Льготы вроде есть, а на квартиру не хватает. Так и появляется комбинированная ипотека. Когда лимита по льготной ипотеке недостаточно - банк предлагает оформить остаток по ипотеке под обычную рыночную ставку. Смотрим на примере Сбера, как это выглядит.
Сколько можно взять?
Сумма зависит от лимитов в регионах. В феврале Сбербанк сообщил о возобновлении комбинированной ипотеки. Она возможна только в сочетании семейной и рыночной.
Суммы доступные по семейной ипотеке в Москве, Питере и их областях - 12 000 000 рублей, в остальных регионах 6 000 000 рублей.
Сбербанк сообщил о возможности увеличить сумму максимум в 2,5 раза.
- 12 000 000 * 2,5 = 30 000 000 рублей
- 6 000 000 * 2,5 = 15 000 000 рублей
В Москве, если квартира будет стоить 30 млн. рублей, 12 из них можно будет взять по семейной ипотеке, а 18 млн. - уже по обычной рыночной ставке. Посчитаем переплаты в нескольких сценариях.
Переплата
Вариант 1. Семья покупает дом в Московской области за 29 млн. руб. Первоначальный взнос 20% - 5 800 000 рублей, в ипотеку берут 23 200 000 рублей на 30 лет.
- 12 000 000 рублей - семейная ипотека, ставка 6,5%
- 11 200 000 рублей - рыночная ипотека, ставка 17%
Ставка 6,5%: ежемесячный платеж 75 848,16 рублей. Переплата по процентам за весь срок 15 305 337,60 рублей.
Ставка 17%: ежемесячный платеж 159 675,64 рублей. Переплата по процентам за весь срок 46 283 230,40 рублей.
Итого, платеж по комбоипотеке будет 235 523, 8 рублей в месяц. Переплата по процентам составит 61 588 568 рублей.
61,5 миллион переплаты! Вы купили один дом, а заплатили за три.
Вариант 2. Семья покупает двушку в Москве за 16 млн. руб. Первоначальный взнос 20% - 3 200 000 рублей, в ипотек берут 12 800 000 рублей на 20 лет.
- 12 000 000 рублей - семейная ипотека, ставка 6,5%
- 800 000 рублей - рыночная ипотека, ставка 17%
Ставка 6,5%: ежемесячный платеж 89 468,78 рублей. Переплата по процентам за весь срок 9 472 507,20 рублей.
Ставка 17%: ежемесячный платеж 11 734,40 рублей. Переплата по процентам за весь срок 2 016 256,00 рублей.
Итого, платеж по комбоипотеке будет 101 203,18 рублей в месяц. Переплата по процентам составит 11 488 763,2 рублей.
Если бы 800 000 также входили в сумму семейной ипотеки, то переплата была бы 631 501,60 рублей. Это на 1,4 млн меньше, чем со ставкой 17%.
Выгодно ли?
По расчетам видно, что на больших суммах переплата огромная. И она растет пропорционально увеличению срока кредита. Чем дольше ипотека - тем больше переплата.
Комбоипотеку можно брать только в том случае, если вы немного выходите из лимита семейной. Тогда потери на процентах будут меньше.
И конечно нельзя бездумно соглашаться на все предложения банков. Любое решение нужно взвесить, посчитать свои расходы и принять решение.
Еще больше обзоров на ипотечные программы можно почитать здесь.