Хитрости с ипотекой. Как заплатить меньше

Можно ли вполовину меньше платить по жилищному кредиту? Спойлер – да. Но для этого вам нужно оформить траншевую ипотеку. Выгодно ли брать такой кредит, читайте в нашем материале.

Покупая квартиру с использованием траншевой ипотеки, например, в ЖК «Цветной бульвар», можно получить ежемесячный платеж до ввода дома в эксплуатацию примерно в два раза меньше, чем при обычном жилищном кредите

Режем платеж пополам

Сначала давайте разбираться, что же это такое – «траншевая ипотека». Для этого представьте яблоко, которое разрезали на две части. Сначала банк передаст застройщику только один кусочек яблока – часть кредита, и платить надо будет исключительно за него. Потом – второй, и, соответственно, ваш платеж по ипотеке увеличится и останется таким уже на протяжении всего срока кредита.

В чем плюс?

Платежи после первого транша для заемщика минимальны. Они действуют до момента ввода новостройки в эксплуатацию. И позволяют тем, кто вынужден арендовать жилье на время строительства нового дома, снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.

При этом процентная ставка, как для первого периода времени, так и для второго будет одинаковая. А право собственности на квартиру оформляется так же, как в случае со стандартной ипотекой – после постановки новостройки на кадастровый учет.

В ЖК «Меридиан» от «Группы ЛСР» еще можно купить квартиру в строящемся доме, оформив траншевую ипотеку

Схема

Таким образом, траншевая ипотека – отличный инструмент покупки жилья. Но особенно он выгоден тем, кто арендует квартиру до момента сдачи строящегося объекта, а также тем, кто приобретает его в инвестиционных целях для дальнейшей перепродажи.

Схема выдачи траншевой ипотеки выглядит следующим образом:

• покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия и оформляет ипотеку;
• далее заемщик вносит первоначальный взнос;
• банк переводит застройщику первый транш (его размер обычно варьируется в районе 30% от стоимости недвижимости);
• покупатель начинает платить ежемесячные платежи по первому траншу;
• после ввода дома в эксплуатацию банк перечисляет девелоперу остаток суммы;
• с этого момента заемщик начинает гасить всю сумму кредита, а ежемесячный платеж увеличивается.

На первый-второй рассчитайтесь

Давайте рассмотрим наглядный пример, чтобы было понятно, насколько выгодно такое предложение.

Вы покупаете студию в жилом комплексе «Хрустальные ключи» стоимостью 2 458 330 рублей в апреле 2024 года. Ввод дома в эксплуатацию состоится в 4-м квартале 2024 года.

У вас есть первоначальный взнос в размере 30% от стоимости недвижимости, а именно 740 000 рублей. И вы решаете оформить траншевую ипотеку сроком на 30 лет, взяв в кредит 1 715 321 рубль.

После подписания договора долевого участия и ипотечного договора банк переводит застройщику первый транш – 735 000 рублей. И вы начинаете платить ежемесячно банку 5 394 рубля. По условиям договора, 1 ноября 2024 года девелопер получает второй транш с оставшейся суммой – 983 330 рублей. И с этого момента ежемесячный платеж для вас возрастает и становится 12 629 рублей.

Если бы вы взяли обычную ипотеку по «Госпрограмме», то ежемесячный платеж в течение всего срока кредита составил бы 13 071 рубль. Вот и получается, что ипотека траншами выгодна покупателю за счет меньшей суммы первой части. Благодаря этому сокращается переплата по сравнению с обычной ипотекой – поначалу не нужно платить проценты на всю сумму, которая берется в кредит.

В ЖК «Хрустальные ключи» от «Группы ЛСР» также можно успеть купить квартиру по траншевой ипотеке

Взвешенное решение

Еще один неоспоримый плюс траншевой ипотеки – никакого удорожания стоимости жилья. Цена квартиры и ипотечная ставка при заключении договора фиксируются навсегда в отличии, например, от рассрочки.

— Этот продукт на рынке Екатеринбурга появился только в 2022 году. И с тех пор количество сделок по траншевой ипотеке растет. Покупатели, видя расчеты, понимают, насколько им это выгоднее, нежели классические варианты жилищных кредитов, — говорит коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Урал» Артем Минаев.

Но эксперт предупреждает: у этой ипотеки тоже есть свои недостатки.

— Далеко не все банки предоставляют траншевую ипотеку. Поэтому если вы хотите взять кредит в той финансовой организации, где, например, получаете зарплату, то стоит заранее уточнить, есть ли такая возможность, — продолжает Артем Минаев. И уточняет, что «Группа ЛСР» – застройщик федерального масштаба – по траншевой ипотеке, например, работает со Сбером.

Особенности

Помимо ограниченного количества банков, у такого типа ипотечного кредита есть еще один нюанс. Не все новостройки попадают под действие программы. У «Группы ЛСР» оформить траншевую ипотеку можно на следующие объекты:

• дом №2 «Зеленого острова» на ВИЗе-Правобережном;
• дом №4 жилого комплекса «Малахит» на ЖБИ;
• дом №5.4 в «Хрустальных ключах» в Компрессорном;
• дом №5 «Меридиана» в Академическом;
• дом №9 «Цветного бульвара» в Пионерском.

Кроме того, учтите, что траншевая ипотека может распространяться только на определенный тип квартир в указанных домах. Поэтому уточните этот момент заранее у менеджеров офиса продаж.

Также немаловажно отметить, что траншевая ипотека может прекратить действовать в любой момент!

ЖК «Малахит» привлекает не только удобным расположением, но и выгодными условиями покупки квартиры с оформлением траншевой ипотеки

Подведем итоги

Благодаря траншевой ипотеке покупатель меньше переплачивает: в первые месяцы не нужно платить проценты на всю сумму, которую он планирует взять в кредит. Экономия зависит от параметров ипотеки и возрастает, если первый транш выдается на длительный срок.

Платежи в первое время ниже, чем при обычной ипотеке — заемщику не приходится одновременно оплачивать аренду квартиры и вносить крупные суммы по кредиту. Низкая долговая нагрузка также позволяет копить на ремонт, досрочное погашение и другие цели.

Поэтому траншевая ипотека – действительно уникальная возможность улучшить жилищные условия на максимально выгодных условиях. И никакого подвоха в ней нет.