При нарушении застройщиком обязательств по договору с него возможно взыскать неустойку, убытки, компенсация морального вреда, судебные расходы. Если застройщик исполнил ненадлежащим образом свои обязательства по договору, то участник долевого строительства (дольщик) вправе защитить свои права в рамках досудебного (путем направления застройщику претензии) и судебного урегулирования спора (в случае отказа).
Возможны следующие варианты действий в случае нарушения застройщиком условий договор участия в долевом строительстве:
1. Расторжение дольщиком с застройщиком договора.
Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в случаях, если застройщик превысил срок сдачи объекта более чем на два месяца; отказался устранить недостатки объекта долевого строительства, или возместить расходы дольщика на их устранение, или соразмерно уменьшить цену договора в связи с ухудшением качества и иными недостатками объекта строительства; а также существенно нарушены требования к качеству объекта строительства. В данном случае необходимо направить застройщику уведомление заказным письмом с вложения.
Дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях: прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику; существенного изменения проектной документации, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленного договором участия в долевом строительстве в пределах 5% от указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; наличия иных оснований, установленных законом или договором.
В указанных случаях при одностороннем отказе дольщика и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.
2. Взыскание с застройщика неустойки (пени).
Неустойка может быть установлена законом и договором. Если застройщик нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, размер неустойки (пеней) составляет, как правило, двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.
3. Возмещение застройщиком убытков.
Если застройщик ненадлежаще исполняет свои обязательства, дольщик вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков (расходов на аренду жилья, проценты, уплаченные дольщиком по кредитному договору, за период неправомерного удержания застройщиком денежных средств и т.п.).
4. Возмещение застройщиком морального вреда.
Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае определяется судом с учетом характера нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.
5. Возмещение застройщиком судебных расходов.
Судебные расходы (госпошлина, почтовые расходы, расходы на оплату услуг адвоката, экспертизы) также могут быть взысканы с застройщика. Для взыскания таких расходов необходимо доказать факт их несения.
6. Взыскание с застройщика штрафа.
При удовлетворении судом требований дольщика, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, в том числе в случае расторжения договора в связи с односторонним отказом участника долевого строительства от его исполнения в предусмотренных случаях, суд взыскивает с застройщика в пользу дольщика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом дольщику.
7. Привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности.
Застройщик может быть привлечен к административной ответственности по т. ст. 14.4, 14.7, 14.8, ч. 1 - 5 ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5 КоАП РФ в случаях продажи квартиры ненадлежащего качества или с нарушением установленных законодательством РФ требований; обмана потребителей; нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Для привлечения застройщика к ответственности необходимо обратиться в управление Роспотребнадзора по субъекту РФ или орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства.
Также застройщик может быть привлечен к уголовной ответственности за хищение денежных средств дольщиков (по ст. 159 УК РФ) и за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве (ст. 200.3 УК РФ).
В этом случае необходимо обратиться с заявлением в органы полиции или прокуратуры.