расторжения договора ренты с пожизненным содержанием зависят от исковых требований и порядка аннулирования договора. Процедура включает в себя возврат переданного имущества собственнику и прекращение выплат.
В случае утраты собственности плательщиком, он обязан возместить ее стоимость в удобной для получателя форме. В возмещение включаются и все сопутствующие расходы.
Если договор ренты с пожизненным содержанием расторгается по обоюдному согласию, порядок передачи собственности и окончания выплат может быть определен в заключаемом соглашении. Все шаги по расторжению договоренности рекомендуется зафиксировать документально, например, передачу имущества и окончание выплат.
Также важно зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в Росреестре. Это делается по стандартной процедуре с представлением нотариально заверенного соглашения о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием или соответствующего решения суда.
Плюсы и минусы договора
Категория рентных договоров является двоякой по своей правовой природе. Чтобы оценить перспективу таких отношений, необходимо рассмотреть все положительные и отрицательные аспекты данной конструкции.
Плюсы:
- Предметом договора может быть дорогостоящее имущество, например, квартира или гараж.
- Плательщик ренты приобретает ограниченное право собственности на это имущество сразу после подписания договора или его регистрации.
- Первоначальный собственник имущества продолжает пользоваться им в течение всего срока действия договора.
Минусы:
- Законодательная защищенность плательщика ренты является слабой.
- Плательщик не может отчуждать имущество без согласия получателя ренты.
- Существует односторонний порядок расторжения договора, который может быть использован только собственником (получателем ренты).
- Законодательно не предусмотрена возможность выкупа ренты по инициативе плательщика.
- Отношения между сторонами могут длиться длительное время.
- Плательщик ренты продолжает нести обязанности даже в случае утраты, гибели или обесценивания предмета договора.
Мошенничество при заключении и расторжении договора ренты
Как известно, договоры ренты чаще всего заключают люди пожилого возраста, которые хотят предоставить возможность нуждающимся пользоваться их имуществом в обмен на ежемесячные выплаты и соответствующий уход. Однако, к сожалению, многие из них бывают наивны и могут попасться на удочку мошенников.
Чтобы избежать неприятных ситуаций, при заключении договора ренты следует соблюдать несколько простых правил:
- Встречи с потенциальным плательщиком ренты лучше проводить в сопровождении специалиста или кого-то из родственников. Это поможет избежать неприятных ситуаций и даст возможность получить более объективную оценку ситуации.
- Если рентоплательщик действительно благонадежен, то близкий человек или специалист помогут это понять.
- Для избежания обмана, пункты договора также следует составлять с помощью специалиста в области юриспруденции. Он знает, какие условия должны быть прописаны в договоре. Однако, не стоит полностью полагаться на специалиста – вносите в договор абсолютно все, даже если вам кажется, что это не важно.
- Так как судопроизводство по расторжению договора ренты после смерти рентополучателя в России практически не имеет места быть, мошенникам очень легко оставить с носом уже его наследников. Поэтому, положение о том, каковы будут условия договора после смерти, должно быть четко и подробно прописано в договоре.
Соблюдение этих простых правил поможет избежать неприятных ситуаций и защитить себя и своих близких от возможных мошенников.
Законны ли требования о компенсации при расторжении договора ренты
ГК РФ Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по инициативе получателя ренты.
В случае существенного нарушения условий договора пожизненной ренты плательщиком ренты, получатель ренты имеет право потребовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если квартира, жилой дом или иное имущество были отчуждены под выплату пожизненной ренты бесплатно, получатель ренты имеет право при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с учетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
Заключение
Неравное положение сторон в договоре ренты может привести к злоупотреблению правом. На первый взгляд, выгодная конструкция может обернуться существенными затратами и потерями для плательщика ренты. Предварительная оценка юридических нюансов, рисков и добросовестности контрагентов обеспечит стабильность отношений и достижение поставленных целей.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
