Ну вот на рынке недвижимости и наступило время покупателя. Из-за выросших ставок по ипотеке и падения спроса столичные застройщики стали придумывать всевозможные способы привлечь клиентов. Скидки, рассрочки и даже «ипотека за 1 рубль». Что это за предложения такие? Насколько они выгодны покупателям? Какие есть плюсы, минусы и риски в таких схемах?
Вот в этом сегодня давайте и разберемся. Начнем с актуальной статистики. А именно с того, сколько же сейчас стоит желанный метр жилплощади в Москве.
В этом году цены на жильё в новостройках, можно сказать, застыли. По данным ДомКлик, один квадрат сейчас в среднем оценивается в 381 тысячу рублей.
Правда, ещё год назад он стоил на 55 тысяч рублей дешевле. При таких ценах и рыночных ставках по ипотеке, достигающих 20% годовых, желающих покупать квартиры в Москве становится всё меньше. Это подтверждают и данные столичного Росреестра.
Так, за 2 первых месяца этого года в Москве зарегистрировали 10 тысяч договоров участия в долевом строительстве. Это примерно на 9% меньше, чем за тот же период прошлого года.
При этом эффект от снижения спроса в статистике проявится чуть позже. Ключевую ставку поднимали в течение всей прошлой осени. А вот ограничения по льготной ипотеке ввели лишь в конце декабря. В итоге в первые два месяца ощущался эффект отложенного спроса. То есть, сделки заключали те, кто успел получить одобрения от банков в конце прошлого года.
Как мне кажется, для покупки квартиры в Москве сейчас должна быть, во-первых, острая необходимость. Потому что цены на пике.
Во-вторых, должна быть возможность взять ипотеку по субсидируемой государством ставке. В-третьих, неплохой первоначальный взнос – хотя бы 30% от стоимости.
И наконец, какое-нибудь выгодное предложение от застройщика. Давайте рассмотрим, что сейчас в принципе есть на рынке? Во-первых, скидки. По данным экспертов, они сейчас достигают 30%. Правда, тут понятное дело – замануха.
Реальные скидки, которые можно получить - это 5-10 %. А треть стоимости скинут лишь на самые неликвидные варианты.
Второй вариант – рассрочка. Раньше ее активно применяли только при продаже элитки. Но сейчас этот способ привлечения покупателей мигрировал на рынок массового жилья. По словам риелторов, порядка 80% застройщиков Москвы предлагают программы рассрочки. Особенно на старте продаж какого-нибудь проекта. Тогда беспроцентную рассрочку дадут чуть ли не на три года, то есть до сдачи объекта в эксплуатацию. При этом у рассрочки есть и пара минусов. Один из них — сроки погашения: все платежи необходимо внести за более короткий промежуток времени (в сравнении с ипотекой). То есть, в месяц вам нужно будет отдавать не 50 – 100 тысяч рублей, а 200 или даже 300 тысяч. Не каждый такое потянет. Правда, застройщики сейчас используют более клиенто-ориентированную схему.
"На текущий момент самым распространенной программой рассрочки на московском рынке жилья является рассрочка с минимальным первоначальным взносом при том, где остаток платежа выплачивается при окончании строительства дома, то есть через 2 года. Либо без платежей на период строительства дома либо с минимальными платежами - да, 10-20-30 там или 50 тыс рублей, при том что застройщики открыто заявляют о том, что покупая сейчас в рассрочку мы понимаем, что спустя 2 года вы не заплатите эту полную сумму. Но к тому моменту у нас улучшатся условия ЦБ по ключевой ставке, упадет ставка по ипотеке и вы сможете просто спокойно перейти на ипотеку по нормальной низкой ставке. В общем то расчёт на это."
Другой минус рассрочки – договор. Если по нему деньги вы должны застройщику, это будет не типовой кредитный договор, все нюансы которого жестко контролирует Центробанк, а договор с юрлицом, которое крупный застройщик, как правило, создает под конкретный строительный проект. Чтобы не подвести себя под какие-нибудь кабальные условия, лучше дать почитать договор какому-нибудь юристу. Он сможет лучше понять, какие там могут быть риски и подводные камни.
И наконец, «ипотека за 1 рубль». Несмотря на все усилия Центробанка, отменять эту опцию застройщики и банки не хотят. Уж больно привлекательно она смотрится в глазах покупателей.
А риски здесь следующие. Например, застройщик сразу увеличивает цену объекта на 20 – 30% и после этого предоставляет чуть ли не нулевую ипотеку. Но в этом случае получается, что клиент выплатит проценты за несколько лет вперед сразу. И, допустим, за 20 млн рублей купит квартиру, которая после сдачи дома в эксплуатацию будет стоить меньше 15 млн. Так себе инвестиция, скажем прямо.
В целом, что касается рекомендаций, мне кажется, что если покупка недвижимости сейчас не горит, то лучше подождать хотя бы до второй половины года. Тогда эффект снижения спроса должен проявиться сильнее и застройщики станут еще более сговорчивыми.