Недавно к нам обратился председатель ТСЖ, с просьбой помочь провести и оформить материалы общего собрания по вопросу использования общего имущества (фасада МКД для размещения рекламной конструкции).
Предыстория такова. Дом расположен на оживлённой улице, соответственно, для самых разнообразных рекламных агентств и самих рекламодателей размещение рекламы на фасадах многоквартирных домов намного выгоднее, нежели размещение такой рекламы на отдельно возводимых конструкциях (намного меньше бюрократии, например, с поставщиком электроэнергии).
Соответственно, заботы в таком случае, как правило, появляются у председателя ТСЖ или управляющей компании – рекламодатели требуют проведения общего собрания, честного голосования, обеспечения кворума, правильного подсчёта голосов и оформления пакета документов.
Если вкратце, то требования таковы:
1. Проголосовать "за" размещение рекламной конструкции должно не менее 2/3 от общего числа голосов собственников, поскольку решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, т. е. решение, предусмотренное пунктом 3части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ, принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 ст. 46 ЖК РФ);
2. Материалы общего собрания должны быть оформлены в соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 28 января 2019 г. № 44/пр "Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор";
3. Подсчёт голосов собственников должен проводиться в соответствии с данными ЕГРН и данными об общей площади помещений, указанными в техническом паспорте на МКД. Иными словами, если, скажем, у собственника помещения Иванова Ивана Ивановича в ЕГРН значится 12 кв. м, то он обладает количеством голосов, соответствующим этим 12 кв.м, а если в техническом паспорте указано, что общая площадь МКД равна 5570 кв.м, то в итоге эта цифра и должна стоять. Соответственно, по логике рекламного агентства и чиновников, которые заявку это рекламного агентства на согласование рекламной конструкции будут проверять, в решении Иванова И. И. должно быть указано, что он обладает 12 кв. м (т.е. 0,215 % от общего числа голосов), а в протоколе – что "за" проголосовало не менее 2/3, т.е. собственники, владеющих не менее 3713,33 кв.м помещений в МКД).
Как раз с этим, третьим, пунктом и возникли самые большие сложности.
Нужное количество голосов "за" председатель набрал. В чём тогда сложности, спросите Вы?
Ответим:
1) данные ЕГРН о площади, принадлежащей собственнику, не всегда равны числу голосов, которыми этот собственник обладает при проведении ОСС;
2) данные об общей площади помещений, указанные в техническом паспорте на МКД, не равны общей площади помещений, учитываемых при проведении ОСС.
Объясним поподробнее.
1)
ЖК РФ Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
ЖК РФ Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Иными словами, если Иванов Иван Иванович является собственником комнаты №1 площадью 12 кв.м в двухкомнатной квартире №1, при этом, площадь второй комнаты – 12 кв.м, а общая площадь квартиры составляет 36 кв.м, то количество голосов, которыми Иванов И. И. обладает при проведении ОСС, составляет [12 + (36-12-12)/2] = 18.
2)
К сожалению, та цифра общей площади здания, которая указана в техническом паспорте МКД (5570 кв.м), — величина для нужд подсчёта голосов весьма и весьма эфемерная.
Поскольку для определения этой величины используются совершенно иные критерии, — скажем, технического характера, к Росреестру и ЕГРН вообще не имеющие никакого отношения.
Так, например, согласно п. В1.1 Приложения В СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-03-2003":
Площадь жилого здания следует определять как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт, эта площадь учитывается на нижнем этаже.
Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах), и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.
Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас.
Иными словами, в цифру общей площади здания могут, например, не включаться те помещения, которые расположены в подвале, но которые поставлены на кадастровый учёт и (или) имеют собственника; и напротив, в эту цифру включаются, например, лестничные площадки, которые априори относятся к общедомовому имуществу (ОДИ).
Поэтому (в случае МКД) данные из ЕГРН не будут биться с техпаспортом, и подсчёт голосов на общем собрании надо производить именно исходя из данных ЕГРН (после математических операции расчёта приведённой площади для комнат в коммунальных квартирах в соотв. со ст. ст. 37, 42 ЖК РФ).
К счастью, нам удалось разъяснить данные моменты всем заинтересованным лицам, и в вопросе размещения рекламной конструкции всё благополучно разрешилось:)
Расскажите, а Вы рассматриваете для своего дома возможность сдачи общедомового имущества в аренду (например, для размещения рекламной конструкции или под офис)? Или уже этот вопрос решён? Поделитесь опытом?
Мы – сообщество юристов, экономистов и инженеров ЖКХ. Расскажем просто о сложном, поделимся лайфхаками, тщательно изучим возникшую проблему и представим варианты её решения. Контакты для связи с авторами находятся в шапке канала.
