Эта задачка прилетела мне от подруги. Они с мужем процессе оформления семейной ипотеки.
Исходные данные:
- Квартира стоит 11 000 000 рублей;
- Ставка по ипотеке 6%;
- Срок 20 лет.
Застройщик предлагает ставку 3,5%, но стоимость квартиры будет 13 000 000 рублей.
Вариант 1. Не соглашаемся и оставляем исходную ставку и стоимость.
- Первоначальный взнос 20% - 2 200 000 рублей.
- В ипотеку берем 8 800 000 рублей.
- Ежемесячный платеж будет 63 045,93 рублей.
- Переплата процентов за весь срок - 6 331 023,20 рублей.
Вариант 2. Уменьшаем ставку и увеличиваем стоимость квартиры.
Первоначальный взнос будет больше, т.к. стоимость выросла, поэтому
- 13 000 000 * 20% - 2 600 000 рублей.
- В ипотеку берем 10 400 000 рублей.
- Ежемесячный платеж будет 60 315,81 рублей.
- Переплата процентов за весь срок - 4 075 794,40 рублей.
Вариант 3. Увеличиваем первоначальный взнос.
Раз у нас есть средства, чтобы увеличить первоначальный взнос для Варианта 2, попробуем использовать эти 400 000 рублей, но на предложение банка все же не идти.
- Первоначальный взнос - 2 600 000 рублей.
- Стоимость квартиры 11 000 000 рублей, ставка 6%.
- В ипотеку берем 8 400 000 рублей.
- Ежемесячный платеж будет 60 180,21 рублей.
- Переплата процентов за весь срок - 6 043 250,40 рублей.
Первый вариант действительно выигрывает по экономии. Но подсчеты никто не отменял, потому что выгода будет зависеть от разницы в стоимостях квартир и ставок. Поэтому обязательно рассчитайте свой вариант, или пишите его в комментариях - посчитаем вместе.
Но помимо суммы переплат, нужно учесть еще несколько моментов.
На что повлияет завышение стоимости квартиры?
1. Сумма страхования. Недвижимость в ипотечной сделке страхуется обязательно, и базой для расчета как раз служит ее цена. Чем стоимость выше - тем дороже страховка. Запросите расчеты при оформлении, и обсудите все возможные варианты скидок.
2. Досрочные погашения. Досрочки мы любим и делаем, но в варианте выше мы уже заведомо переплатили банку 2 млн, за счет увеличения цены. Конечно, нет смысла переплачивать еще больше, поэтому по возможности гасим быстрее. Но 2 000 000 рублей мы уже отдали авансом.
3. Перепродажа. Такая сделка не подойдет, если цель - заработок на разнице стоимости между покупкой и продажей. В сделке цена завышена, и она не выгодна рынку. Поэтому, вы рискуете продать за ту же сумму, что и купили. Даже если вы покупали стройку, а продаете готовую - не факт, что цена отрастет настолько.
Такая услуга подходит, если вы покупает квартиру для себя. Ипотеку планируете гасить долго и особо без досрочек, а в месяц платить поменьше. Тогда вариант достойный. Но как обычно, сначала считаем, а потом оформляем.
Еще больше обзоров на ипотечные программы можно почитать здесь.