Что такое траншевая ипотека, почему ее называют «ипотекой за рубль», в чем ее риски и кому она выгодна – дадим ответы на все эти вопросы.
Траншевая ипотека – мифы и реальность
Появление этого вида кредитования связывают с падением спроса 2022 года. Именно тогда появились первые предложения «ипотеки за рубль». Что же это такое?
Траншевая ипотека — кредитное предложение на приобретение квартиры в новостройке, которое предполагает зачисление средств банка застройщику не единым платежом, а частями. Обычно стоимость квартиры делится на две части (транша): первую строительная компания получает сразу, как только договор заключен, а вторая – по окончанию строительства при вводе объекта.
Важно, что транши могут быть самыми разными и определяться договором. Распространена практика, когда первая часть составляет сумму в 100 или 1000 рублей, а основную сумму застройщик получает после сдачи дома. Главное – что платежи заемщика рассчитываются исходя из суммы уже прошедшего транша, соответственно, до завершения строительства они могут составлять 1 рубль. Прежде, чем подать заявку на ипотеку, изучите возможность такого варианта.
Главные условия траншевой ипотеки
Взять ипотеку с частичным зачислением средств можно на схожих с обычными программами условиях. Это ипотека от застройщика: в ней также существует первоначальный взнос (обычно 20% стоимости жилья и более), в качестве которого может использоваться, в том числе, материнский капитал. А вот ставки могут варьироваться в зависимости от размеров траншей: банки могут повышать проценты при минимальных первых траншах или снижать их, если первый платеж застройщику превышает 30% стоимости квартиры.
В остальном траншевая ипотека вполне стандартна, предполагает обычный типовой договор с фиксированными сроками, процентной ставкой и суммой первоначального взноса. Приобретенное жилье также остается в залоге до полного погашения кредита. Как оформить «ипотеку за рубль» просто и на что обратить внимание в документах расскажут специалисты компании Ипотека Smart.
Основные плюсы
Несмотря на кажущуюся сложность этой схемы кредитования, она влечет за собой множество выгод для заемщика.
Снижение финансовой нагрузки на время строительства – важнейший фактор. Покупка квартиры в новостройке в ипотеку приводит ко многим дополнительным затратам, кроме выплаты по кредиту. В случае траншевой ипотеки вам не нужно платить большие суммы за квартиру, пока она не сдана в эксплуатацию, это значит, что есть возможность свободно арендовать жилье, копить на ремонт или дальнейшее погашение ипотеки.
Фиксирование стоимости жилья на этапе строительства. Стоимость жилья после сдачи значительно возрастает, а заемщик начинает оплачивать основной долг после прохождения второго транша по стоимости строящегося жилья на момент заключения договора. Разница с розничной стоимостью готового жилья может достигать миллиона и более, что компенсирует большую часть процентов по кредиту.
Минимальные риски при задержках строительства. Такой метод оплаты мотивирует застройщика максимально быстро завершить строительство, чтобы получить основные транши за жилье, однако, даже если стройка затягивается, заемщик несет минимальные потери и не вносит большие платежи каждый месяц.
Выгода для инвестиционных вложений. Траншевая ипотека – отличный вариант для тех, кто приобретает жилье для сдачи внаем или дальнейшей перепродажи. На момент прохождения второго транша и увеличения суммы платежей квартира уже сдана и ее можно сдать в аренду, компенсируя ежемесячные выплаты, или продать, погасив ипотеку досрочно и получив прибыль на разнице стоимости на этапе строительства и после сдачи объекта.
Минусы траншевой ипотеки
Конечно, у этого вида кредитования есть и свои минусы, которые надо учитывать и тщательно взвешивать риски, прежде чем заключать траншевый договор.
Более высокая ставка. В большинстве случаев банки, работающие по этой схеме, стараются компенсировать свои риски ужесточая условия предоставления кредита. Обычно это отражается в более высокой ставке, близкой к розничной.
Оформить ипотеку без первоначального взноса в этом варианте не удастся. В большинстве случаев банки устанавливают его уровень в минимум 20% стоимости жилья, а в некоторых предложениях размер взноса доходит до 35%.
Несмотря на то, что некоторые банки декларируют возможность использования льготных программ в рамках траншевой ипотеки, чаще всего запросы на такую ипотеку с господдержкой оборачиваются отказами. Исключения – застройщики, которые заключают эксклюзивные договоры на свои объекты с ведущими кредитными организациями.
Предложение объектов и квартир в рамках данного вида кредитования ограничено. Взять траншевую ипотеку на любой понравившийся объект крайне сложно, выбор ограничен как минимум застройщиками, которым банки доверяют.
Траншевая ипотека на вторичное жилье невозможна. Оформить ее даже на новую, но уже сданную квартиру с периодом уменьшенного платежа не удастся.
Стоимость квартиры по траншевой ипотеке может завышаться застройщиком. По сути, механизм, когда строительная компания получает средства на счет только по завершении строительства, несет для нее дополнительные риски и сокращает оперативный объем средств в процессе возведения объекта. Это значит, что застройщик часто вынужден увеличивать объем кредитования, ставка проектного финансирования растет, приходится компенсировать затраты за счет более высокой цены на жилье.
Последний пункт очень тревожит Банк России, так как увеличение доли траншевой ипотеки может привести к росту стоимости жилья.
Не можете решить, какую ипотеку взять? Боитесь отказов или не хотите тратить время на общение с банками и застройщиками? Обращайтесь к ипотечным брокерам Ипотека Smart. Мы поможем подать заявку на ипотеку во все банки, которые работают с программой траншевой ипотеки и откроем ипотеку на максимально выгодных условиях.
Приходите за ипотекой в Ипотека Smart!
Подробнее про все виды ипотек и о том, как оформить ипотеку на максимально выгодных условиях вы можете узнать на нашем сайте: https://clck.ru/3ABBjg?erid=2VtzqupW74k
Реклама. ИП ГАПЕЕВ ЮРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ. ИНН: 233710163024.