Разберём на примере свежей новостройки - ЖК Кавказский Бульвар 51 в районе Царицыно.
О проекте
ЖК состоит из 4 корпусов (1.1-1.4) со сроком сдачи по ДДУ до 31.05.2024. Идёт строительство ещё 2 корпусов (1.5-1.6), которые планируется сдать в 2025 году.
В корпусах ЖК имеются:
- 1/2/3-комнатные квартиры и студии;
- подземный паркинг;
- кладовые.
Сдача квартир собственникам и 1ое ОСС
Первые смс от застройщика о сдаче квартир получили собственники из корпусов 1.2 и 1.3 в середине марта, и то не всем, а примерно половине. Сдавали только жилые помещения.
Тогда же УК ПИК-Комфорт разослало уведомление собственникам из этих корпусов о том, что в конце апреля будет проведено первое общее собрание собственников (ОСС) в очном формате.
Уведомление собственники получали по Почте России заказным письмом по адресу текущей прописки. Оно содержало саму повестку собрания и бланк голосования по всем вопросам повестки. Также push-уведомление о проведении собрания смогли получить те собственники, кто зарегистрировался в приложении УК ПИК-Комфорт, но об этом знали не все. Информация о проведении ОСС быстро распространилась в чате собственников. В итоге на очную часть собрания пришло много людей, в том числе те, кто ещё ждал выдачи ключей.
Инициатором проведения собрания выступала сама управляющая компания в лице председателя, который является владельцем кладовки (внимание! кладовки ещё никому не начали выдавать!). Причём, стоит отметить, что самого этого человека на очном собрании не было, вместо него было 3 других представителя УК ПИК-Комфорт, которые проводили собрание по повестке и отвечали на вопросы собственников (далеко не на все ответили, особенно на самые неудобные про тарифы).
Тарифы и услуги УК ПИК-Комфорт
Разберём по порядку из бланка голосования тарифы, предлагаемые УК ПИК-Комфорт. Это открытая информация, она есть на сайте УК по ссылке https://uk-sirius.ru/page43495563.html.
1. Тариф за содержание помещения - 49,41 руб. с кв.м. общей площади помещения ежемесячно. Плата за содержание помещения не включает в себя расходы на холодную и горячую воду, электроэнергию, водоотведение и тепло, потребляемые в целях содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Размер платы за содержание помещения подлежит индексации не чаще одного раза в год на условиях, утвержденных Договором управления. Для сравнения средняя стоимость аналогичного тарифа в ЖК таких же классов в Москве - примерно 35 руб. с кв.м., т.е. на 29,2% меньше, а это уже на 17% меньше в общем платеже в месяц, если учесть в расчёте, что тарифы из последующих п.2-5 остаются неизменными (см. рис. ниже), что означает:
- владельцы однушек и студий смогут себе позволить лишний напиток с десертом в кофейне;
- те, у кого двушки, смогут лишний раз доехать на такси домой;
- а владельцы трёшек смогут дополнительно заправить ещё половину бака бензином.
Представители УК комментируют такой тариф следующим образом:
- другие тарифы, даже в других ЖК ПИК в Москве давно не индексировались, т.е., по их мнению, эти тарифы ждёт повышение цен;
- всё дорожает, даже хлеб в магазинах, поэтому такой размер тарифов - это норма;
- застройщик вложился в дорогостоящее оборудование для автоматического сбора и передачи данных с приборов учёта, а также в прочее оборудование для поддержания работоспособности всех систем дома, и его надо обслуживать, а это дорого. При этом о необходимости наличия данного оборудования собственников не спрашивали.
2. Тариф за дополнительную услугу «Содержание придомовой территории» в размере 8,92 руб. с кв.м. общей площади помещения ежемесячно. Для обоснования этого тарифа УК выложила подробный регламент оказания такой услуги https://disk.yandex.ru/i/PRnXQKj8kJ_gKw.
Вот некоторые выдержки из него:
3. Тариф за дополнительную услугу «Обеспечение безопасности» в размере 12,20 руб. с кв.м. общей площади помещения ежемесячно. К этой услуге тоже есть свой регламент, с которым ознакомиться можно здесь https://disk.yandex.ru/i/c-jx_4-xPhPq6w. Главное из него то, что служба охраны функционирует круглосуточно и в каждой смене по 5 человек (1 из которых является старшим смены).
4. Тариф за дополнительную услугу «Уборка мест общего пользования с повышенной периодичностью» в размере 4,48 руб. с кв.м. общей площади помещения ежемесячно. Здесь тоже есть свой регламент https://disk.yandex.ru/i/l5rV0Bby2zTfLw.
Главное из него:
5. Тариф за дополнительную услугу «Вывоз строительного мусора» в размере 8,56 руб. с кв.м. общей площади помещения (кроме кладового помещения) ежемесячно в течение 24 месяцев.
Этот пункт вызывает много спорных вопросов:
- почему срок установлен на 2 года, когда по закону можно минимум на 1 год, что сама УК озвучила на ОСС?
- квартиры в ЖК сдаются уже с готовой отделкой, так что, в теории, получил ключи - заезжай и живи, крупный ремонт не нужен
- почему за эту услугу должны платить все собственники, а не те, которые реально ей будут пользоваться? В других ЖК, к примеру, заключается отдельный договор с каждым собственником.
6. Тариф за содержание машино-места в подземной автостоянке многоквартирного дома в размере 76,79 руб. с кв.м. общей площади машино места ежемесячно. К сожалению, к услуге регламента нет.
Тариф экстремально завышен! Средняя стоимость тарифа по Москве в ЖК схожего класса - 25 руб. с кв.м, что в 3 раза дешевле.
Выводы
С тарифами, навязываемыми УК, бороться важно и нужно, поскольку:
1. Они действительно завышены относительно рыночных.
2. Приносят реальную экономию собственникам.
Что делать? Как бороться? Об этом будет отдельный материал в следующей статье. Если у кого есть похожий опыт, поделитесь в комментариях.