Прогнозирование цен на недвижимость является сложной задачей, поскольку стоимость зависит от множества факторов, включая экономическую ситуацию, политическую стабильность, изменения в законодательстве, спрос и предложение на рынке, динамику строительства и многие другие аспекты. Однако, на основе текущих тенденций и прогнозов, в том числе, и наших экспертов, можно предположить возможные сценарии развития событий.
Своим профессиональным мнением делится ведущий эксперт консалтинговой группы Атлант Оценка – Каравайников Александр.
Главный вопрос, который волнует многих: что станет с ипотекой в 2024 году, в первую очередь льготной ?
В своем выступлении перед Федеральным собранием Владимир Путин ясно подчеркнул необходимость продления семейной программы до 2030 года с сохранением текущих условий. Тем не менее большинство специалистов склоняется к мнению, что параметры программы все же будут изменены из-за финансовой нагрузки на бюджет. Что касается ипотеки с государственной поддержкой по ставке 8%, здесь пока нет ясного ответа. С конца прошлого года вопрос о ее продлении остается открытым, хотя многие считают, что программа не будет продлеваться, надеясь на запуск новых целевых программ для различных категорий населения, таких как учителя, участники СВО, жители отдельных регионов и другие. Однако на данный момент все это находится на стадии обсуждения.
Рост цен на жилье отстает от спроса
Если раньше новостройки дорожали из-за большого спроса, то сейчас цены на квадратный метр увеличиваются на фоне снижения продаж, хотя рост пока незначителен. Средняя стоимость на рынке новостроек Москвы увеличилась на 0,7% в апреле до 450 000 рублей. Цены на вторичном рынке также выросли, но это обусловлено скорее вымыванием с рынка самых бюджетных предложений, чем общей тенденцией к росту. Застройщики начинают предлагать скидки и акции в условиях снижения спроса, что может привести к гипотетическому снижению цен в будущем.
Ситуация на рынке новостроек не вызывает паники, хотя участники делают осторожные прогнозы. Оптимизму способствует продление семейной ипотеки и наличие финансовой подушки безопасности, в то время как пессимизм вызван неопределенностью относительно новых льготных программ и жесткой конкуренцией между застройщиками, инвесторами и вторичным рынком. Многие застройщики готовятся к сложному году, но благодаря финансовым резервам, сформированным в 2023 году, они могут пережить этот период относительно легко.
Что будет дальше?
Будущее зависит от действий Центробанка. Если высокие процентные ставки сохранятся в течение пяти-семи лет, то вложение средств в депозиты станет более привлекательным, чем инвестирование в недвижимость. Грубо говоря, за пять лет вкладчик сможет накопить около 90% от вложенной суммы. В такой ситуации спрос может сдвинуться от потребительского к накопительному. Это означает, что объем выданных ипотечных кредитов может снизиться, поскольку если у людей уже есть накопления, им не понадобится ипотека. По мнению экспертов, к концу 2024 года объем выдачи ипотеки может снизиться на 30-40%.
Что по первичному рынку?
На новостройках, где основным движущим фактором ипотечного рынка являются льготные программы, повышение ключевой ставки существенно не повлияет. Сейчас можно приобрести квартиру в новостройке по льготной ипотеке с господдержкой и ставкой в среднем 7,5%, для работников IT-сферы около 5%, для семей около 5,5%, в зависимости от банка и конкретной ситуации.
Застройщикам проще адаптироваться к изменениям, увеличивая скидки и разрабатывая новые маркетинговые стратегии для привлечения покупателей хоть Центробанк и борется с различными программами субсидированной ипотеки.
Программы ипотеки без первоначального взноса с низкой ставкой также могут быть обманчивыми, поскольку застройщик может просто увеличить цену квартиры и перечислить ее банку как первоначальный взнос. В такие проекты часто вовлекаются новички-инвесторы, надеющиеся на рост цен недвижимости.
Многие покупатели спешат на первичный рынок, не понимая, что на льготных кредитах повышение ключевой ставки не скажется или даже может сделать условия еще более выгодными. Банкам становится выгоднее предоставлять льготные ипотечные кредиты из-за возможности получения субсидий от государства, зависящих от уровня ключевой ставки. В условиях ужесточения денежно-кредитной политики банки готовы снизить ставки по льготной ипотеке, чтобы увеличить объемы выдачи кредитов. Это стандартная маркетинговая стратегия в условиях повышения рыночных ставок. Застройщики радуются таким ажиотажным настроениям, вновь повышая цены на квартиры и привлекая покупателей.
Так все же можно ли ожидать снижения цен на жилье?
Поскольку в основном покупка жилья происходит на кредитные средства, при увеличении объема выдаваемых ипотечных кредитов, как правило, растут и цены. Обратный процесс также возможен: при снижении доступности кредитования спрос на жилье снижается, что ведет к падению цен.
Несколько факторов могут оказать давление на рынок жилья:
Пока Центробанк продолжает свою агрессивную политику, а правительство ужесточает условия для льготных программ, рынок жилья, скорее всего, столкнется с охлаждением.
Спасибо за ваш интерес к материалу!