По итогам I квартала чистая средневзвешенная ставка выросла на 11%
В январе-марте 2024 года транспортные и логистические компании сформировали почти треть спроса на складскую недвижимость классов «A» и «B» в Московском регионе, следует из аналитического отчета NF Group.
История вопроса:
По итогам I квартала объем сделок со складской недвижимостью классов «A» и «B» составил 208,5 тыс. кв. метров. Это является минимальным показателем за последние четыре года. Также показатель оказался на 63% ниже результата первого квартала прошлого года.
Объем ввода качественной складской недвижимости составил 88 тыс. кв. метров, что на 56% ниже, чем годом ранее. Показатель ввода в текущей ситуации имеет отложенный эффект и во многом зависит от сделок, заключенных в формате BTS, поскольку спекулятивных проектов по-прежнему очень мало. Срок реализации объекта по схеме строительства под заказчика в среднем составляет около года. В I полугодии 2023 года отмечался относительно небольшой объем сделок в формате BTS, что стало причиной низкого показателя ввода в начале 2024 года. Кроме того, в эксплуатацию был введен ряд проектов light industrial, общая площадь которых составила 139 тыс. кв. м, что является рекордным квартальным показателем. Общий объем площадей light industrial достиг 419 тыс. кв. м. Также было введено 57 тыс. кв. м спекулятивных производственных зданий.
Доля свободных складских площадей по схеме прямой аренды остается на минимальном уровне, в относительных значениях не превышая 0,1%. В Московском регионе отмечается незначительный рост субаренды, тем не менее, это единичные предложения. С одной стороны, это связано со стратегией компаний, которые арендуют склады с запасом для потенциального расширения, однако в краткосрочной перспективе сдают эти помещения в субаренду. Также бывают примеры, когда международные компании, приостановившие деятельность на территории РФ, не расторгают договоры аренды и предлагают свои площади в субаренду. Тем не менее, предпосылки для роста показателя вакантности отсутствуют, и к концу года аналитики NF Group ожидают сохранения доли свободных площадей на околонулевом уровне.
В условиях практически отсутствующих свободных складских площадей ставки аренды формируются на основе объема предложения, сформированного при высвобождении арендуемых помещений. К концу I квартала 2024 года чистая средневзвешенная ставка аренды достигла отметки в 9 400 рублей за квадратный метр в год (без учета НДС и ОРЕХ), что означает увеличение этого показателя на 11% с начала года. Предпосылок для снижения ставки в 2024 году нет, по консервативному прогнозу к концу 2024 года показатель достигнет 9 700-9 800 рублей за квадратный метр в год
Основными драйверами спроса в I квартале 2024 года на рынке складской недвижимости Московского региона стали транспортные и логистические компании, на которые пришлось 27% заключенных сделок. Доля розничных ретейлеров составила 25%, производственных компаний – 22%. Компании из сферы дистрибуции заняли 19% в структуре сделок. Представители онлайн-торговли сформировали всего 7% от общего объема сделок. Этот квартальный показатель стал минимальным за последние шесть лет. Тем не менее, на конец марта 2024 года в процессе подписания находились крупные сделки с представителями e-commerce, поэтому по итогам года сектор восстановит свой статус лидера спроса на качественные складские площади.
Напомним, в 2023 году в Москве открылось рекордное количество складов формата self-storage. По подсчетам аналитиков, на рынок вывели 45 новых объектов. LR