Вот и приплыли!
Ни для кого не секрет, что Застройщик часто может задерживать строительство многоквартирного дома или исправления недостатков в сданном жилье, в этом случае у Дольщиков были хоть какие-то возможности воздействовать на застройщика путем применения финансовых санкций и частичного возмещения своего ущерба, в рамках суда.
Теперь эту возможности у дольщиков отняли (пока что до 31 декабря 2024 года включительно) и дали возможность застройщикам тянуть со строительством или с устранением недостатков безнаказанно.
Это почему так?
Все дело в новых антикризисных мерах нашего Правительства, а именно ввиду издания Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве».
Всё понимаем, надо поддержать тот или иной сектор экономики в нынешних условиях, снять некоторую финансовую нагрузку, но как нам кажется, такое послабление слишком крутое и ставит изначально более слабую сторону (Дольщика) в еще более тяжелое финансовое положение, чем Застройщика.
К сожалению, об антикризисных мерах для Дольщиков особо никто не позаботился.
И так, в чем суть
Ранее, при задержке сдачи дома или устранения недостатков в квартире, Дольщик мог получить с Застройщика:
- Пени за нарушение сроков передачи квартиры — 1/300 ключевой ставки, которая действовала на день сдачи квартиры по ДДУ, за каждый пропущенный день, а если участником долевого строительства являлся гражданин, неустойка уплачивалась Застройщиком в двойном размере;
- Убытки за вынужденный наем в связи с задержкой передачи квартиры и иные убытки;
- Проценты за пользование денежными средствами дольщика — при расторжении договора ДДУ, если Застройщик не произвел возврат в установленный срок;
- Неустойку за неустранение дефектов в установленный законом срок в передаваемой квартиры;
- Штраф в размере 50% от присужденной судом суммы за то, что застройщик не устранил недостатки в передаваемой квартире в установленный срок после получения заявления от Дольщика.
После издания указанного Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, Дольщик лишился возможности взыскать вышеуказанные неустойки с Застройщика предусмотренные Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и законом «О защите прав потребителей».
ОСОБЕННОСТИ
1. Указанное Постановление применяется, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), заключенных до дня вступления в силу указанного постановления (до 22 марта 2024 года).
2. Если Дольщик обратился за взысканием неустойки и штрафов до начала действия указанного Постановления (до 22 марта 2024 года), то он еще сможет взыскать пени и проценты, начисленные до указанной даты, но:
- получить деньги Дольщик сможет только после 31 декабря 2024 года, до этой даты действует мораторий на исполнение решения суда;
- неустойка будет рассчитана по ключевой ставке ЦБ на 1 июля 2023 года, то есть исходя из ставки 7,5%.
Поэтому, пока не сложилась позитивная судебная практика, после издания указанного Постановления, обращаться в суд за компенсацией в период действия указанного моратория бессмысленно, суд не удовлетворит ваши требования.
Извиняемся, забыли про единственный плюс для Дольщика (ну для тех кто периодически вносил платежи за квартиру и не являлся ипотечником), это то, что Застройщик не сможет применить к Дольщику санкцию за нарушение срока внесения платежа по ДДУ, в виде 1/300 ключевой ставки за каждый день нарушения. Правда, для ипотечников никаких послаблений нет, так как они выплачивают деньги банку!
КАК БЫТЬ ДОЛЬЩИКУ, НАША ВЕРСИЯ!
В качестве рекомендации, но это сугубо наше мнение и не факт что оно будет рабочее ввиду отсутствия судебной практики, можно поступить в данной ситуации следующим образом:
- При приемке квартиры составить акт с участием специалиста в соответствии с правилами установленными Постановлением Правительства РФ № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (при приемке по Постановлению не придется снова доказывать факт наличия недостатков).
- Неспешно направить акт с недостатками застройщику с требованием об устранении недостатков (срок давности 3 года может мораторий снимут), при участии специалиста потом не придется снова доказывать факт наличия недостатков, а это главное.
- Во время действия моратория не обращаться в суд за взысканием убытков и также не обращаться к застройщику с требованием о возмещении убытков (это важно), просто ждать (но главное срок в три года не пропустить с момента акта, в этот срок необходимо уже подать заявление в суд).
- Произвести оценку и направить требование застройщику о возмещении затрат (например - если вы после истечения срока на устранение недостатков, обратились к сторонней организации) или убытков, только после окончания моратория (надеемся долго он не продлится в данной форме).
Почему мы так думаем
Мы исходим из того, что все предъявленные денежные требования (за исключением требования устранения недостатков) будут отклонены судом в момент действия моратория и вы останетесь ни с чем, при этом если мораторий будет отменен и требование к застройщику будет заявлено после, то суд будет не вправе применять к спору Постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, так как застройщик откажется возмещать Вам заявленный ущерб уже после моратория, то есть в таком случае суд назначит штраф и неустойку (без учета срока моратория) и тогда хоть что-то, но вы получите от застройщика. Долго, но шанс)
Спасибо за прочтение и не забывайте подписаться на наш канал!
Если у Вас есть интересующие темы или вопросы по данной статье, пишите в комментариях, мы постараемся осветить их в следующей статье или ответить в комментариях!