Еще недавно "рост цен на жилье" в городе являлся индикатором привлекательности жизни в конкретном месте. Все логично, цены растут быстрее там, где спрос превышает предложение, там, куда переезжают жить, где есть работа и достойная заработная плата. Но после запуска льготной ипотеки многое поменялось.
Фактор "льготной ипотеки" очень сильно изменил соотношение цен в разных городах и далеко не всегда это изменение базируется на объективных показателях привлекательности жизни в том или ином месте. В многом это результат того, как местный бизнес отреагировал на ипотечные стимулы, насколько строительный комплекс смог адаптироваться под растущий спрос и увеличить предложение. У локальных рынков был выбор: строить больше или продавать дороже. Многие пошли вторым путем.
Льготные программы увеличили спрос по все территории страны, но реакция со стороны предложения оказалась очень контрастной. Об этом мы говорили на аналитической дискуссии «ЧТО БУДЕТ С ЦЕНАМИ НА РЫНКЕ НОВОСТРОЕК: СТОЛИЧНЫЕ И РЕГИОНАЛЬНЫЕ ТРЕНДЫ», которая прошла в Сочи 18 апреля 2024 года в рамках Всероссийского жилищного конгресса.
В целом по стране рост строящегося жилья на ипотечных стимулах оказался очень скромным.
Укрупненно по регионам динамика стройки очень контрастна:
· В лидерах Дальний восток. Но это огромная территория лишь с 2 крупными рынками: Владивосток и Хабаровск. Другие города несопоставимы по масштабам рынка, но с хорошими возможностями.
· На другом полюсе – Северо-западный регион. Крупнейший рынок здесь, который сжимается - Санкт-Петербург, рост строительства в Ленинградской области не компенсирует это снижение. Остальные регионы тоже особо не растут.
В большинстве случаев развитый рынок новостроек есть только в центре региона, за его пределами – единичные проекты. Исключение - Пригороды столиц, Краснодарский край, Татарстан. Есть еще Ставропольский край/Калининградская область/Челябинская, но масштабы не очень большие.
Реакция на ипотечные стимулы очень контрастная - одни города нарастили стройку, другие – нет. К чему это ведет давайте посмотрим на примере изменений за последние 2 года:
Быстрый рост цен там, где: либо низкий объем строительства, либо низкие темпы роста предложения. Если стройка растет, темпы роста цен умеренные.
Вот, например, как изменились цены сделок на первичном рынке в прошлом году:
Почему-то считается, что уровень цен – главный показатель привлекательности города для девелоперов. Судя по этому графику, девелоперский бум должен происходить в Казани и Нижнем. Но мы его наблюдаем в Екатеринбурге и Тюмени. Ответ – в объеме продаж. Для девелоперов очень важен оборот рынка, а оборот рынка обеспечивают не высокие, а разумные цены. И для каждого города это свой уровень.
5 лет назад требование «строить больше» воспринималось как политический лозунг на пути к 120 млн. кв. м. Сегодня, когда рынок стал полностью зависим от льготных ипотечных программ – «строить больше» означает сохранить разумный уровень цен для покупателей. Это обеспечит рост рынка и сохранит возможность для привлечения в город новых жителей, что очень важно в текущий момент, когда многие отрасли испытывают дефицит кадров.
Полную презентацию к выступлению можно скачать здесь.
Михаил Хорьков,
руководитель комитета по аналитике РГУД
Партнер аналитической платформы bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области